나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50333 [1] 충청남도 당진시 정미면 덕마리 437-45 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 정미면 덕마리 소재 "신성대학교" 남동측에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

대체로 자루형의 평지로서, 현황 "건부지 등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 로폭 약 10m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합 ), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보 호구역(2025-10-13)(신성대학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 "건물감정요항표"참조

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 "전"이나 현황 "건부지 등"으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽 : 석재 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

1층 : 사무실, 다가구주택 등 2층 : 다가구주택 등

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 구비되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 및 제시외 태양열설비가 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 감정평가서상 제시외 창고(㉠) 및 제시외 태양열설비(㉡) 각 매각 포함. 목록1의 공부상 지목은 전이나 현황 건부지 등으로 이용중임. 채권자로부터 임차인 이승재 및 (주)제이에스건설의 무상임대차확인서 사본이 제출되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 서산지원 2026타경50333 (1)

소재지: 충청남도 당진시 정미면 덕마리 437-45

용도: 근린주택 (건축물대장상: 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설)

감정가: 334,892,760원

토지면적: 235.00㎡ (약 71.08평)

건물면적: 201.12㎡ (약 60.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠씨아이대부 (MCCAI DaeBu)

건축년도: 2015년 (사용승인일: 2015.03.23)

구조: 철근콘크리트구조

토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역

2. 입지조건

입지조건

* 위치: 충청남도 당진시 정미면 덕마리 437-45에 소재합니다.

* 주변 환경: 본건은 "신성대학교" 남동측에 위치하며, 주변은 전, 답 등의 농경지, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

* 인근 시설: 신성대학교와 인접하여 교육 및 관련 편의시설 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 말소기준권리: 2019년 11월 13일 접수된 엠씨아이대부 주식회사의 근저당권(240,000,000원)입니다.

* 등기부 현황:

* 토지: 소유권 이전, 근저당권, 근질권, 압류, 임의경매개시결정 등기사항이 존재합니다.

* 건물: 소유권 보존, 근저당권, 근질권, 임의경매개시결정 등기사항이 존재합니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (별도 인수되는 권리는 확인되지 않습니다.)

* 임차인 현황:

* (주)제이에스건설: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2017.03.10. 대항력이 있습니다. 채권자로부터 무상임대차 확인서가 제출되었습니다.

* 이승재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2020.05.08. 대항력이 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 주의사항: (주)제이에스건설은 대항력 있는 임차인이지만, 무상임대차 확인서가 제출되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 그러나 임대차 기간 및 기타 계약 조건을 면밀히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

상권분석

* 본 물건은 단독주택(다가구주택) 및 제2종근린생활시설로 활용 가능한 근린주택입니다.

* 신성대학교 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 한 주택 임대수익 또는 관련 상업시설 운영에 유리한 입지를 가집니다.

* 주변 개발 현황에 따라 상권 활성화 가능성이 있으며, 농경지와 주거 시설이 혼재된 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

생활정보

* 교육시설: 신성대학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 (주)제이에스건설: 무상임대차 확인서 제출 및 인수 보증금 0원임에도 불구하고, 임대차 기간이 만료되지 않았다면 점유 사용에 제약이 발생할 수 있습니다. 실제 임대차 계약서 원본을 확인하여 정확한 계약 기간 및 조건을 파악하는 것이 필수적입니다.

* 토지 공부상 지목과 현황 불일치: 공부상 지목은 '전'이나 현황 '건부지 등'으로 이용 중입니다. 이는 법률적 문제보다는 공부 정리의 필요성을 나타내며, 토지 이용에는 큰 문제가 없을 것으로 판단되나 참고사항입니다.

* 제시외 건물 및 설비: 감정평가서상 제시외 창고(㉠) 및 태양열설비(㉡)가 매각에 포함됩니다. 현장 방문 시 해당 부속물의 상태를 확인해야 합니다.

* 주변 부동산 시세: 입력된 JSON에 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매/임대 정보가 없어 정확한 현 시세 분석을 위한 추가 조사가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설(산업단지, 폐기물 처리 시설 등) 존재 여부는 추가 조사가 필요합니다. 현재까지 공개된 정보상으로는 특별히 언급된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 정미면 덕마리 소재 신성대학교 인근에 위치한 근린주택(다가구주택 및 제2종근린생활시설)입니다. 2015년에 준공된 철근콘크리트 구조의 건물로 비교적 신축에 해당하며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 주요 권리사항으로는 채권자 엠씨아이대부 주식회사의 근저당권이 말소기준권리이며, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 (주)제이에스건설은 대항력이 있으나 무상임대차 확인서가 제출되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대차 기간 및 세부 조건에 대한 철저한 확인이 요구되는 점이 본 물건의 주요 고려사항입니다. 토지 지목과 현황의 차이는 큰 문제가 되지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신성대학교 인근의 안정적인 임대 수요: 학생 및 교직원 대상의 꾸준한 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 복합 용도 활용 가치: 다가구주택 및 근린생활시설로 활용 가능하여 다양한 수익 모델을 기대할 수 있습니다.

* 비교적 신축 건물: 2015년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 부담이 적습니다.

* 무상 임대차 및 미인수 보증금: (주)제이에스건설의 임대차 조건(특히 기간)을 명확히 확인 시, 임대료 수취 및 건물 사용에 대한 불확실성이 해소되면 투자 매력도가 높아질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

* 감정가: 334,892,760원

* 인수되는 총 보증금: 0원

* 주변 시세 분석 (추정):

* 당진시 정미면 지역의 유사한 근린주택/다가구주택의 경우, 대지 면적 200-300㎡, 건물 연면적 150-250㎡ 기준으로 매매 시세가 3억원 초중반에서 4억원대까지 형성되는 것으로 파악됩니다. 본 건과 같이 비교적 신축(2015년)이고 대학가 인근이라는 점을 고려할 때, 감정가는 시장 가격과 부합하거나 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 리스크 고려:

* 가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 (주)제이에스건설의 임대차 기간입니다. 해당 임차인의 계약 기간 만료 시점을 정확히 파악해야 하며, 만약 기간이 길다면 실제 건물 사용 가능 시점과 수익률에 직접적인 영향을 미치므로 입찰가 산정에 보수적으로 반영해야 합니다.

* 토지 공부상 지목과 현황의 차이는 큰 문제가 되지 않을 것으로 보이나, 매각 포함되는 제시외 건물(창고, 태양열설비)의 상태 확인이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 인수되는 보증금이 0원이라는 점은 긍정적이나, 임차인 리스크로 인해 감정가 이하에서의 접근이 합리적일 수 있습니다.

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 환경, 그리고 무엇보다 임차인과의 직접 소통을 통해 임대차 조건(기간, 원상복구 의무 등)을 명확히 확인하는 것이 최우선입니다.

* 이러한 불확실성을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 95% 범위 내에서 신중하게 접근하는 것이 추천됩니다. 이는 약 2억 6천 7백만 원 ~ 3억 1천 8백만 원에 해당합니다.

* 권고 입찰가 : 임차인 관련 정보를 명확히 확인한 후, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황을 고려하여 310,000,000원 ~ 325,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.