나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1165 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 1088-1 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 팔공 · 평가일 2026.04.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '오성중고등학교'남측인근에 위치하며, 부근일대는 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 학교, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입가능하며, 제반교통사정 및 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건 중 제2층 제203호 단위세대로서 외벽: 화강석, 치장타일 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 장판지 및 타일 등 마감 창호: 하이샷시 이중창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 경사지대에 계단식으로 조성된 부정형의 토지로 연립주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 6~7미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

만촌동 1088-1 :자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구산업정보대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(에셀나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오성중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(정화중,정화여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, <추가기재>농지법제8조적용,(하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건의 별첨 사진과 같이 통칭은 '대송전원마을 201동'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 대구지방법원 2026타경1165 (1)호 부동산 임의경매 사건으로, 대구광역시 수성구 만촌동 1088-1에 소재한 연립주택입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 245,000,000원입니다.

1.1. 물건 개요

- 사건번호: 대구지방법원 2026타경1165 (1)

- 소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 1088-1, 2층 203호

- 용도: 연립주택

- 감정가: 245,000,000원

- 매각물건: 토지/건물 일괄매각

- 경매구분: 부동산 임의경매

- 채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

1.2. 면적 정보

- 토지 면적: 148.81㎡ (약 45.01평)

- 건물 면적: 77.03㎡ (약 23.29평)

- 토지 제시외 면적: 0.00㎡

- 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

- 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건 중 제2층 제203호

- 외벽: 화강석, 치장타일 등 마감

- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감

- 바닥: 장판지 및 타일 등 마감

- 창호: 하이샷시 이중창호

- 설비: 위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러 난방설비, 승강기설비 등

1.4. 토지 정보

- 형상 및 이용상태: 동측 하향 경사지대에 계단식으로 조성된 부정형의 토지로 연립주택 부지로 이용 중입니다.

- 인접 도로상태: 본건 남동측으로 폭 약 6~7미터의 포장도로와 접합니다.

- 토지이용계획 및 제한상태: 자연녹지지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구산업정보대학, 에셀나무유치원, 오성중고등학교, 정화중/정화여자고등학교) 등.

1.5. 기타 정보

- 통칭: '대송전원마을 201동'

- 공부와의 차이: 없음

- 임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 '오성중고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 각종 학교, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량으로 접근이 가능하며, 제반 교통사정 및 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다. 남동측으로 폭 약 6~7미터의 도로와 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

본 건 토지는 부정형의 경사지에 조성되어 있으며, 연립주택 부지로 이용 중입니다. 토지이용계획 상 자연녹지지역이며, 각종 지역 및 지구(소로3류, 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역)에 해당하여 향후 토지 이용에 있어 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2019년 4월 16일 접수된 수협은행의 근저당권(채권액 240,000,000원)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 압류(수성구), 임의경매개시결정(수협은행) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부등본 상 '지상권개요'에 대한 언급이 있으나, 구체적인 내용은 기재되어 있지 않아 확인이 필요합니다. (매각물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있음)

3.4. 임차인 현황

- 임차인: 한국토지주택공사 (입주자허두리)

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 100,000원

- 전입일자(사업일자): 2019-08-14

- 확정일자: 2019-08-07

- 배당신고일자: 2026-05-22

- 대항력: 없음

3.5. 인수 보증금

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 대구 수성구 만촌동의 주거지역에 속하며, 주변에 다수의 교육시설이 밀집해 있어 주거 환경이 안정적입니다. '대송전원마을'이라는 통칭으로 보아, 조용하고 쾌적한 주거 단지 내에 위치할 것으로 예상됩니다. 근린생활시설이 인근에 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

오성중고등학교, 대구산업정보대학, 에셀나무유치원, 정화중학교, 정화여자고등학교 등 다양한 교육기관이 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 교통 및 편의시설

남동측으로 약 6~7미터 도로와 접하여 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 근린생활시설이 인근에 위치하나, 구체적인 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.3. 주변 환경

주변에 임야 등이 있어 자연환경과의 접근성이 일부 확보될 수 있으나, 동시에 토지 이용 제한 사항(자연녹지지역, 가축사육제한구역 등)과 관련된 사항은 유의해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

- 토지 이용 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 각종 학교의 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

- 토지 형상 및 경사: 부정형의 경사지에 조성된 토지로, 활용에 있어 일부 제약이 발생할 수 있습니다.

- 임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 명확하게 파악되지 않은 부분이 있어, 입주 전 현장 방문을 통한 점유 관계 확인이 중요합니다. (다만, 임차인이 확인되었고 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

- 건물 연식: 2014년 사용승인된 건물로, 일부 인근 연립/다세대 주택보다 신축에 속하나, 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 요인이므로 참고해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구 만촌동의 우수한 교육 환경과 비교적 안정적인 주거지에 위치한 연립주택입니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없으며, 임차인이 존재하나 대항력이 없어 법적 리스크가 낮다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 자연녹지지역 등 토지 이용 제한 사항과 토지 형상, 경사지라는 점은 유의해야 할 부분입니다. 감정가가 최근 유사 물건들의 실거래가 수준과 비교했을 때 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 시세 조사 및 현장 조사를 통해 보수적인 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

- 수성구의 교육 인프라 및 주거 가치.

- 명확한 권리관계로 인한 인수 부담 없음.

- 대항력 없는 임차인으로 인한 보증금 미인수.

- 비교적 신축에 가까운 건물 연식 (2014년 사용승인).

- 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 245,000,000원입니다. 최근 매매 사례를 분석한 결과,

- 2026년 6월 거래된 58.96㎡ 연립주택이 187,000,000원 (㎡당 약 317만원, 평당 약 1,051만원)에 거래되었습니다.

- 이 사례와 비교 시, 본 건(77.03㎡, 약 23.3평)의 감정가는 평당 약 1,051만원 수준으로, 최고 실거래가 수준과 유사합니다.

- 다만, 다른 거래 사례(110,000,000원, 140,000,000원)를 볼 때, 시장 상황 및 개별 물건 상태에 따라 가격 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

- 본 건은 2014년 사용승인으로 비교적 최신 연식이라는 장점이 있으나, 감정가가 최고가 실거래가 수준임을 감안할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가보다 낮은 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 최근 최고 거래가인 1억 8천 7백만원을 기준으로, 본건의 면적과 신축 연식의 장점을 고려하더라도, 2억 5백만원을 상회하는 입찰가는 신중해야 합니다.

보수적으로, 감정가의 80~85% 수준 또는 최고 실거래가 대비 합리적인 가격을 고려할 때, 1억 9천만원 ~ 2억 1천만원 사이에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.