나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600469 [1] 대전광역시 유성구 봉명동 617-3 레자미멀티홈 19층 101동 1903호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창천 · 평가일 2026.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성우체국" 북서측인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설,주상복합형 도시형생활주택 및 아파트,숙박업소(호텔,계룡스타텔등)등이 혼재하는 주상혼용지대로서 제반입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량의 출입이 자유로우며, 인근에 버스승강장 및 지하철(유성온천역)이 인근에 소재하는 등 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건 중 19층 1903호로서 사용승인 : 2016년 12월 01일 외 벽 : 타일 및 인조대리석 붙임 마감등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감등 창 호 : 샤시창호임.

이용상태

아파트로 이용중이며 1903호로서 공동현관을 통하여 1903호와 1993호로 분리사용하고 있는 세대분리형으로 이용하고 있음.

설비내역

기본위생설비,급배수설비,승강기설비,난방설비(도시가스개별난방),소화설비,지하주차장설비등이 구비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단지의 주상복합건부지로 이용중인 가장형의 평탄한 토지임.

인접 도로상태등

남측으로 광대로 및 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

617-3 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(유성) 617-4 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(유성) 617-5 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구 토지구획정리사업), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법> 중점경관관리구역(유성)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-공동현관을 통하여 1903호와 1993호로 분리사용하고 있는 세대분리형아파트임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600469 (1)

소재지: 대전광역시 유성구 봉명동 617-3 레자미멀티홈 101동 19층 1903호

용도: 아파트

감정가: 358,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 교보생명보험주식회사

1.1. 입지조건

본건은 대전광역시 유성구 봉명동 소재 "유성우체국" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 주상복합형 도시형생활주택 및 아파트, 숙박업소 등이 혼재하는 주상혼용지대로서 제반 입지 여건은 보통입니다.

차량의 접근이 자유로우며, 인근에 버스승강장 및 지하철(유성온천역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 확인된 권리관계는 다음과 같습니다.

본 경매의 말소기준권리(우선변제권)는 2019년 12월 9일 접수된 교보생명보험주식회사의 근저당권(을2)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 소유권 보존 (주식회사재인개발, 2016-12-05)

* 소유권 이전 (강민수, 2017-01-16)

* 소유권 이전 (이선하, 2019-12-09)

* 근저당권 (교보생명보험주식회사, 2019-12-09, 채권금액 174,000,000원, 말소기준권리)

* 가압류 (서울보증보험, 2019-12-09, 채권금액 15,000,000원, 매각으로 소멸)

* 임의경매 (교보생명보험, 2026-03-19, 채권금액 126,259,397원, 매각으로 소멸)

* 가압류 (주식회사케이비국민카드, 2026-03-26, 채권금액 22,467,744원, 매각으로 소멸)

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않습니다. (물건명세서 참고사항 기재)

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다.

등기부채권 총액은 211,467,744원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 지역은 일반상업지역, 지구단위계획구역(봉명1지구)으로 지정되어 있으며, 대로 및 소로에 접해 있습니다.

주위에는 근린생활시설, 주상복합형 주택, 아파트, 숙박업소 등이 혼재하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역(유성)으로 지정되어 있어 지역적 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 중 19층에 위치한 아파트입니다.

사용승인일은 2016년 12월 1일로, 비교적 신축 건물에 해당합니다.

내외벽은 타일, 인조대리석, 벽지, 타일 등으로 마감되었으며, 샤시 창호가 설치되어 있습니다.

기본 위생설비, 급배수설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 소화설비, 지하주차장 등 주거 생활에 필요한 설비가 갖추어져 있습니다.

특히, 본건은 공동현관을 통해 1903호와 1993호로 분리 사용이 가능한 세대분리형 아파트입니다.

인근에는 유성온천역(지하철) 및 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 제반 차량의 출입이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

세대분리형 구조로 인해 별도 사용 공간(1993호)이 존재하며, 이에 따른 점유 및 관리 관계 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로 명시되어 있어, 실제 거주 중인 임차인이 있을 경우 관련 내용을 상세히 파악해야 합니다. (인수 보증금 0원이라도 대항력 유무 등 검토 필요)

토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있으나, 아파트 용도로는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 해당 지역은 유성온천역을 중심으로 상업, 주거, 관광 시설이 발달한 곳입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 대전광역시 유성구 봉명동에 위치한 레자미멀티홈 아파트 19층 물건으로, 비교적 신축이며 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

세대분리형 구조라는 특수성이 있으며, 이는 임대 수익을 극대화하거나 두 가구가 독립적으로 거주하는 데 활용될 수 있는 장점이 될 수 있습니다.

권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 후순위 권리는 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기부 상태에서 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 임대 관계 미상 및 세대 분리 공간 관련하여 추가적인 확인 및 주의가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 유성온천역 인근의 상업 및 주거 혼재 지역으로, 풍부한 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

세대 분리형 구조: 1903호와 1993호 분리 사용이 가능하여 다양한 활용 방안(두 가구 거주, 임대 수익 창출 등)을 모색할 수 있습니다.

신축 아파트: 2016년 준공으로 연식이 짧아 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

권리 관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 안전하게 소유권 이전이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(84.99㎡)의 레자미멀티홈 아파트 실거래가는 2026년 6월 368,000,000원, 2026년 7월 345,000,000원 및 330,000,000원으로 확인되었습니다.

본건의 감정가는 358,000,000원이며, 19층이라는 높은 층수를 고려할 때 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 수 있습니다.

최근 실거래가 평균(약 347,667,000원)과 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 경쟁 상황 및 낙찰 전략에 따라 다르겠지만, 본건의 잠재 가치를 고려한 예상 입찰가는 355,000,000원 ~ 365,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적입니다. (본 예상 입찰가는 시세 분석에 따른 것이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 시장 조사와 현장 확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.