나이스옥션 법원경매 논산 2026타경32 [1] 충청남도 부여군 부여읍 동남리 415-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 갑 · 평가일 2026.04.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충남 부여군 부여읍 동남리 소재 백제초등학교 동측에 근접하여 위치하고, 주위는 부여박물관, 정림사지박물관, 부여문화원, 백제중학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량통행 무난하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통상황 비교적 편리한 편임.

형태 및 이용상태

서측 하향 완경사 토지에 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 왕복4차선의 아스콘포장도로에 접하며, 본건의 서측을 통과하는 폭 1.5m 내외의 비포장 보행자통로가 소재함.(사진 참조)

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 경관지구기타(특화경관지구/2), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종 제한), 역사문화환경 보존육성지구, 상대보호구역, 현상변경 허가대상구역, 역사문화환경 보존지역, 하수처리구역에 속함.

제시목록 외의 물건

별첨 명세표, 건물개황도 및 사진 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 본건 토지의 서측 일부(개략적으로 약10㎡)는 주변의 보행통로(본건 출입 포함)로 이용 중인 바, 이를 고려하여 감정평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 아스팔트싱글지붕 단층 주택으로 사용승인일 : 2004.12.29. 외벽 : 목재 사이딩 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

단독주택(일부 사무소, 상호 : '솜씨방'(뜨개질 교육 등))으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

별첨 명세표, 건물개황도 및 사진 참조.

공부와의 차이

건축물대장 상 주택 82.89㎡, 사무소 17.04㎡로 2012.05.07. 용도변경한 상태이나, 주택과 출입문 및 경계구분이 명확하지 않은 것으로 보임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 점유자의 폐문부재 등으로 주택 내부를 확인하지 못하여, 본건 감정평가 전례 및 주변 탐문 등을 통한 일반적 이용상황을 기준으로 감정평가하였음.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물(다락방, 창고) 매각 포함. 조경석 및 조경수, 나무 데크, 대문 등 토지 및 건물에 포함 평가
-목록1.단독주택(일부 사무소). 용도변경:2012.5.7.(주택 82.89㎡, 사무소 17.04㎡)
-목록2.서측 일부(약10㎡) 주변 보행통로로 이용 중. 타인소유 상가 및 지하창고 일부 침범한 것으로 보이므로 추후 측량 요구 됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 논산지원 2026타경32 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 기본 현황

소재지: 충청남도 부여군 부여읍 동남리 415-3

용도: 단독주택 (일부 사무소)

감정가: 369,145,200원

토지면적: 304.00㎡ (약 91.96평)

건물면적: 99.93㎡ (약 30.22평)

제시외 건물면적: 72.30㎡ (약 21.87평 - 다락방, 창고 등)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 충청남도 부여군 부여읍 동남리에 위치하며, 백제초등학교 동측에 근접해 있습니다. 주변에는 부여박물관, 정림사지박물관, 부여문화원, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 문화생활 환경이 양호한 편입니다. 전반적인 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 통행이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다. 부여IC에서 약 5분 거리에 위치하여 접근성이 좋습니다.

2.3. 도로 상황

본 건의 남동측으로는 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로에 접해 있으며, 서측으로는 폭 1.5m 내외의 비포장 보행자 통로가 소재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

총 채권액은 274,500,000원입니다. 등기부상 말소기준권리는 2014년 4월 8일 접수된 부여새마을금고의 근저당권(214,500,000원)입니다. 본 경매 사건의 신청 채권자인 서규석 씨의 임의경매 개시 결정(2026.04.02.)은 말소기준권리보다 후순위이며, 기타 가압류 및 근저당권 등도 모두 말소기준권리보다 후순위이므로, 본 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 본 건에는 등기부상 또는 현황 조사상 인수해야 할 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 연립 및 다세대 주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월: 75.51㎡ 연립주택, 1억 6,000만원 (1998년 준공)

* 2026년 3월: 49.53㎡ 연립주택, 6,200만원 (1991년 준공)

* 2026년 7월: 73.4㎡ 다세대주택, 1억 5,000만원 (2013년 준공)

부여군 내 단독주택의 전반적인 시세는 면적, 건축 연도, 입지 등에 따라 편차가 크지만, 제공된 연립/다세대 주택 시세와 비교할 때 본건의 감정가 3억 6,914만원은 토지 면적(304㎡)과 건축물 현황을 고려해야 할 부분입니다. 유사 면적의 연립/다세대 주택이 1억 5천만원 내외임을 감안하면, 단독주택으로서의 토지 가치 평가가 중요하게 작용합니다.

4.2. 상권 특성

본 건은 부여읍 동남리의 문화 시설 및 근린 생활 시설이 밀집된 지역에 위치하며, 주변 부동산들은 주거용 건물 외에도 상가 등이 혼재된 복합적인 상권을 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 교육 시설

본 건 인근에 백제초등학교, 부여중학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 부여박물관, 정림사지박물관 등 다양한 문화 시설 접근성이 뛰어납니다. 또한, 생활 편의를 위한 근린생활시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 및 경계 문제

본 건 토지의 서측 일부(약 10㎡)가 주변 보행 통로로 이용 중이며, 타인 소유 상가 및 지하 창고 일부를 침범한 것으로 추정됩니다. 이에 따라 향후 측량이 필요하며, 인접 토지 소유주와의 경계 확정 및 협의가 요구될 수 있습니다. 이 부분은 감정평가 시 고려되었으나, 실제 이용에 있어 잠재적 분쟁 소지가 있습니다.

6.2. 건물 상태 및 이용 현황

건축물대장상 주택 82.89㎡, 사무소 17.04㎡로 용도 변경되었으나, 주택과 사무실 간 출입문 및 경계 구분이 명확하지 않은 것으로 보입니다. 또한, 점유자의 폐문 부재로 내부를 직접 확인하지 못하여, 건물 내외부의 정확한 상태, 설비 내역, 관리 상태 등에 대한 파악에 제약이 있었습니다. 제시외 건물(다락방, 창고)은 매각에 포함되나, 실제 이용 가치는 별도 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 제한사항

본 건 토지는 제1종일반주거지역, 경관지구(특화경관지구), 가축사육제한구역, 역사문화환경 보존육성지구, 상대보호구역 등 다양한 도시계획 및 법적 제한 사항에 속해 있어 건축 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부여읍 동남리에 소재하는 단독주택으로, 문화 관광 자원 인근에 위치하며 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수한 장점을 가지고 있습니다. 토지(304㎡)와 건물(99.93㎡ + 제시외 72.30㎡)이 일괄 매각되며, 인수할 권리나 임차인이 없어 권리관계가 비교적 명확한 점은 긍정적입니다.

그러나 서측 토지 일부의 경계 침범 가능성과 건물 내부 상태 미확인 등 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다. 또한, 감정가 3억 6,914만원 대비 주변 유사 부동산 거래 사례를 고려할 때, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 문화 관광 중심지 인근의 단독주택 부지를 확보할 수 있는 기회입니다.

* 전통 문화 지역으로서의 잠재력과 더불어, 단독주택을 활용한 리모델링 또는 재건축을 통한 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 인수되는 임차인이 없어 명도 절차가 용이할 것으로 예상되어 시간과 비용을 절감할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 369,145,200원

제공된 정보와 주변 부동산 시세 분석을 바탕으로 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

본건은 단독주택이며 토지 면적이 304㎡로 비교적 넓으나, 제공된 주변 시세 정보가 연립/다세대 주택 위주이고, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점, 토지 경계 관련 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 낙찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 이는 물건의 특성, 시장 상황, 경쟁률에 따라 달라집니다. 본건의 경우, 감정가가 주변 유사 물건의 거래가 대비 높은 편으로 판단되며, 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

따라서, 보수적인 관점에서 감정가의 75% ~ 85% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 최소 예상 입찰가 (감정가의 75%): 약 276,858,900원

* 최대 예상 입찰가 (감정가의 85%): 약 313,753,420원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 동향에 기반한 추정치입니다. 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 정확한 주변 단독주택 시세 조사, 권리 분석 전문가와의 상담, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.