나이스옥션 법원경매 대전 2026타경198 [1] 대전광역시 서구 도마동 124-9 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 '유천초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제3층 제302호로서, 외벽 : 석재붙임 및 스타코 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 섀시 창호 등.

이용상태

다세대주택(1개호)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형의 평지로서 '주거용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 6m의 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

< 도마동 124-9, 124-30번지 > 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2015-04-03)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 재정비촉진지구(존치지역)<도시재정비 촉진을 위한 특별법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경198 (1)

소재지: 대전광역시 서구 도마동 124-9 3층302호

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물 중 제3층 제302호

토지면적: 49.05㎡ (약 14.8평)

건물면적: 70.41㎡ (약 21.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 259,000,000원

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 대전광역시 서구 도마동 소재 '유천초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주택지대입니다.

교통: 본 건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통인 편입니다.

도로: 본 건 북측으로 폭 약 6m의 도로와 접하고 있습니다.

도시계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 재정비촉진지구(존치지역)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도의 권리 분석 및 현장 확인 필요)

말소기준권리: 을2 (전세권설정, 김경순외 6명, 230,000,000원, 2020-10-13 접수)

현재 채권자: 김OOOOOO (대전지방법원 2026타경198 임의경매 개시)

등기부채권 총액: 230,000,000원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

전세권 설정자: 김경순외 6명 (230,000,000원) - 말소기준권리로서 매각으로 소멸됩니다.

현재 임대차 관계는 미상으로 확인됩니다. 잔금 납부 후 명도 시 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성에 대비해야 하며, 보증금/차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 지역은 주택가와 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업시설보다는 지역 기반 상권의 성격을 띱니다. 향후 재정비촉진지구로 지정됨에 따라 지역 개발 가능성이 존재합니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 유천초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 인근의 근린생활시설 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

정비구역 및 재정비촉진지구 지정: 해당 지역은 재정비촉진지구(존치지역)로 지정되어 있어 향후 도시 개발 및 재건축/재개발 가능성에 따른 장기적 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 사업 진행의 불확실성, 사업 계획의 변경 가능성 등이 리스크 요인이 될 수 있습니다.

지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 등기되어 있는 것으로 확인되었습니다. 이는 향후 소유권 행사 및 재산 이용에 제약을 줄 수 있으므로, 등기사항 전부 증명서 상세 내역 확인 및 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계를 파악해야 합니다.

명도: 임대차 관계가 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 특히 보증금/차임이 미상인 경우, 권리 관계 확인에 더욱 신중해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도마동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교가 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다. 재정비촉진지구 지정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력 또한 보유하고 있습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 미상인 임대차 관계 등 추가적인 확인이 필요한 사항들이 존재합니다. 감정가 대비 주변 시세와의 비교 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

재정비촉진지구 내 위치: 장기적인 도시 개발 및 가치 상승 잠재력 보유.

우수한 교육 환경: 초등학교 인접.

비교적 최신 준공 연도: 건축물대장상 사용승인일 2020년으로, 주변 연립/다세대 주택 대비 신축에 가까움.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 259,000,000원입니다. 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 1991년~1994년에 건축된 건물들의 면적(47.21㎡~57.86㎡) 대비 매매가는 130,000,000원~151,200,000원 수준입니다.

이를 바탕으로 ㎡당 가격을 산정하면 약 225만원~320만원 범위로 나타납니다. 본 건물의 전용면적(70.41㎡)에 단순 적용할 경우, 보수적으로 약 1억 5,840만원에서 2억 2,530만원 범위의 시세를 추정할 수 있습니다.

하지만, 본 건물의 건축물대장상 사용승인일이 2020년으로, 제공된 비교 대상 물건들(1991년~1994년식)보다 훨씬 최신 건물이라는 점을 감안해야 합니다. 따라서 위에서 산출된 비교 시세는 직접적인 비교가 어렵거나, 본 건물의 실제 시장 가치를 낮게 반영하고 있을 가능성이 높습니다.

감정가 259,000,000원은 최신 건축 연도를 반영하여 산정되었을 가능성이 있으며, 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 수도 있습니다. 1회 유찰 시 감정가의 80% 수준으로 가격이 하락할 수 있으나, 최신 건축 연도를 고려하면 추가적인 가격 하락보다는 현재 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰이 이루어질 것으로 예상됩니다.

종합적으로 고려할 때, 본 건물의 신축 연도를 감안한 시장 가치를 보수적으로 평가하여 1억 9천만원에서 2억 2천만원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 단, 이는 일반적인 시장 상황을 가정한 것이며, 실제 현장 조사 및 권리관계 분석 결과를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 혐오시설은 인근에서 특별히 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.