나이스옥션 법원경매 논산 2026타경20101 [1] 충청남도 논산시 은진면 연서리 231 102동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 연서리 소재 "은진초등학교" 동측 인근에 위치하는 승 강기겸용 계단통행식 구분건물(다세대주택)로서, 주위일원은 학교, 관공서, 단독주택 및 다세대주택, 상가 및 근린생활시설 등이 소재하는 면소재지주변 주거지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 도로변에 버스정류장이 소재하는 바, 제반대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 4층 구분건물로서 ·외벽 : 화강석치장, 미장스톤 등 마감. ·내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감. ·바닥 : 화강석물갈기 등 기타 마감. ·창호 : 샷시 창호 등 마감.

이용상태

다세대주택(은진아트빌 제102동 제4층 제402호)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 방범도어 및 기타 부대설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로상태는 보통시 됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2025-07-11)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보 존지역<충청남도지정문화재보호조례>, 영농여건불리농지 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 "미상" 임. ⓑ 현장조사시 부재중으로 건물의 내부현황은 외부관찰을 통하여 일반적인 다세대주택 를 기준으로 평가하였는 바, 이해관계인은 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 논산지원 2026타경20101 (1)

소재지: 충청남도 논산시 은진면 연서리 231 102동 4층402호

건물명: 은진아트빌 102동 402호

용도: 다세대주택

사용승인일: 2017년 02월 24일

해당 층: 4층 (총 4층)

1.2. 토지 정보

토지면적: 138.29㎡ (약 41.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 59.18㎡ (약 17.90평) (전용면적 기준)

건물 제시외면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 광주와이신용협동조합

감정가: 156,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 충청남도 논산시 은진면 연서리 소재 "은진초등학교" 동측 인근에 위치하는 다세대주택임.

주변은 학교, 관공서, 단독주택, 다세대주택, 상가 및 근린생활시설 등이 소재하는 면소재지 주변 주거지역임.

제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

토지 형상은 부정형으로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태는 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2017년 03월 29일 접수된 광주와이신용협동조합 근저당권 (135,200,000원)

이후 근저당권 1건, 주택임차권 1건, 임의경매 1건이 등기되었으며, 모두 말소기준권리보다 후순위임.

총 등기부 채권 총액: 186,200,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 노

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 430,000원

* 전입일자: 2022년 02월 14일

* 확정일자: 2024년 02월 06일 (등기부상 2024.02.27)

* 배당신고일자: 2024년 04월 25일

* 대항력: 없음

* 권리분석상 인수 보증금: 0원

노 임차인은 대항력이 없으므로, 배당을 통해 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당 상황을 주시할 필요가 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨. (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건이 위치한 "은진아트빌"은 2017년 준공된 다세대주택 단지로, 전용면적 약 59.18㎡ (약 17.90평) 기준임.

최근 매매 사례 분석:

* 2024년 01월 15일: 2층, 16,000만원 (중개거래)

* 2025년 05월 19일: 4층, 13,500만원 (직거래)

감정가는 156,000,000원임.

최근 4층 거래 사례(13,500만원)가 존재하나, 감정가는 15,600만원으로 제시되어 있음. 이는 감정가 산정 시점의 시세를 반영하거나, 4층 거래 시점에 비해 현재 시세가 상승했을 가능성을 시사함.

2층 거래(16,000만원)와 비교했을 때, 4층 거래 가격이 다소 낮게 형성된 점은 고려할 필요가 있음.

4.2. 매매/전월세 동향

동일 단지 내 2024년 1월 2층 매물이 16,000만원에 거래되었고, 2025년 5월 4층 매물이 13,500만원에 거래됨.

최근 전월세 관련 직접적인 JSON 정보는 제공되지 않았으나, 해당 지역의 다세대주택 시세는 지역 경제 상황 및 수요에 따라 변동할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 은진초등학교가 위치하며, 면소재지 인근으로 기본적인 관공서, 상가, 근린생활시설 등 접근이 용이함.

주요 편의시설은 차량 이동을 통해 논산 시내 지역을 이용해야 할 수 있음.

주변 지도 검색 결과, 현재까지 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인접 지역에서 확인되지 않음.

5.2. 주변 교육시설

가장 인접한 교육시설은 은진초등학교임.

중학교, 고등학교 등은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됨.

본건은 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어, 주변 개발 시 문화재 관련 규제를 받을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

감정평가서상 "특이사항" 및 "주의사항" 항목에 구체적인 내용이 기재되지 않음.

"기타참고사항(임대관례 및 기타)"에서 임대내역이 "미상"이며, 현장조사 시 부재중으로 내부 현황을 외부 관찰로 평가했음을 명시하고 있음. 이는 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음을 의미함.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항에 해당함:

* 도시지역

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (모든 축종 제한)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 역사문화환경보존지역 (충청남도지정문화재보호조례)

* 영농여건불리농지

특히, 역사문화환경보존지역 및 가축사육제한구역 등은 건축 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 논산시 은진면의 다세대주택으로, 은진초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경은 갖추고 있음.

건물은 2017년 준공으로 비교적 신축에 해당하며, 철근콘크리트 구조로 안정적인 편임.

등기부상 권리는 모두 말소될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없음.

다만, 최근 4층 매물 거래 가격(13,500만원)이 감정가(15,600만원) 및 2층 매물 거래 가격(16,000만원)에 비해 낮게 형성된 점은 유의해야 함.

토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재하므로, 향후 건축 또는 토지 활용 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 함.

8. 투자 포인트

* 말소 기준 권리보다 후순위 권리들이 많아 권리 분석이 비교적 명확함.

* 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

* 신축(2017년) 다세대주택으로, 주거 목적의 실수요자에게 매력적일 수 있음.

* 은진초등학교 인근으로, 학군 수요가 있을 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 156,000,000원임.

가장 최근의 동일 층(4층) 매물 거래가는 135,000,000원임. (2025년 5월)

다른 층(2층) 매물 거래가는 160,000,000원임. (2024년 1월)

최근 4층 매물과의 격차, 감정가와의 차이, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 140,000,000원에서 155,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

입찰가는 실제 경매 진행 시 참여 경쟁자 수, 현장 분위기, 소유자의 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 함.

주의: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 낙찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.