나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50566 [1] 경기도 성남시 분당구 분당동 41 샛별마을현대빌라 108동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 분당동 소재 '샛별중학교' 북동측 인근에 위치하고 주위는 연립주택, 아파트, 학교, 공원, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북서측 인접 간선도로(불정로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 3층 연립주택중 3층 302호로서 외벽 ; 적벽돌 노출쌓기 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 창호 : 알루미늄샤시 창호로서 현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

연립주택(방5, 거실, 주방, 식당, 화장실2 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 지역난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 부정형 토지로서 연립주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 로폭 약 30미터의 대로에 접하고 연립주택 출입로는 북서측 대로에 연결되는 등 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 제2종일반주거지역으로 지구단위계획구역(분당)이고 대로2류(폭 30m∼35m)(보조간선도로)에 접하며 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기환경규제지역, 토시교통정비지역, 과밀억제권역이며 토지거개계약에관한허가구역(대상자:외국인 등/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대/ 지정기간:2025.8.26∼2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(대상용도:아파트/지정기간:2025.10.20∼2026.12.31) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자우선매수권 행사할 수 있음(단, 공유자우선매수권행사는 1회에 한함)
2. 연립주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2026타경50566 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 성남시 분당구 분당동 41 샛별마을현대빌라 108동 3층302호

용도: 연립주택

건축년도: 1993년 (사용승인일 1994.12.30)

층수: 3층 중 3층

구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕

건물 용도: 연립주택 (방5, 거실, 주방, 식당, 화장실2 등)

1.3. 면적 정보

토지면적: 총 202.82㎡ (약 61.37평) / 지분 101.4105㎡ (약 30.69평)

건물면적: 총 164.49㎡ (약 49.77평) / 지분 82.245㎡ (약 24.89평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 900,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (50% 지분)

1.5. 감정평가 요약

주위 환경: '샛별중학교' 북동측 인근에 위치하며, 연립주택, 아파트, 학교, 공원, 근린상가 등이 소재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통 상황: 제반 차량 출입 및 주정차 가능하며, 북서측 인접 간선도로(불정로)에 버스정류장이 소재하여 일반적 교통상황은 보통임.

건물 상태: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 3층 연립주택 중 3층 302호. 외벽 적벽돌, 내벽 벽지 및 일부 타일 마감, 창호 알루미늄샤시. 현상 및 관리상태는 보통임.

토지 이용 상태 및 도로: 자체 지반 평탄한 부정형 토지로서 연립주택 부지로 사용 중. 북서측으로 폭 약 30미터 대로에 접하며, 연립주택 출입로는 대로에 연결되어 도로 상태는 보통임.

토지 이용계획 및 제한사항: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(분당), 대로2류 접함. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25 및 아파트 대상, 2025.10.20~2026.12.31)에 해당됨.

공부와의 차이: 없음.

기타 참고사항: 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

주위 환경은 대부분 연립주택, 아파트 단지, 학교, 공원 등으로 구성되어 있어 주거 생활에 적합한 환경임. 인접한 불정로는 대로로서 단지 접근성이 양호함.

2.2. 교통

북서측으로 불정로(대로 30m)에 접해 있으며, 단지 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성도 양호함.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이미경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-30

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음.

* 임차인: 정용화

보증금: 670,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-06-30

확정일자: 2020-06-30

배당신고일자: 2026-05-19

대항력: 있음

비고: 인수 보증금 670,000,000원.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2번이정식지분가압류 (접수일자 2023-12-01, 권리자 이속기, 말소기준권리)

인수되는 권리: 일반적으로 말소기준권리보다 선순위 권리나 대항력 있는 임차인은 인수될 수 있음. 본건의 경우, 임차인 정용화는 대항력이 있으나, 배당 신고일자 및 보증금액과의 관계, 그리고 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보로 인해 법적 해석이 복잡할 수 있음. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 위험이 크므로 주의가 필요함.

3.3. 기타 권리사항

집합건물 등기부 요약 상, 소유권 이전, 매매, 지분 가압류, 지분 압류, 지분 강제경매 등이 등기되어 있으며, 대부분 말소될 예정임. 본 건은 토지 및 건물 지분매각으로 진행됨.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

소재지 인근에 근린상가가 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 분당동 지역은 주거 밀집 지역으로 생활 상권이 발달해 있음.

4.2. 생활 편의시설

단지 북동측 인근에 샛별중학교가 위치하고 있으며, 주변에 공원 및 다수의 생활 편의시설이 소재하여 주거 환경이 양호함.

4.3. 주거 환경

분당구 분당동 지역은 계획도시로서 잘 정비된 주거 환경을 갖추고 있으며, 연립주택 단지가 밀집해 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 매각

본 건은 토지 및 건물 전체 면적의 50% 지분에 대한 매각이므로, 단독으로 소유권을 행사하거나 처분하는 데 제약이 따름. 공유자와의 협의가 필수적임.

5.2. 공유자 우선매수권

공유자는 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 1회에 한하여 행사 가능함. 경쟁 입찰 시 공유자가 동일한 가격으로 낙찰받을 수 있어 입찰 경쟁에 영향을 줄 수 있음.

5.3. 대항력 있는 임차인

임차인 정용화는 대항력이 있으며, 보증금 670,000,000원으로 신고되어 있음. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 경매 절차에서 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 매우 큼. 해당 보증금액이 실제 임차 계약에 따른 것인지, 법적으로 인수해야 하는 금액인지 철저한 확인 및 법률 검토가 필요함.

5.4. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관할 관청의 허가를 받아야 할 수 있으며, 이는 거래에 제약을 줄 수 있음.

6. 종합 의견

6.1. 물건 장단점 요약

장점:

* 분당구 분당동의 우수한 주거 입지

* 주변 아파트, 학교, 공원 등 편의시설 풍부

* 차량 및 대중교통 접근성 양호

단점:

* 50% 지분 매각으로 인한 소유권 행사 및 처분 제약

* 대항력 있는 임차인(정용화)의 높은 보증금(670,000,000원) 인수 위험

* 공유자 우선매수권 행사 가능성

* 토지거래허가구역 지정

7. 투자 포인트

7.1. 긍정적 요인

분당 지역의 안정적인 부동산 가치와 주거 선호도를 바탕으로 장기적인 시세 상승 가능성.

지분 매각 및 임차인 리스크 해소 시, 소유권 확보 후 시세 차익 기대.

7.2. 고려사항

지분 매각으로 인한 소유권 문제 해결 방안 모색 필수.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 리스크에 대한 철저한 법적 검토 및 해결 전략 수립 필요.

공유자와의 원만한 협의를 통한 명도 및 재산권 행사 방안 마련.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 연립주택의 매매가는 150,000,000원 ~ 175,000,000원 수준에서 형성되어 있습니다.

* 청구빌라4 (1998년식, 199.74㎡): 150,000,000원 (약 750,900원/㎡)

* 하나빌라 (2000년식, 163.08㎡): 175,000,000원 (약 1,073,000원/㎡)

* 청구빌라2 (1995년식, 199.58㎡): 159,000,000원 (약 796,700원/㎡)

이를 바탕으로 본건(총 면적 164.49㎡)의 전체 시세는 약 144,000,000원(164.49㎡ * 평균 873,500원/㎡)으로 추정됩니다.

본 건은 50% 지분 매각이므로, 지분 가치는 약 72,000,000원(144,000,000원 * 0.5)입니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 50% 지분 매각, 공유자 우선매수권, 그리고 무엇보다 대항력 있는 임차인의 거액 보증금(670,000,000원)이라는 중대한 인수 위험을 내포하고 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 법적 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요하며, 만약 인수해야 할 경우 현재 시세로는 매입이 어려운 상황입니다.

이러한 높은 위험 요소를 고려하여, 지분 가치(약 72,000,000원) 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다.

제시 입찰가: 45,000,000원

참고: 상기 예상 입찰가는 시장 시세, 권리 분석, 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 낙찰가는 입찰자의 판단 및 법원 감정가와의 차이, 기타 경매 진행 상황에 따라 변동될 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인 관련 법적 문제는 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보:

제공된 JSON 데이터 분석 결과, 2026년 4월~5월에 분당동 일대에서 연립주택이 150,000,000원 ~ 175,000,000원에 거래되었습니다. 해당 정보는 물건의 입지 및 가치 평가에 참고되었습니다.

* 지도등 외부 지도서비스나 검색사이트에서 주변 시설 검색:

본 물건 소재지(경기도 성남시 분당구 분당동 41 샛별마을현대빌라) 주변을 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 해당 지역은 주거 단지, 학교, 공원, 근린 상가 등으로 구성되어 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.