나이스옥션 법원경매 충주 2026타경30158 [1] 충청북도 충주시 연수동 505-6 한양하이츠빌라 에이동 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 연수동 소재 "충주경찰서" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브 및 눈썹 기와지붕 지상3층 건물 내 제1층 제103호로서, 외벽 : 적벽돌쌓기 등 마감. 내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등 창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생·급배수설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 서측 및 남측으로 노폭 6m 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-462)(접합), 소로2류(폭 8m~10m) (소로2-464)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-467)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 충주지원 2026타경30158 (1)

소재지: 충청북도 충주시 연수동 505-6 한양하이츠빌라 에이동 1층103호

용도: 연립주택

감정가: 67,000,000원

토지면적: 63.06㎡ (약 19.08평)

토지지분: 63.065㎡ (약 19.08평)

건물면적: 68.09㎡ (약 20.60평)

건물지분: 68.09㎡ (약 20.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 충주시 연수동 소재 "충주경찰서" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 간선도로 접근성 또한 양호합니다.

건물의 구조:

철근콘크리트조 슬래브 및 기와지붕 지상 3층 건물 내 제1층 제103호로서, 외벽은 적벽돌쌓기 등으로 마감되었고, 내벽은 벽지도배, 타일 마감 등이며, 창호는 섀시 창호 등으로 시공되었습니다.

토지의 형상 및 이용상태:

토지는 가장형의 평지로서 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

본건은 북측, 서측 및 남측으로 노폭 6m 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 좋습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역)에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

2023년 04월 05일 접수된 주식회사위드론대부의 근저당권 (채권금액 37,500,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리:

제시된 등기부 내역상 말소기준권리보다 선순위로 등기된 권리나, 매각으로 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 확인되지 않습니다. 따라서 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

소멸되는 권리:

말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당권, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관례 및 기타 사항은 미상으로 조사되었습니다.

주의: 임차인 존재 여부 및 실제 점유 관계, 대항력 유무에 대해서는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

본건은 충주경찰서 인근의 연수동 지역에 위치하며, 주변으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설이 혼재하는 안정적인 주거 지역입니다.

최근 시세 동향:

* 한양하이츠빌라12 (연수동 505-9, 2층, 72.8㎡): 2026년 07월 25일, 8,000만원에 거래됨.

* 한양하이츠빌ABC (연수동 505-6, 1층, 60.95㎡): 2026년 05월 22일, 7,000만원에 거래됨.

시세 분석:

본건(연수동 505-6, 1층, 68.09㎡)의 감정가는 6,700만원입니다. 동일 건물 단지(505-6) 내 1층, 60.95㎡가 7,000만원에 최근 거래된 사례와 비교할 때, 본건은 면적이 더 넓음에도 불구하고 감정가가 낮게 책정되어 있어 가격적인 메리트가 있을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설:

인근에 연수초등학교, 국원초등학교, 중앙초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설:

주변에 마트, 편의점, 다양한 음식점 및 카페 등 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 생활이 편리합니다.

교통:

대중교통(버스) 이용이 편리하며, 간선도로 접근성이 우수하여 시내외 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

미상 임대차 정보:

임차인 현황 정보가 명확하지 않아, 실제 임차인이 점유 중일 가능성에 대비해야 합니다. 임대 관례 및 보증금/차임 등이 미상인 경우, 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

건물 노후화:

본 건물은 1987년 건축되어 30년 이상 경과한 노후 건물입니다. 내부 및 외부 상태, 설비의 정상 작동 여부, 수리 또는 리모델링 필요성 등을 철저히 점검해야 합니다.

혐오시설 가능성:

충주시 내 일부 지역에서 축산 관련 시설, 화학공장, 숯가마 등 악취 발생 가능 시설에 대한 민원이 제기된 사례가 있습니다. 본건 주위의 환경을 면밀히 조사하여 잠재적인 혐오시설의 영향을 파악할 필요가 있습니다. (다만, 연수동의 개발 상황을 볼 때 직접적인 인접 가능성은 낮음)

1.6. 종합 의견

본건은 충주시 연수동에 위치한 연립주택으로, 충주경찰서 인근의 주거 중심 지역에 자리 잡고 있습니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하며, 교육 시설도 인근에 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리 없이 안전하게 취득할 수 있을 것으로 보입니다. 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 임차인 점유 여부 및 건물 노후 상태에 대한 철저한 현장 확인은 필수적으로 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저평가된 감정가:

최근 인근 유사 물건의 실거래가와 비교했을 때, 본건의 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 환경:

연수동은 충주시의 주요 주거 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 뒷받침되는 곳입니다.

권리 관계의 명확성:

말소기준권리 설정으로 인해 경매 절차 진행 시 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 권리 분석에 따른 위험이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 67,000,000원

인근 실거래가 분석:

* 동일 단지(연수동 505-6), 1층, 60.95㎡: 70,000,000원 (2026년 5월 거래)

* 인근 단지(연수동 505-9), 2층, 72.8㎡: 8,000,000원 (2026년 7월 거래)

분석 의견:

본건은 1층, 68.09㎡로, 동일 단지 내에서 최근 7,000만원에 거래된 60.95㎡ (1층)보다 면적이 크고 같은 층수임을 고려할 때, 최소 7,000만원 이상의 가치를 지니고 있다고 판단됩니다. 감정가(6,700만원) 대비 시세 차익 가능성을 고려하여 입찰 전략을 수립할 수 있습니다.

예상 입찰가 범위:

70,000,000원 ~ 75,000,000원

(본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 현장 조사를 통한 추가 정보 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.