나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50389 [1] 충청북도 청주시 서원구 산남동 46-35 주1 지2층101호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무심 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 산남동 소재 ‘산남고등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 제지2층 제101호로서, 외벽 : 치장벽돌 마감등임. 내벽 : 벽지도배 및 내부인테리어 마감등임. 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생및급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 일부 경사지로 건부지(연립주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약6m 내외의 현황도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

산남동 46-35 : 자연녹지지역 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(산남고등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대상건물은 공부상 제지2층이나, 전면(남동측)에서 볼때는 현황 1층임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

대상건물은 공부상 제지2층이나, 전면(남동측)에서 볼 때는 현황 1층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50389 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 산남동 46-35 주1 지2층101호

용도: 연립주택

감정가: 169,000,000원

토지면적: 108.50㎡ (약 32.8평)

토지지분: 108.5㎡ (약 32.8평)

건물면적: 77.27㎡ (약 23.3평)

건물지분: 77.265㎡ (약 23.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청OOOOOOOO (청주축산업협동조합으로 추정)

건축물 대장상 층수: 지하 2층, 지상 4층

등기부상 층수: 지2층 101호

사용승인일: 2016년 11월 18일

1.1. 입지조건

물건은 충청북도 청주시 서원구 산남동에 위치하며, '산남고등학교' 남측 인근입니다. 주위는 아파트 단지, 연립 주택 및 근린 생활 시설 등이 소재하는 등 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 있어 교통 여건 또한 보통으로 보입니다. 물건 동측으로는 노폭 약 6m 내외의 현황 도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 11월 30일 접수된 청주축산업협동조합의 근저당 (채권금액 151,200,000원)입니다. 본건 경매 절차로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 후순위로 등기된 압류, 가압류, 근저당, 임의경매 등은 모두 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

현재 등기부상 채권 총액은 178,460,172원입니다.

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 보증금/차임 정보는 반드시 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

산남동 일대는 계획적인 택지 개발로 형성된 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 연립 주택이 주를 이루고 있습니다. 본건 주변으로는 연립 주택과 더불어 다양한 근린 생활 시설이 분포하여 일상생활에 필요한 편의성을 제공합니다. 학군으로는 산남고등학교가 인접해 있으며, 전반적으로 주거 환경이 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 산남고등학교 남측 인근에 위치하며, 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 연립 주택으로, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공부상 층수와 현황 층수 차이: 공부상 지하 2층으로 등재되어 있으나, 전면(남동측)에서 볼 때 현황 1층으로 이용 중입니다. 이는 실제 이용 편의성에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 추후 건축물 관련 민원 발생 가능성 또는 건축물대장과의 불일치 문제에 대한 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자가 있을 수 있습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간 또는 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(산남고등학교)으로 지정되어 있습니다. 향후 재건축 등 대규모 개발 시 용도지역 및 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

청주시 서원구 산남동에 위치한 본 연립주택은 비교적 최근인 2016년에 건축되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 주변으로 주거 편의시설과 학교가 인접해 있어 주거 환경은 안정적입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 공부상 층수와 현황 층수의 차이, 임대 관계 미상 등의 사항은 명확한 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 산남동은 계획적으로 개발된 지역으로, 주거 가치가 안정적이며 향후 시세 유지 및 상승 가능성이 있습니다.

* 최신 건축 연도: 2016년 건축으로 비교적 신축에 가까워 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 동일한 주소지(산남동 46-35)에 위치한 유사 면적(전용면적 76.015㎡, 약 22.9평)의 연립 주택이 2026년 4월 28일 1억 5,500만원에 거래된 이력이 있습니다. 본건의 건물 면적은 77.27㎡ (약 23.3평)으로 유사하며, 건축 연도(2016년) 또한 동일합니다. 본건의 감정가는 1억 6,900만원으로, 최근 실거래가보다 높은 수준입니다.

경매 물건은 통상 감정가 대비 일정 비율 할인된 가격에 낙찰되는 경향이 있습니다. 본건은 권리상 문제가 없고 임차인 보증금 인수액이 0원이라는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 약간의 경쟁을 감안한 입찰가를 고려할 수 있습니다. 공부상 지하 2층이나 현황 1층으로 이용되는 점은 감안해야 할 요소입니다.

이에 따라, 최근 실거래가 1억 5,500만원을 기준으로, 보수적으로 접근하며 약간의 경쟁을 예상하여 1억 4,800만원에서 1억 5,800만원 사이의 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 1억 4,800만원 ~ 1억 5,800만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.