나이스옥션 법원경매 청주 2026타경117 [1] 충청북도 괴산군 사리면 방축리 558 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2026.04.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 괴산군 사리면 방축리 소재 "송명골마을" 내 계획관리지역에 위치하고 있으며, 인근은 동유형의 단독주택 및 농경지, 자연림등의 부동산이 소재하고 있는 등 제반주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근으로 시내버스정류장, 일반국도(34)가 통과하는 등 제반교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2022-04-11), 성장관리계획구역(주거형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024-11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 시멘트블럭조 기와지붕 단층건으로서, (사용승인일 : 1976) 외벽: 드라이비트 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임, 인테리어 마감 등, 창호: 샷시창임.

이용상태

기호(2) 단독주택으로 이용중입니다.

설비내역

기호(2) 기본적인 위생 및 급배수설비, 기름보일러를 이용한 난방설비, 가정용태양광설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조바랍니다.

공부와의 차이

공부상 기호(2)의 건물은 3동으로 등기되어 있으나 기준시점 현재 부속건물 창고 2동은 소재불명 상태입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각. 제시 외 건물 및 수목 포함. 제시 외 파이프조 천막지붕 단층 창고 2.56㎡는 매각 제외. 목록2번 건물은 공부상 3동으로 등기되어 있으나 현재 부속건물 창고 2동은 소재불명 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2026타경117 (1)

* 소재지: 충청북도 괴산군 사리면 방축리 558

* 용도: 단독주택

* 감정가: 112,412,600원 (약 112,413만원)

* 토지면적: 483.00㎡ (약 146.10평)

* 건물면적: 108.39㎡ (약 32.79평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 25.44㎡ (매각 제외 창고 2.56㎡ 포함)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 국민은행 (국OOO)

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: 일괄매각. 제시 외 건물 및 수목 포함. 단, 제시 외 파이프조 천막지붕 단층 창고 2.56㎡는 매각 제외. 목록2번 건물은 공부상 3동 등기되었으나 현재 부속건물 창고 2동 소재 불명.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 충청북도 괴산군 사리면 방축리 소재 "송명골마을" 내 계획관리지역에 위치하고 있습니다. 인근은 동일 유형의 단독주택, 농경지, 자연림 등으로 이루어져 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 일반국도 34호선이 인접해 있어 외부 지역으로의 이동이 용이한 편입니다.

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 3~4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 인접 도로 및 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지이며, 현재 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 계획관리지역(2022-04-11), 성장관리구역(주거형, 괴산군 고시 제2024-11호)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(300M 이내 소, 말, 양, 염소, 사슴 사육 제한) 및 비행안전제3구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 경매 개시

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 10월 24일 접수된 함춘희 씨의 근저당권(을3)이며, 채권액은 25,000,000원입니다.

경매 개시 결정 등기는 2026년 4월 3일 국민은행(채권자: 국OOO)에 의해 접수된 강제경매(갑8)로, 채권액은 114,206,087원입니다.

3.2. 소유권 변동 현황

등기부등본상 소유권 이전 기록은 다음과 같습니다.

* 2017-04-11: 한상우

* 2020-04-24: 구명회

* 2022-09-30: 유재환

* 2025-12-15: 유하준 (상속)

3.3. 인수되는 권리

본 경매는 강제경매이며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 등기부채권 총액은 25,000,000원으로 명시되어 있습니다. 인수되는 특별한 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 괴산군 사리면 방축리 지역은 주로 전원 주택 단지와 농경지, 임야가 혼재된 농촌 지역의 특성을 보입니다. "송명골마을"이라는 명칭에서도 알 수 있듯, 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

대규모 상업 시설이나 활성화된 상권이 발달한 지역은 아니며, 생활 편의를 위한 기본적인 상업 시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 주변 지역 조사 결과, 본 물건 인근에 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

단독주택이 밀집한 주거 지역 내에 위치하여 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 주변 자연 환경과의 접근성이 좋습니다.

5.2. 편의 및 생활 시설

인근 시내버스정류장과 일반국도 34호선 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의 시설은 지역 내 또는 인근 읍면 지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도 및 상태

건물 사용 승인일이 1976년으로, 건물 노후도가 상당하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 공부상 불일치 및 소재 불명

건축물대장상 3동으로 등기된 건물 중 현재 부속 건물 창고 2동이 소재 불명 상태인 점은 확인이 필요합니다. 이는 추후 행정 처리 또는 법적 문제 발생 가능성을 내포합니다. 또한, 매각 제외되는 제시 외 창고 2.56㎡가 있음을 유의해야 합니다.

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 가축사육제한구역 및 비행안전제3구역(전술)에 해당하여, 향후 토지 이용이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.4. 기타

해당 물건은 공동담보 물건으로, 채무 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

괴산군 사리면 방축리에 위치한 본 단독주택 경매 물건은 조용하고 한적한 전원 생활을 누릴 수 있는 입지를 갖추고 있습니다. 계획관리지역에 속한 토지는 비교적 넓은 면적을 자랑하나, 1976년에 사용 승인된 건물은 노후도가 상당하며, 공부상 등기된 건물 중 일부가 소재 불명인 점과 토지 이용 제한 사항 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

8. 투자 포인트

* 조용하고 쾌적한 전원 생활을 원하는 실수요자에게 적합합니다.

* 계획관리지역 내 토지로서 향후 가치 상승 가능성을 기대해볼 수 있습니다.

* 경매 특성상 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)는 본건과 건물 유형(다세대주택 vs 단독주택), 토지 면적, 건물 면적 등에서 큰 차이를 보여 직접적인 비교 분석이 어렵습니다. 따라서, 해당 JSON 데이터를 통한 시세 분석은 생략합니다.

본건의 감정가는 112,412,600원입니다. 일반적으로 농촌 지역 단독주택 경매 물건의 경우, 건물 노후도, 입지 조건, 시장 상황 등을 고려하여 감정가의 70~85% 수준에서 입찰가가 형성되는 경향을 보입니다.

이를 고려할 때, 예상 입찰가는 약 78,700,000원 ~ 95,500,000원 범위로 예상됩니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 추가적인 시세 조사, 권리 관계 재확인 등을 통해 신중하게 접근하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.