나이스옥션 법원경매 평택 2026타경110 [1] 경기도 평택시 신장동 72-1 갤러리피앤피 2동 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해오름 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동소재 "신장1동주민센터" 북동측 인근에 위치하는 "갤러리피앤피 제2동 제1층 제101호"로서, 주위는 아파트단지, 도시형생활주택 단지, 근린생활시설등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩.

교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능한 바 대중교통상황은 보통시됩.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평지붕 4층 중 1층 101호로서, 외 벽: 치장벽돌 마감 내 벽: 벽지 마감 및 일부 타일 마감 창 호: 샷시 이중 창호

이용상태

본건은 도시형생활주택(방3, 욕실2, 발코니, 현관, 주방 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 전기설비, 화재탐지설비, 소화설비, 주차장설비, 승강기설비, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 자루형 평지로 도시형생활주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 내 도로 및 진입도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 비행안전제4구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 군용비행장 소음대책구역 제2종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> , 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2026타경110 (1)

소재지: 경기도 평택시 신장동 72-1 갤러리피앤피 2동 1층101호

용도: 도시형생활주택

감정가: 162,000,000원

토지면적: 126.35㎡ (약 38.23평)

토지지분: 126.35㎡ (약 38.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.50㎡ (약 21.32평)

건물지분: 70.5㎡ (약 21.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO (농협은행)

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 신장동소재 "신장1동주민센터" 북동측 인근에 위치하는 "갤러리피앤피 제2동 제1층 제101호"로서, 주위는 아파트단지, 도시형생활주택 단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

1.1. 2. 교통상황

본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량 접근이 가능한 바 대중교통 상황은 보통시됩니다. 또한, 본건 인근에 송탄역이 소재하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근이 용이합니다. 주변에 편의시설이 많고 교통이 편리한 편입니다. 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높으며, 교통이 편리하여 출퇴근 및 외출이 수월합니다.

1.1. 3. 토지 이용 현황

본건은 대체로 자루형 평지로 도시형생활주택부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로 및 진입도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 권리현황

말소기준권리는 2018년 7월 31일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(을1)이며, 채권 총액은 212,400,000원입니다. 모든 후순위 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.2. 2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

주의: 임대 관계가 불명확하므로, 입찰 전 실제 점유 및 임대차 관계를 철저히 확인할 필요가 있습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 매매/임대 시세

제공된 JSON 데이터 및 주변 시세 조사 결과, 본건과 동일 단지인 '갤러리 P&P'의 최근 매매 사례는 70.50㎡ 기준으로 1억7500만원에서 1억8000만원 수준입니다. 이는 평당 약 817만원에서 841만원에 해당합니다.

감정가는 1억6200만원 (평당 약 759만원)으로, 동일 단지의 실거래가 대비 다소 낮은 수준으로 평가되었습니다.

비교 대상인 '행복힐타운'(2016년 건축, 50.18㎡)의 경우 2026년 7월 5일에 1억3000만원에 거래되었습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 주변 편의시설

본건은 "신장1동주민센터" 인근에 위치하며, 주변에 아파트단지, 도시형생활주택 단지, 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다. 시내버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite:1, cite:2, cite:3] 또한, 병원, 마트 등 다양한 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. [cite:1, cite:3]

1.4. 2. 교육시설

본건 인근에는 평택지산초등학교, 송탄중학교, 이충중학교, 장당중학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다. [cite:1, cite:3]

1.4. 3. 주차

주차가 가능하며, 이는 생활 편의성을 높이는 요소입니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 토지 이용 및 제한

본건 토지는 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전제4, 5구역, 군용비행장 소음대책 제2종 구역, 철도보호지구로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인이 주택을 취득하는 경우에만 적용됩니다.

1.5. 2. 소음 및 비행 영향

비행안전구역 및 군용비행장 소음대책구역에 해당함에 따라, 군용비행기 이착륙 소음 및 비행 활동으로 인한 소음 피해가 발생할 가능성이 있습니다.

1.5. 3. 미확인 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않았습니다. 이는 인수 부담이 될 수 있는 권리일 수 있으므로, 입찰 전 반드시 등기부등본 및 관련 서류를 통해 상세 내용을 확인해야 합니다.

1.5. 4. 건물 노후화

본 건물(갤러리 P&P)은 2018년 준공되어 비교적 신축에 속하지만, 주변 일부 주택은 노후화가 진행된 경우도 있어 장기적인 관점에서 건물 관리 및 유지 보수 계획이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 신장동에 위치한 도시형생활주택으로, 편리한 교통망과 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있어 주거 가치가 높습니다. [cite:1, cite:2, cite:3] 동일 단지 내 최근 매매 사례를 볼 때, 본건의 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다. 그러나 생산녹지지역, 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등 각종 토지 이용 제한 사항과 미확인 권리(지상권)의 존재 가능성은 신중하게 검토해야 할 부분입니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 인지하고, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지역적 입지: 평택시 신장동이라는 지역은 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 선호도가 높습니다. [cite:1, cite:2, cite:3]

* 시세 상승 여력: 동일 단지 내 최근 매매 사례가 감정가를 상회하는 것으로 보아, 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 실거주 및 임대 수요: 도시형생활주택으로서 꾸준한 실거주 및 임대 수요가 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 162,000,000원

주변 시세 분석 결과, 동일 단지(갤러리 P&P) 70.50㎡의 최근 매매가는 1억7500만원 ~ 1억8000만원 수준으로, 감정가(1억6200만원)보다 높습니다.

이러한 시세 동향과 함께, 군사 보호 구역, 소음 대책 구역 등 토지 이용 제한 사항 및 미확인 권리(지상권)의 존재 가능성을 고려하여, 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가 범위는 130,000,000원 ~ 150,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.