나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60882 [1] 경기도 파주시 목동동 1105-3 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2026.04.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 목동동 소재 "운정고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택, 아파트, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 주상용으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역 , 소로1류(폭 10m~12m)(파주운정지구)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-25)<교육환경 보호에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가 철근콘크리트구조 기타지붕 지상4층 건물로서 외벽 : 벽돌 및 돌붙임 마감 등. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 1층 근린생활시설(미용실)로 이용중이며, 2층~4층 단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생·급배수 등임.

부합물 및 종물

본건 4층에 ㉠다락(벽체이용 기타지붕, 약 62.45㎡)이 소재하며, 본건 지상에 ㉡차양(렉산, 약 17.5㎡), ㉢차양(각파이프 렉산(데크포함), 약 22.5㎡)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 고양지원 2026타경60882 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (중OOOOO)

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경기도 파주시 목동동 1105-3

토지 면적: 239.40㎡ (약 72.4평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 현황: 현황 주상용으로 이용 중이며, 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지입니다.

인접 도로: 본건 남측으로 노폭 약 8m 내외 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 건물 정보

건물 용도: 다가구주택 (1층 근린생활시설(미용실), 2층~4층 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다.)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕, 지상 4층 건물입니다.

건물 면적: 356.53㎡ (약 107.8평)

건물 제시외 면적: 102.45㎡ (4층 다락 약 62.45㎡, 지상 차양 2개 약 17.5㎡ 및 22.5㎡) - 본건 일괄매각에 포함됩니다.

설비 내역: 난방설비, 위생·급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 1,498,547,480원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 파주시 목동동 소재 "운정고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지 및 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

관련 법규상 본 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

또한, 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(교육환경 보호구역)에 해당합니다.

추가로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인, 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 등의 거래 시 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

등기부 상 채무 총액은 약 16억원 이상으로 파악되며, 경매 신청 채권자는 중소기업은행입니다.

현재 등기부상 설정된 주요 권리(근저당권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

그러나 건물 등기부 상 을구 8번 주택임차권(윤은희)은 매수인에게 인수될 가능성이 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

* 권영목

임차인명: *권

보증금: 0원 (금액 미상)

차임: 0원 (금액 미상)

전입일자: 2021-07-29

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임 금액이 미상이나 대항력이 있어 매수인에게 인수될 위험이 있습니다.

* 김보람

임차인명: *김

보증금: 20,000,000원

차임: 1,600,000원

전입일자: 2025-02-24

배당신고일자: 2026-04-29

대항력: 없음

* 윤은희

임차인명: *윤

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-05

확정일자: 2022-08-12

대항력: 있음

비고: 건물 등기부 상 을구 8번 임차권으로 등기되어 있으며, 배당 시 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인에게 잔액이 인수될 수 있습니다. 이는 본 건에서 가장 큰 인수 금액입니다.

* 최은선

임차인명: *최

보증금: 20,000,000원

차임: 650,000원

전입일자: 2025-09-29

확정일자: 2025-09-29

배당신고일자: 2026-04-15

대항력: 없음

* 한국토지주택공사

임차인명: *한

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-07

확정일자: 2020-11-05

배당신고일자: 2026-06-02

대항력: 있음

* 한동현

임차인명: *한

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025-06-11

배당신고일자: 2026-06-14

대항력: 없음

* 한천희

임차인명: *한

보증금: 0원 (금액 미상)

차임: 0원 (금액 미상)

전입일자: 2013-12-30

대항력: 없음

비고: 오래전 전입일자를 가지고 있으나 대항력은 없습니다.

3.3. 말소 기준 권리

2023년 06월 30일 접수된 중소기업은행 근저당권(등기부 을3)이 본 건의 말소기준권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건지는 운정신도시 내에 위치하며, 근린생활시설, 단독주택, 아파트 단지가 밀집한 지역입니다.

인근 운정고등학교 학생들을 포함한 주거 수요를 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보와 일반적인 지역 분석에 따르면, 본 물건지 인근에 혐오시설이나 유해시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 및 상세 지도 검색을 통한 추가 확인이 권장됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

운정고등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 우수하며, 다수의 초·중·고등학교가 주변 지역에 분포하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 인근 아파트 단지 인접 지역으로 대형마트, 병원, 금융기관 등 다양한 편의시설 접근도 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 위험

건물 등기부에 등재된 윤은희 씨의 임차보증금 1억 5천만원은 대항력이 있어 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 권영목 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상임에도 대항력이 존재하여 추가적인 인수 위험을 내포하고 있습니다.

6.2. 제시외 건물

건물 감정평가 요약에 포함된 다락 및 차양 등 제시외 건물 102.45㎡는 일괄매각 대상이나, 명도 과정에서 협의 또는 저항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내에 매수 시 허가를 받아야 하며, 상대보호구역 등의 제한 사항도 향후 건축 또는 개발 시 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 목동동, 운정신도시 내에 위치한 다가구주택으로, 입지 조건과 생활 편의성은 양호한 편입니다. 1층 상가와 다가구주택 구성으로 임대 수익 창출이 가능하나, 최대 1억 5천만원의 대항력 있는 임차 보증금 인수 가능성이 주요 리스크로 작용합니다. 제시외 건물과 토지 이용 제한 사항 또한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지 가치

운정신도시의 지속적인 개발과 교통망 확충에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

인근 학교 및 대규모 주거 단지를 배후로 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

8.2. 수익성

1층 근린생활시설과 상층부 다가구주택을 통한 임대 수익 확보 가능성이 높습니다.

인수 보증금을 제외한 실질 투자 비용을 고려할 때, 성공적인 투자 시 수익률 제고가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,498,547,480원입니다.

권리분석 결과, 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 윤은희 씨의 150,000,000원입니다.

따라서 예상 입찰가 산정 시에는 이 인수 보증금을 제외한 금액을 고려해야 합니다.

인수 보증금(150,000,000원)을 제외한 유효 감정가는 약 1,348,547,480원입니다.

본 물건의 시세, 현황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 하지만, 본 보고서에서는 인수 보증금을 제외한 감정가 수준을 초기 검토 기준으로 제시합니다.

통상적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 점과 인수 보증금 규모를 감안할 때, 13억원대 중반에서 14억원 초반 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 이는 초기 검토 의견이며, 정확한 입찰가는 현장 조사, 시세 조사, 권리 관계 재확인 등을 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.