나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502681 [1] 인천광역시 부평구 부평동 222-2 스위트홈 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교” 서측 인근에 위치하며 주변은 주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 등의 제반교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평스라브지붕 13층건중 8층 802호 내, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽 : 벽지 도배 등 추정. 창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

'공동주택(도시형생활주택), 업무시설'로 이용중임.

설비내역

상·하수도설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지를 '공동주택(도시형생활주택), 업무시설' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 남동측으로 소재하는 포장도로를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2025-05-19), 토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 20 26.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502681 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 222-2 스위트홈 8층 802호

* 용도: 도시형생활주택

* 건물 사용승인일: 2014년 08월 21일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 평스라브지붕 13층 건물 중 8층 802호

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 감정가

* 감정가: 178,000,000원

* 토지면적: 6.84㎡ (약 2.07평)

* 건물면적: 42.33㎡ (약 12.80평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 주택 및 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

* 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 이용 등 제반 교통 사정은 양호합니다.

* 본건의 남동측으로 소재하는 포장도로를 이용하여 출입합니다.

3. 권리분석

3.1. 채권자 및 말소기준권리

* 주요 채권자: 주택도시보증공사

* 말소기준권리: 을1 근저당권 (채권자: 윤지영, 채권최고액 75,000,000원, 접수일자: 2022.05.30.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김은영)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 29일

* 확정일자: 2021년 05월 31일

* 배당신고일자: 2023년 08월 07일

* 대항력: 없음

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권.

3.3. 등기부 요약

* 갑1: 황우숙 소유권보존 (2014-08-25)

* 갑2: 김복연 소유권이전 (2014-10-13)

* 을2: 김은영 주택임차권 (2023-08-07, 190,000,000원) - 말소 예정 (주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출)

* 갑3: 김준봉 소유권이전 (2021-07-20, 매매)

* 을1: 윤지영 근저당권 (2022-05-30, 75,000,000원) - 말소기준권리

* 갑4: 주택도시보증공사 가압류 (2023-03-20, 242,000,000원)

* 갑5: 부평구(인천광역시) 압류 (2025-04-16)

* 갑6: 주택도시보증공사 강제경매 (2026-04-03, 190,000,000원)

* 등기부채권 총액: 507,000,000원

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (주택임차권은 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 매각으로 소멸될 예정입니다.)

4. 상권 및 시세분석

4.1. 주변 매매 시세

* 인근 "우진그린빌" (2001년식, 38.94㎡) 2026년 7월 2일 매매가 70,000,000원 (약 179.8만원/㎡)

* 인근 "해피팰리스" (2015년식, 49.26㎡) 2026년 7월 1일 매매가 284,000,000원 (약 576.5만원/㎡)

* 인근 "신한" (2002년식, 56.08㎡) 2026년 7월 23일 매매가 123,000,000원 (약 219.3만원/㎡)

4.2. 본건 시세 분석

* 본건 감정가: 178,000,000원 (42.33㎡, 약 420.5만원/㎡)

* 본건은 2014년 준공된 도시형생활주택으로, 주변의 연립/다세대 주택들과는 건축 연식 및 형태에서 차이가 있습니다.

* 제공된 시세 정보 중 비교적 최신 연식의 "해피팰리스"는 높은 가격대를 형성하고 있으며, 이는 현대적인 시설을 갖춘 주거 공간의 가치를 보여줍니다.

* 본건의 감정가는 이러한 시장 상황 및 본건의 입지, 건물 상태를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 내부 상태

* 내외부 마감: 몰탈 위 페인팅, 벽지 도배 등 추정

* 창호: 하이샷시 창호 마감

* 설비: 상하수도 설비, 난방 설비 등 기본 생활 설비 완비

5.2. 주변 편의시설

* 교육: 부흥초등학교가 인근에 위치합니다.

* 상업: 근린생활시설이 소재하는 지역으로 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한

* 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

* 토지거래계약에 관한허가구역 (2025.08.26. ~ 2026.08.25.): 본건 매각 이후 해당 구역 내에서 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다. (경매 매각 자체는 허가 절차와 무관하나, 향후 재매각 시 유의 필요)

6.2. 임대 및 기타 사항

* 임대 관계: 미상 (현재 공실 상태일 가능성이 있습니다.)

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: HUG 관련 조건 변경 이력이 있으며, 등기부상 임차권은 말소 예정이나, 관련 서류 확인 및 절차 진행 상황에 대한 추가적인 주의가 필요합니다.

6.3. 주변 혐오시설

* 검색 결과, 본건 주변 및 부흥초등학교 인근에서 특별히 언급된 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 도시형생활주택으로, 2014년 준공되어 비교적 현대적인 주거 형태를 갖추고 있습니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 신청한 강제경매 사건으로, 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다. 특히, 임차인의 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 임차권에 대한 위험도 해소되었습니다. 부흥초등학교 인근의 양호한 입지 조건과 교통 편의성을 고려할 때, 본건은 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정 기간(2026년 8월 25일까지)을 유의하여 향후 자금 계획 및 매각 전략을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 모든 등기부상 권리는 말소될 예정으로, 인수되는 부담이 없습니다.

* 임차권 위험 해소: 대항력 없는 임차인이며, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 관련 위험이 없습니다.

* 우수한 입지: 부흥초등학교 인근에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 현대적 주거 형태: 도시형생활주택으로, 신축 연식 대비 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 178,000,000원

* 본건의 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없다는 점, 주변 시세 및 본건의 입지 조건을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 90% ~ 95% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 160,000,000원 ~ 169,000,000원

* 본 입찰가는 시장 상황 및 실제 경매 경쟁률에 따라 변동될 수 있으므로, 투자 결정 시에는 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.