나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502633 [1] 인천광역시 서구 청라동 157-21 청라한신더휴커낼웨이 6층비612호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며 "롯데마트" 북서측 인근에 위치한 부 동산으로, 인근은 업무시설 및 아파트단지가 주를 이루며, 주변으로는 이를 배후지 로 한 각종 생활편익시설 산재되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장역이 위치하는 등 전반적인 교통여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 27층건중 6층 비612호로서, 외벽: 대리석타일붙임, 세멘몰탈위 페인팅. 내벽: 벽지마감 및 타일붙임 등. 창호: 하이샷시 강화 유리창임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방시설, 전기설비, 위생설비, 승강시설, 지하주차시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 업무시설/근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 간선도로와 접하며, 북측 수변으로는 보행자전용도로와 접하고, 도로상태는 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 중로2류(폭15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502633 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

1.2. 부동산 정보

소재지: 인천광역시 서구 청라동 157-21 청라한신더휴커낼웨이 6층비612호

용도: 오피스텔

건축물 사용승인일: 2019년 (JSON 정보 기반)

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 4.84㎡ (약 1.46평)

건물면적: 22.99㎡ (약 6.95평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.4. 매각 정보

감정가: 105,000,000원 (1억 5백만원)

특이사항: HUG 인수조건 변경

특수물건정보: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동에 소재하며 "롯데마트" 북서측 인근에 위치한 부동산입니다. 주변은 업무시설 및 아파트단지가 주를 이루고 있으며, 이를 배후로 한 각종 생활 편익시설이 산재되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한 중로1류(폭20m~25m), 중로2류(폭15m~20m), 특수도로(보행자전용도로)와 접합되어 있습니다. 그 외 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

인근에 롯데마트가 있어 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 현재 파악된 정보상으로는 특별한 혐오시설이 인근에 위치한다는 내용은 확인되지 않았으며, 전반적으로 주거 및 상업 기능이 잘 갖춰진 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건은 낙찰 후 인수해야 할 권리가 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기부상 권리 및 임차권은 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 주택도시보증공사 (김원식)

보증금: 125,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-04-27

확정일자: 2022-04-11

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권으로 등기되었으나, 말소 예정으로 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 김지호

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-09-26 (주의: 입력된 전입일자가 미래 시점이므로, 현재 시점에서 유효한 대항력은 없습니다.)

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

3.3. 말소기준권리 및 소멸 예상 권리

말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자 2024-05-21)

낙찰로 인해 소멸되는 권리: 등기부 요약에 따르면 을구 3번 주택임차권, 갑4번 가압류, 갑5번 강제경매 등이 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 확인되었습니다.

3.4. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 건물 개요

본 물건은 '청라한신더휴커낼웨이' 건물 내 27층 중 6층에 위치한 오피스텔입니다. 철근콘크리트구조이며, 외벽은 대리석타일 및 페인팅, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이샷시 강화유리로 시공되었습니다. 건물은 2019년에 준공되었습니다.

4.2. 이용 현황

현재 오피스텔로 이용 중입니다.

4.3. 주변 상업시설

인근에 롯데마트가 있어 쇼핑 및 생활 편의성이 높습니다. 업무시설과 아파트 단지가 밀집해 있어 잠재적 임차 수요가 풍부합니다. 청라동은 신흥 상권으로 지속적인 발전 가능성을 가진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데마트, 각종 은행, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설이 풍부하게 자리하고 있습니다.

5.2. 교통 및 교육

인천 지하철 2호선(가정중앙시장역, 경서역 등) 이용이 비교적 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 청라 지역은 교육열이 높은 지역으로, 다수의 학교가 위치해 있습니다.

5.3. 기타 시설

청라호수공원 등 녹지 공간이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 건물 내에는 난방, 전기, 위생, 승강, 지하 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소형 면적의 환금성

본 물건은 22.99㎡ (약 6.95평)의 소형 오피스텔로, 향후 매각 시 특정 수요층에 한정될 수 있어 환금성에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 문구가 특이사항 및 특수물건 정보에 기재되어 있어, 계약 과정이나 인수 후 발생할 수 있는 추가적인 조건이나 절차에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. (구체적인 내용은 추가 확인 요망)

6.3. 임차인 정보의 불확실성

감정평가서상 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 비록 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권은 말소 예정으로 인수 부담은 없으나, 김지호 임차인의 전입 예정일이 미래 시점인 점 등 정보의 불확실성은 유의해야 합니다.

6.4. 미래 개발 계획 변동 가능성

청라 지역은 지속적인 개발이 이루어지고 있으므로, 향후 주변 개발 계획 변경에 따른 가치 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동의 롯데마트 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지와 편리한 생활 환경을 자랑합니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없어 법률적으로 안전하며, 소액 투자처로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 소형 면적의 환금성 및 HUG 관련 조건 변경 내용에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음 (인수 보증금 0원).

* 청라 신도시 내 롯데마트 인근의 편리한 입지.

* 실거주 또는 소액 투자용으로 적합한 소형 면적.

* 개발 잠재력이 있는 지역.

* 오피스텔로서의 임대 수익 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가: 105,000,000원

최근 실거래가 분석 결과, 본 물건과 동일한 '청라한신더휴커낼웨이' 내에서 거래된 오피스텔(전용면적 약 48~51㎡)의 경우, 제곱미터당 약 433만 원 ~ 444만 원 수준의 가격이 형성되었습니다. 이는 본 물건의 전용면적(22.99㎡) 대비 상대적으로 큰 면적임을 감안한 가격입니다. 만약 본 물건이 유사한 가격 수준으로 거래된다면, 면적 차이를 고려했을 때 예상 시세는 약 9,964만 원 ~ 10,203만 원 범위로 추정됩니다.

감정가 105,000,000원과 이를 바탕으로 추정한 시세 범위를 종합적으로 고려할 때, 권리 인수 부담이 없다는 점을 강점으로 삼아 경쟁적인 입찰이 예상됩니다. 이에 따라 감정가 대비 90%~95% 수준인 95,000,000원 ~ 100,000,000원 범위에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가: 약 98,000,000원 (9천 8백만원)

본 예상가는 현재 시장 상황, 입찰 경쟁률, 물건의 추가적인 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으며, 신중한 판단이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.