나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502672 [1] 인천광역시 계양구 효성동 606-9 크리스탈타운 6동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 전국 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "북인천여자중학교" 남서측 인근에 위치하며 주위 는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제301호로서, (사용승인일:1999.11.13) 외벽 : 인조석 붙임 등 마감. 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임. 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

본건은 "다세대주택"으로 이용중인 것으로 추정됨.

설비내역

본건은 기본적인 위생설비, 급배수설비 등이 되어있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 4미터 포장도로와 각각접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역,가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로 구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2026타경502672 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 효성동 606-9 크리스탈타운 6동 3층301호

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제301호

사용승인일: 1999년 11월 13일

용도: 다세대주택

감정가: 136,000,000원

토지면적: 26.58㎡ (약 8.04평)

건물면적: 59.57㎡ (약 18.02평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 입지조건

주위 환경: 본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "북인천여자중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역임.

교통 상황: 본건까지 차량통행이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

토지 형상 및 이용 상태: 본건 토지는 세장형의 토지로서 현재 "다세대주택 건부지"로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본건 남측으로 폭 약 10미터, 동측으로 폭 약 4미터 포장도로와 각각 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역임.

2. 권리분석

2.1. 등기부 현황

말소기준권리: 포천세무서장의 압류 (2022-08-04)

주요 권리 내역:

* 소유권 이전: 장준호 (2010-05-18), 장대진 (2010-06-08), 김대성 (2021-03-26)

* 주택임차권: 유혜빈 (2021-01-29 확정, 2021-03-08 전입, 보증금 122,000,000원) - 을구 8번, 말소 예정.

* 가압류: 주택도시보증공사 (2022-09-16, 1,450,500,000원)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2026-04-03, 122,000,000원)

등기부채권 총액: 1,572,500,000원

2.2. 임차인 현황

임차인: 유혜빈 (주택도시보증공사)

보증금: 122,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-08

확정일자: 2021-01-29

배당신고일자: 2023-05-09

대항력: 없음

2.3. 권리 분석 종합

본 물건은 말소기준권리보다 후순위의 다수 권리가 존재하며, 임차인 유혜빈 씨는 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없을 것으로 예상됩니다. [cite: inferred from 임차인 현황, 을8]

다만, "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권"이라는 특이사항이 언급되어 있어, 이에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. [cite: inferred from 특이사항, 특수물건정보]

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 을구 8번 주택임차권이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출된 것으로 기재되어 있습니다.

3. 상권분석

3.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 주거 기능 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

3.2. 접근성

차량 통행이 용이하며 인근에 대중교통 이용이 가능한 점은 긍정적이나, 대중교통 상황이 '보통' 수준으로 평가되어 상권 활성화에 미치는 영향은 제한적일 수 있습니다.

4. 생활정보

4.1. 주변 시설

본건은 "북인천여자중학교" 인근에 위치하고 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

4.2. 교통

차량 이용은 편리하며, 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 인수 조건의 변경 사항이 존재하며, 이로 인한 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 선순위 임차권: 등기부상 말소 예정 및 대항력 없음으로 분석되나, "선순위임차권"이라는 표현과 함께 언급되어 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다. [cite: inferred from 특이사항, 특수물건정보, 을8]

* 건물 노후화: 1999년 사용승인된 건물로, 25년 이상 경과하여 건물 시설의 노후화 및 유지보수에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 준공업지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등에 해당되어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 계양구 효성동에 위치한 다세대주택으로, 주거 지역 내에서 안정적인 수요가 기대됩니다. 권리분석상 인수할만한 부담은 적을 것으로 보이나, "HUG 인수조건 변경" 및 "선순위임차권"과 같은 특이사항에 대한 명확한 소명과 확인이 필수적입니다. 감정가가 최근 시세보다 높게 책정된 것으로 분석되므로, 시세 조사를 철저히 하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 꾸준한 임대 수요 기대.

* 권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 적은 편.

* 시세 대비 저평가 가능성 확인 시 시세차익 기대.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 유사 면적의 다세대 주택 거래가는 5,000만원대 후반에서 9,000만원대 수준입니다.

* 남양연립 (1979년식, 49.49㎡): 2026년 7월 7일, 8,000만원 [cite: from JSON]

* 향림대궐빌라 (1994년식, 41.67㎡): 2026년 7월 2일, 6,970만원 [cite: from JSON]

* 청하빌라 (1993년식, 56.1㎡): 2026년 7월 1일, 9,000만원 [cite: from JSON]

본건(크리스탈타운 6동 301호)은 1999년 준공되었으며, 전용면적 59.57㎡ (약 18.02평)입니다. 비교 물건 중 가장 면적이 크고 건축 연도가 최신 축에 속합니다.

56. 1㎡ 면적의 청하빌라가 9,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 적정 시세는 약 9,000만원에서 10,000만원 사이로 추정됩니다.

감정가 1억 3,600만원은 최근 시세 대비 높은 수준입니다.

8.2. 예상 입찰가 범위

잠재적 리스크(HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 언급 등)와 감정가의 적정성을 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 108,800,000원 (감정가의 70% ~ 80%)

* 권장 투자 고려가: 85,000,000원 ~ 95,000,000원 (최근 시세 및 리스크 감안)

※ 본 보고서는 제공된 정보와 분석을 기반으로 작성되었으며, 실제 현장 조사 및 추가적인 법률적 검토를 통해 최종 투자 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.