나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502660 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1099-4 시온에 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수고등학교' 남서측 인근에 소재하며, 부근은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 주상용부동산, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대 로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량의 진출입이 가능하고, 인근에 '남동구청역'(인천지하철 2호선), 시내버스 정류장이 있는 등 대중교통의 편의성 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물내 제2층 202호로서, (사용승인일 2017.12.14) 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 하이샷시 창호 등 임

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방 설비, 승강기설비, 소화설비, 필로티주차장, CCTV, 화재탐지 설비 등이 설치되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 10m, 남동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3) 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ㅇ임대차관계는 미상임 ㅇ기타 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경502660 (1) 사건의 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 남동구 만수동 1099-4번지, 시온에 2층 202호이며, 용도는 다세대주택입니다.

본건의 감정가는 235,000,000원이며, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

전용면적은 64.30㎡ (약 19.45평)이며, 토지 지분 면적은 38.39㎡ (약 11.61평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2017년 12월 14일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '만수고등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 주상용부동산, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 가능하며, 인천지하철 2호선 '남동구청역'과 시내버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지는 인접 필지 및 도로 대비 대체로 등고평탄한 세장형으로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건은 북서측으로 노폭 약 10m, 남동측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간: 2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 인천지방법원의 2026년 04월 02일 접수된 강제경매개시결정(사건번호 2026타경502660)입니다.

등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권 이전 등기: 갑구에 다수의 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 내역이 있습니다. (갑3, 갑4, 갑5)

- 주택 임차권: 을구 3번 순위로 2024년 08월 06일 접수된 주택임차권(이은수, 280,000,000원)이 있습니다. 전입일자는 2022년 07월 05일, 확정일자는 2022년 05월 31일입니다.

- 강제경매: 을구 3번 주택임차권 등기 다음 순위로 2026년 04월 02일 접수된 강제경매(주택도시보증공사, 280,000,000원)가 있으며, 이는 말소기준권리입니다.

- 압류: 2026년 04월 13일 접수된 압류(국민건강보험공단)가 있습니다.

본건은 HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경 및 선순위임차권 등 특이사항이 기재되어 있습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 을구 순위 3번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

임차인 현황:

* 주택도시보증공사(이은수): 보증금 280,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-05, 확정일자 2022-05-31, 배당신고일자 2024-08-06. 대항력 없음. (이 )

1.3. 상권분석

본건은 주택지대 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 접근성이 양호하여 주변 상업지구 및 도심 접근성이 좋습니다.

인천지하철 2호선 남동구청역을 이용하는 유동인구의 배후 주거지 역할을 할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 만수고등학교가 인근에 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 인천지하철 2호선 남동구청역, 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능.

* 주변 연립, 다세대, 빌라 시세:

최근(2026년 3월~4월) 인근 지역에서 거래된 유사 물건들의 시세를 살펴보면, 35.91㎡ 다세대주택이 30,000,000원에, 36.51㎡ 다세대주택이 93,000,000원에, 45.75㎡ 연립주택이 163,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 2017년 준공된 64.30㎡의 다세대주택으로, 신축 연식 및 전용면적을 고려할 때 위에 제시된 1991년식 건물들의 최저가(30,000,000원)보다는 높은 가치를 형성할 것으로 예상됩니다. 2016년식 45.75㎡ 연립주택의 163,000,000원 거래 사례를 기준으로 시세 추정이 필요합니다.

* 혐오시설: 본건 주변으로 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 선순위임차권: 비록 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 낙찰자의 인수 부담은 없는 것으로 분석되나, 등기사항 및 관련 서류에 대한 최종적인 확인 절차가 필요합니다.

* 건물 노후도: 2017년 준공으로 비교적 신축이나, 1991년식 건물과의 시세 차이가 크게 나타나는 점으로 미루어 향후 건물 유지보수 비용 및 건물의 장기적인 가치 변동성을 고려해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등에 한하여 적용되는 사항으로 일반 매수자에게는 해당사항이 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 지하철역(남동구청역) 및 학교, 편의시설 등 생활 기반 시설과의 접근성이 양호합니다.

2017년 사용승인을 받은 건물로 비교적 신축이며, 권리 분석상 인수할만한 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

감정가 235,000,000원에 대한 적정 입찰가 산정을 위해 주변 유사 물건의 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건의 면적과 신축 연식을 고려할 때 합리적인 수준의 투자 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 남동구청역 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 신축 건물: 2017년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: HUG의 말소동의 확약서 제출로 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주택지대 위치: 안정적인 주거 수요 확보가 가능한 지역입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 본건(64.30㎡, 2017년 건축)의 현재 시세를 추정해 볼 수 있습니다.

가장 유사한 신축 건물 거래 사례인 45.75㎡(2016년 건축, 연립주택)가 163,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 제곱미터당 단가는 약 3,563,000원 수준으로 분석됩니다.

이를 본건의 전용면적 64.30㎡에 적용 시, 약 229,130,900원의 가치가 산출됩니다.

본건의 감정가는 235,000,000원입니다.

주변 1991년식 다세대주택의 거래가가 30,000,000원부터 93,000,000원까지 큰 폭의 편차를 보이는 점을 감안할 때, 본건은 신축 연식의 장점을 바탕으로 2016년식 연립주택의 시세와 유사하게 평가될 가능성이 높습니다.

따라서, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가: 210,000,000원 ~ 225,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.