나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502655 [1] 인천광역시 계양구 효성동 601-1 일진그린빌라 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "북인천여자중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 공동주택 및 소규모 공장, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건내 제4층 제401호로서, (사용승인일: 1995-3-22) 외벽: 드라이비트 마감등임. 내벽: 벽지 및 타일 마감등임. 창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의 032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 건축물대장상 현황도와 이웃의 탐문조사 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 인천지방법원 2026타경502655 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 계양구 효성동 601-1 일진그린빌라 2동 4층 401호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물은 전용면적 49.70㎡ (약 15.03평)이며, 토지 지분은 28.03㎡ (약 8.48평)입니다.

감정평가액은 1억 1천 5백만원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

건축물 사용승인일은 1995년 3월 22일입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 효성동 소재 "북인천여자중학교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변으로는 동유형의 공동주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통 상황으로는 본건 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건축물 구조는 철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호로, 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 PVC 창호로 되어 있습니다.

토지 형상은 세장형의 평지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 북측으로는 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502655) 등기입니다.

등기부채권 총액은 125,000,000원입니다.

본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

을구 16번 순위의 주택임차권 등기(서종원, 125,000,000원)가 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(서 ).

* 보증금: 125,000,000원.

* 차임: 0원.

* 전입일자(사업일자): 2022년 11월 1일.

* 확정일자: 2022년 9월 27일.

* 배당신고일자: 2024년 11월 18일.

* 대항력: 없음.

* 비고: HUG 인수조건 변경.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 지역은 공동주택, 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타납니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 남양연립 (1979년 건축, 전용 49.49㎡): 2026년 7월 7일, 8,000만원.

* 향림대궐빌라 (1994년 건축, 전용 41.67㎡): 2026년 7월 2일, 6,970만원.

* 청하빌라 (1993년 건축, 전용 56.1㎡): 2026년 7월 1일, 9,000만원.

본건 물건의 전용면적은 49.70㎡ (약 15.03평)으로, 주변 시세는 약 6,970만원에서 9,000만원 사이로 형성되어 있습니다.

본건의 감정가는 1억 1,500만원으로, 최근 거래된 주변 시세 최고가(9,000만원)보다 높게 책정된 것으로 분석됩니다. 이는 향후 입찰 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 "북인천여자중학교"가 소재하여 교육 환경이 마련되어 있습니다.

주변 지역은 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 상점 등) 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

(별도의 혐오시설에 대한 정보는 현재 제공된 자료 및 일반적인 검색으로는 확인되지 않았습니다. 다만, 주변에 소규모 공장이 소재하는 것으로 파악되었습니다. 상세한 내용은 현장 조사 및 추가적인 정보 탐색이 필요합니다.)

교통 면에서는 버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상의 제한: 본 물건은 준공업지역, 가축사육제한구역, 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약허가구역에 해당하여 향후 건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역으로 지정된 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내 취득 시 허가가 필요할 수 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 평가되어 있어, 1차 경매에서 유찰될 가능성이 있습니다.

* 건축년도: 1995년 건축된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경: 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 파악되나, 해당 조건의 구체적인 내용에 대한 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 말소기준권리 및 임차인 분석 결과 인수되는 채무는 없는 것으로 보입니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 강제 경매 물건으로, 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 채무나 부담이 없는 것이 장점입니다.

인근에 학교가 있고, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

다만, 감정가가 주변 실거래가 대비 높게 책정되어 있다는 점과 준공업지역 등 토지 이용에 제약이 있다는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다.

건축년도가 20년 이상 경과하여 건물 노후화에 대한 고려도 필요합니다.

낙찰자는 HUG 인수조건 변경 관련 내용을 명확히 인지하고, 토지 이용계획상의 제한사항을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 인수되는 권리 부담이 전혀 없습니다.

* 시세 반영 낙찰가 기대: 현재 감정가가 시세보다 높게 책정된 만큼, 유찰을 거듭할 경우 시세 반영 또는 그 이하의 합리적인 가격으로 취득할 기회가 발생할 수 있습니다.

* 도심지 내 주거용 부동산: 준공업지역 내에 위치하나, 주변이 공동주택 밀집 지역이므로 주거용 부동산으로서의 가치를 지니고 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 실거래가 분석 결과, 본 건(49.70㎡)의 시세는 약 6,970만원에서 9,000만원 수준으로 형성되어 있습니다.

평당 시세를 기준으로 환산 시, 본 건의 적정 시장 가치는 약 7,000만원에서 8,500만원 범위로 추정됩니다.

현재 감정가는 1억 1,500만원으로 시세보다 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 시세 범위를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

안정적인 투자를 위해서는 80,000,000원 ~ 85,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이는 1차 입찰에서는 낙찰이 어려울 수 있으며, 유찰 시 2차 또는 3차 입찰에서 고려해 볼 수 있는 가격대입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.