나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502662 [1] 인천광역시 계양구 작전동 161-2 더뷰룩스 102동 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 계양구 작전동 소재하는 "작동초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지, 다세대주택, 업무시설, 학교, 공장, 근린생활시설,등으로 이루어졌으며, 주거지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여, 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건내 중 제13층 제1301호로서, 외벽은 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 ,난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측과 동측 및 서측으로 포장도로와 각각 접함

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 건축용도지역기타(건축법 제46조(건축선의 지 정)[건축과 문의: 032-450-5591])<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.).

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 조사시 거주인 및 이해관계인이 부재 등으로 인하여 외형조사 및 귀 제시목록 및 건축물현황도와 평가전례에 따라 유사 물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매 참여시 유의바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502662 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 161-2 더뷰룩스 102동 13층1301호

용도: 오피스텔

감정가: 223,000,000원

토지 면적: 16.41㎡ (약 4.96평)

건물 면적: 66.02㎡ (약 19.97평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건축년도: 2019년

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작동초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 대규모 아파트 단지, 다세대 주택, 업무시설, 학교, 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 지역으로서의 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 제13층에 해당하며, 외벽은 석재붙임 및 페인팅 마감, 창호는 하이샷시로 마감되었습니다.

* 토지 이용: 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 현재 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

* 도로: 본건은 남측, 동측, 서측으로 각각 포장도로와 접해 있습니다.

2.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원 2026타경502662 강제경매개시결정 (2026-04-02) 등기입니다.

* 채권자 및 채무총액: 채권자는 주택도시보증공사이며, 등기부채권 총액은 252,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김경민)

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-13

* 확정일자: 2022-03-29

* 배당신고일자: 2024-05-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있으며, 임차인 김경민은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 등기부 요약:

* 등기부상 을구 1번 주택임차권 (김경민, 252,000,000원)이 존재하나, 등기부상 말소 예정이며 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있습니다.

* 등기부상 최대 채권액은 주택도시보증공사의 강제경매 신청 채권액 252,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 을구 순위 1번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 실제 소멸 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 임차인의 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

2.3. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본건은 아파트 단지, 다세대 주택, 업무시설, 근린생활시설이 복합적으로 구성된 지역에 속해 있어 주거 및 업무 기능이 공존하는 상권입니다.

* 개발 가능성/제한: 본건 소재지는 준공업지역으로 분류되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한, 건축용도지역 기타, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가가 필요합니다.

* 주요 편의시설: 인근에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 산업 폐수 배출 시설 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변 환경에 공장이 포함되어 있다는 점은 유의할 필요가 있습니다.

2.4. 생활정보

* 교육 시설: "작동초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 좋습니다.

* 교통 편의성: 차량 및 버스 등 대중교통 이용이 가능한 보통 수준의 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 주거 환경: 대단지 아파트 및 다세대 주택과 인접해 있어 주변 생활 인프라를 공유할 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항의 구체적인 내용과 이것이 낙찰 후 예상치 못한 부담으로 작용할 가능성에 대한 불확실성이 존재합니다.

* 내부 상태 미확인: 현장 조사 당시 거주인 및 이해관계인이 부재하여 외형 조사만 이루어졌으므로, 내부 상태는 유사 물건의 통상적인 수준으로 추정되었으므로 경매 참여 시 내부 상태를 면밀히 점검해야 합니다.

* 소멸되지 않는 권리 가능성: 을구 1번 주택임차권등기가 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있고, 비록 대항력이 없고 말소동의 확약서가 제출되었다 하더라도, 만일의 경우 권리 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획상의 제한: 준공업지역, 토지거래허가구역 등의 규제는 향후 재건축 또는 용도 변경 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 작전동에 위치한 2019년 준공된 오피스텔로, 작동초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호합니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다. 권리 분석상 임차인의 대항력은 없으나, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항과 내부 상태 미확인, 그리고 소멸되지 않을 수 있는 권리 가능성은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 최근 실거래가 분석 시 감정가는 적정 수준으로 보이며, HUG의 강제경매 채권액이 감정가 및 실거래가보다 높은 점을 고려할 때, 낙찰을 통해 HUG가 채권을 전액 회수하기는 어려울 것으로 예상됩니다.

2.7. 투자 포인트

* 입지: 작동초등학교 인근의 주거 및 업무 복합 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년에 준공된 비교적 신축 건물로, 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

* 면적: 전용면적 66.02㎡ (약 19.97평)은 1~2인 가구의 주거 공간 또는 소규모 사무실로 활용하기에 적합한 크기입니다.

* 시세: 최근 실거래가 데이터를 분석했을 때, 감정가 대비 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

* 감정가: 223,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 면적 66.02㎡): 2026년 6월 24일 205,000,000원

* 인근 유사 면적 실거래가: 20,000,000원 ~ 21,100,000원

* 인수 보증금: 0원

종합적인 시세 및 권리 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준 및 감정가격을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다. 잠재적 리스크 요인들을 감안하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 205,000,000원 ~ 220,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.