나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502626 [1] 인천광역시 서구 당하동 1080-13 다솜채 5층501호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 "인천백석초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장 및 "완정역"이 소재하며, 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 5층 501호로서 외벽 : 치장벽돌 등 마감. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 토지로서 도시형생활주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 : 제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(당하지구) , 도로(2012-06-08)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법> 기호3 : 제2종일반주거지역(2012-05-31) , 지구단위계획구역(당하지구) , 도로(2012-06-08)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 상대보호구역 (2015-03-31)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(기타 자세한 사항은 서부교육지원청 학생건강안전과에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률> , 절대보호구역(2025-03-10)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률> , 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 등기사항전부증명서에 "주택임차권"이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- ‘도시형생활주택(단지형연립주택)’으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세

2.1. 소재지 및 기본 현황

인천광역시 서구 당하동 1080-13 다솜채 5층 501호에 소재하는 본건은 연립주택으로, 감정평가액은 170,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 중 5층이며, 전유부분의 면적은 46.02㎡(약 13.92평)입니다. 토지 지분 면적은 27.24㎡(약 8.24평)입니다.

본건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

2.2. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층 501호로, 외벽은 치장벽돌, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

공부상으로는 '도시형생활주택(단지형연립주택)'으로 이용 중이며, 이용상태와 공부와의 차이는 없습니다.

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 도시가스 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.3. 토지 현황

토지는 3필지가 일단의 사다리형을 이루고 있으며, 도시형생활주택의 건부지로 이용 중입니다. 토지 이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 성장관리권역 등에 해당하며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)으로 지정되어 있습니다. 인접 도로로는 동측 및 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 입지조건

3.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 당하동 소재 '인천백석초등학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

3.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하고 '완정역'이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

4. 권리분석

4.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인명: 정다슬)

보증금: 175,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-18

확정일자: 2022-01-19

배당신고일자: 2024-03-06

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경.

현재 파악된 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

4.2. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 3월 14일 접수된 서민금융진흥원의 가압류(권리금액: 11,854,199원)입니다.

소유권보존, 소유권이전, 소유권이전, 주택임차권, 가압류, 강제경매 등의 권리가 등기되어 있으며, 본 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

주택임차권(정다슬, 175,000,000원)은 말소 대상이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었습니다.

등기부채권 총액은 186,854,199원입니다.

4.3. 권리분석 요약

말소기준권리 하단의 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

주택임차권은 말소 예정이나, 권리 이전 여부 및 관련 내용을 확인해야 합니다.

HUG 인수조건 변경 및 HUG의 채권자 지위 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본건이 소재한 지역은 주거 지역으로, 인근에 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

* 인천백석초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* '완정역'이 인근에 있어 지하철 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용에 무리가 없습니다.

5.3. 주변 시설 (외부 검색 결과)

* 인천백석초등학교 주변에는 어린이 놀이시설이 있으며, 도서관, 학원 등 교육 관련 시설들이 위치하고 있습니다.

* 서구 지역 내에는 자동집하시설 등 생활 편의 시설 관련 기반 시설 구축이 진행되고 있습니다.

* 인근에 CS메디컬프라자와 같은 상업 시설이 있을 수 있습니다.

5.4. 혐오시설 (외부 검색 결과)

주변 반경 내에 특이한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사)가 채권자이며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 HUG가 해당 물건의 매각 절차에 깊이 관여하고 있음을 시사하며, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. HUG의 구체적인 인수 조건 및 절차 변경 내용을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 정보

임차인(정다슬)의 보증금 및 차임은 명확히 기재되어 있으나, 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의가 있어 인수 대상은 아닐 것으로 보입니다. 그러나 실제 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 권리관계 복잡성

강제경매 절차와 HUG의 관련성, 그리고 과거의 등기부상 여러 권리 변동 사항들을 면밀히 검토하여 잠재적인 법적 분쟁 소지를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

인천광역시 서구 당하동 소재 다솜채 연립주택은 인천백석초등학교 인근에 위치하며, 완정역 이용이 가능한 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 도시형생활주택으로 이용 중이며, 건물 및 토지 이용에 있어 공부상 문제는 없습니다.

다만, HUG가 채권자이고 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 존재하므로, HUG의 구체적인 인수 절차 및 관련 조건을 면밀히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 임차인의 대항력은 없으나, 관련 서류 검토를 통해 명도 리스크를 최소화해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 준수한 교육 환경 (인천백석초등학교 인접) 및 교통 여건 (완정역 인근).

* 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 주거 용도에 적합.

* HUG 관련 특이사항이 있으나, 이를 잘 파악하면 유리한 조건으로 취득할 가능성 존재.

* 주변 시세 대비 감정가의 적정성 검토 필요.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보 분석 결과, 유사 물건의 거래 금액은 다음과 같습니다.

- 2026년 7월 6일, 34.942㎡ (5층) 매매가 17,900만원 (㎡당 약 51.23만원)

- 2026년 7월 3일, 31.548㎡ (3층) 매매가 13,300만원 (㎡당 약 42.15만원)

- 2026년 7월 6일, 70.38㎡ (2층) 매매가 13,500만원 (㎡당 약 19.18만원)

본건의 전용면적은 46.02㎡이며, 감정가는 170,000,000원입니다.

최근 거래 사례 중 5층, 34.942㎡ 면적의 물건이 17,900만원에 거래되었고, 3층, 31.548㎡ 면적의 물건이 13,300만원에 거래되었습니다. 본건의 면적(46.02㎡)을 고려할 때, ㎡당 가격은 약 42만원에서 51만원 사이로 추정해 볼 수 있습니다.

이에 따라 시장 가치는 약 19,391만원 (46.02㎡ * 42.15만원/㎡)에서 23,571만원 (46.02㎡ * 51.23만원/㎡) 범위로 추정됩니다.

감정가 170,000,000원과 최근 거래가격을 종합적으로 고려하고, 'HUG 인수조건 변경' 및 경매 절차의 특수성을 감안할 때, 입찰가는 160,000,000원 ~ 185,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

특히 HUG의 인수 조건 변경 내용을 정확히 파악하여 입찰가 산정에 반영하는 것이 중요합니다. 현재 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.