나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502621 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 359-1 솔루나 5층101동504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 남서측에 위치하며, 주위는 아파트 , 오피스텔 등 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주변 환경은 보통 시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 숭의역(수인분당선) 이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 건물 내 제5층 제101동504호로서. (사용승인일:2020.03.12) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등

이용상태

집합건축물대장상 "오피스텔"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, '업무시설외 1' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 폭 약 6m, 북서측으로 폭 약 8m, 남동측 및 남서측으로 폭 약15m 내외의 포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한 에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가 구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502621 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 359-1 솔루나 5층 101동 504호

용도: 오피스텔

건물명: 솔루나

1.2. 물건 정보 (용도, 면적)

용도: 오피스텔

토지면적: 12.90㎡ (약 3.90평)

건물면적: 84.86㎡ (약 25.67평)

건물 연면적 (전체): 40889.24㎡

1.3. 매각 관련 정보 (매각대상, 경매구분, 채권자)

감정가: 202,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

사용승인일: 2020년 3월 12일

건물 총 층수: 18층

해당 층수: 5층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 남서측에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 오피스텔 등 업무시설 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 수인분당선 숭의역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북동측으로 폭 약 6m, 북서측으로 폭 약 8m, 남동측 및 남서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로가 각각 접해 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 건물 및 토지 상세 정보

3.1. 건물 구조 및 이용 상태

본건은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 18층 건물 중 제5층 제101동 504호에 해당합니다. 건물 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재 붙임 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호로 마감되었습니다. 집합건축물대장상 "오피스텔"로 이용 중입니다.

3.2. 건물 설비 내역

내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비가 구비되어 있으며, 지하 주차장 이용이 가능합니다.

3.3. 토지 형상 및 이용 상태

토지는 대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현재 '업무시설외 1' 건부지로 이용되고 있습니다.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 일반상업지역(2025년 12월 8일 기준)으로 지정되어 있으며, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 설정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 21일 기준, 대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 2020년 3월 20일

* 공유자전원지분전부이전: 2020년 5월 22일

* 소유권이전 3번 신탁등기말소: 2022년 3월 3일

* 주택임차권: 송수현 (270,000,000원), 2024년 4월 3일 접수, 말소 (전입일자: 2022-03-04, 확정일자: 2022-02-25)

* 가압류: 경기신용보증재단 (28,124,208원), 2022년 10월 25일 접수, 말소 (말소기준권리)

* 가압류: 제주신용보증재단 (10,013,158원), 2023년 1월 17일 접수, 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (270,000,000원), 2026년 4월 2일 접수, 말소

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (송 )

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 3월 4일

* 확정일자: 2022년 2월 25일

* 배당신고일자: 2024년 4월 3일

* 대항력: 없음

4.3. 인수되지 않는 권리

말소기준권리인 경기신용보증재단의 가압류(2022년 10월 25일 접수) 등기보다 후순위인 권리들은 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 을구 순위 8번 주택임차권 등기(송수현)는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되는 것으로 판단됩니다.

4.4. 권리 총액

등기부채권 총액은 약 308,137,366원입니다.

5. 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 분석

본 물건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 비교적 발달한 지역입니다.

5.2. 생활 편의 시설

* 주변 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장 및 숭의역(수인분당선) 이용이 편리하여 교통 여건이 우수합니다.

* 주변 시설: '미추홀구청'과 인접해 있으며, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설 유무:

* 과거 인근 지역(숭의동 360번지 일대)에 성매매 집결지였던 '옐로우하우스'가 있었으나, 현재는 재개발을 통해 주상복합 아파트 단지로 조성되어 과거의 모습은 사라졌습니다.

* 숭의동 내 다른 지역(128-6번지)에서 6년째 공사 중단된 건물이 있어 슬럼화 우려가 제기된 바 있으나, 이는 본건 물건지(359-1번지)와 직접적인 관련은 없습니다.

* 현재 본건 물건지 인근에서 운영 중이거나 주거 환경에 직접적인 영향을 미치는 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 관련 조건 및 공동담보

본 건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 주택도시보증공사(HUG)의 영향력이 있는 상태로 진행됩니다. 매각 과정에서 HUG의 의사결정이 중요한 변수가 될 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대 관계는 파악되지 않았습니다. 다만, 현재 임차인(송 )의 경우 대항력이 없으며 HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 인수될 보증금은 없는 것으로 보입니다.

6.3. 토지거래계약 허가구역

본 건 토지는 특정 기간 동안 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자가 토지를 취득할 경우 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다 (2025년 8월 21일 기준). 이는 향후 매각 시 일부 제한 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 과거 인근 지역 특성

인근에 과거 유흥 지역이었던 '옐로우하우스' 부지가 있었으나, 현재는 재개발이 진행되어 주거지로 변화하고 있습니다. 이러한 과거 이력으로 인한 지역 이미지에 대한 민감성이 있을 수 있으나, 현재는 도시 재생을 통해 긍정적인 변화가 기대됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 솔루나 오피스텔로, 숭의역과 가까워 교통이 편리하고 주변에 상업 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 우수한 편입니다. 2020년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이지만, 감정가 대비 최근 실거래가 및 경매 채권 총액을 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 권리 관계는 채권자 HUG의 강제경매로 진행 중이며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역 역세권 입지로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 주변에 아파트, 오피스텔, 상가 등 다양한 시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부하며 생활 편의성이 높습니다.

* 2020년에 준공된 건물로 비교적 신축이며, 건물의 노후도가 낮습니다.

* HUG 관련 조건 및 공동담보 물건으로, HUG의 개입으로 인해 매각 절차가 상대적으로 안정적으로 진행될 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 202,000,000원입니다. 최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물(솔루나)의 전용면적 84.86㎡ 기준, 2026년 4월 14층 물건이 230,000,000원, 5월 12층 물건이 210,000,000원, 7월 4층 물건이 195,000,000원에 거래되었습니다. 본 건은 5층에 위치해 있으므로, 최근 거래 사례 및 감정가를 종합적으로 고려했을 때, 실거래가 하단부 또는 감정가 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가: 205,000,000원

(입찰가는 시장 상황, 본인의 투자 성향, 법원 진행 상황, 경쟁 입찰자 수 등 다양한 요인에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.