나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502613 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38 101동 13층1303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 "숭의초등학교" 남측인근 위치하고 (통칭"V1 시그니처") 주위는 다세대주택과 연립주택 아파트 등이 혼재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 서측 및 북측 세로인 포장도로를 통하여 인근 버스정류장 등을 이용하고 있어 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제101동 제13층 제1303호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 공부상 연립주택으로 이용 중입니다.

설비내역

본건 위생설비와 급배수설비 및 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부정형토지로 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 세로에 접하여 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 숭의동 33-38은 준주거지역 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-10-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

공부와의 차이는 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서 을구 순위번호 3 주택임차권 등기가 등재되어 있습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2026타경502613 (1) 부동산 강제경매 사건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502613 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 33-38, 101동 13층 1303호

* 건물 용도: 연립주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 토지 면적: 12.53㎡ (약 3.79평)

* 토지 지분: 12.528㎡ (약 3.79평)

* 건물 면적: 45.25㎡ (약 13.69평)

* 건물 지분: 45.246㎡ (약 13.69평)

* 감정가: 248,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, "숭의초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

물건 서측 및 북측으로 포장도로가 접해 있으며, 인근 버스정류장 등을 이용할 수 있어 대중교통 이용은 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 준주거지역에 속해 있으며, 다음과 같은 도시계획상의 제한을 받고 있습니다.

* 가축사육제한구역 (인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 (도로일부포함)

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 ~ 2026-08-25, 외국인 등 대상)

3. 권리분석

본 물건은 강제경매로 진행되었으며, 말소기준권리는 2023년 10월 16일자 영등포세무서장의 압류입니다 (갑6). 경매 개시 결정은 2026년 4월 2일자 주택도시보증공사의 강제경매 (갑9)입니다.

* 등기부 요약

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 후순위 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 특히, 을구 순위 3번의 주택임차권(손병준)은 확정일자 및 배당신고일자, 전입일자 등은 있으나 대항력이 없는 것으로 분석되어 매각으로 소멸됩니다. 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 점도 이를 뒷받침합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (손 )

* 보증금: 249,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-02-22

* 확정일자: 2022-04-25

* 배당신고일자: 2024-05-20

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보. 본 임차인의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 권리 인수 여부

본 건의 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다. 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 개발 현황

본 물건이 소재한 숭의동 일대는 전통적인 주거 지역으로, 최근 몇 년간 재개발 및 도시 환경 개선 사업이 진행되거나 계획되는 곳들이 있습니다. 주변에 다세대, 연립, 아파트 등 다양한 형태의 주거 시설이 혼재되어 있어 지역 내 주택 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 상업 시설 접근성

주변에 기본적인 상업 시설들이 위치하여 생활에 필요한 편의를 어느 정도 제공하고 있습니다. 대규모 상권이나 중심 상업 지구와의 접근성은 제한적일 수 있으나, 일상생활을 위한 기본적인 편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

가장 가까운 편의시설로는 "숭의초등학교"가 있으며, 이 외에도 소규모 상점, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 환경

본 물건은 "숭의초등학교"와 인접해 있어 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 다만, 해당 지역은 '상대보호구역'으로 지정된 구역이 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

* 교통

인근 도로를 통한 차량 접근이 용이하며, 대중교통으로는 버스 노선을 이용할 수 있어 시내 및 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 감정가와 시세 비교

본건의 감정가는 248,000,000원이나, 최근 거래 사례 분석 결과 (2026년 5월 기준, 인근 다세대 주택 거래) 면적 대비 가격이 약 3,600만원 ~ 7,200만원 수준으로 나타났습니다. 이는 감정가와 상당한 괴리를 보이며, 감정가가 고평가되었을 가능성을 시사합니다. 낙찰 시, 시세 대비 높은 가격에 낙찰받을 위험이 존재합니다.

* HUG 인수조건 변경

본 건의 특이사항으로 "HUG 인수조건 변경" 및 "공동담보"가 명시되어 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로서 경매를 신청하였고, 과거 HUG와 관련된 보증이나 인수 조건에 변동 사항이 있었음을 의미할 수 있습니다. 구체적인 내용은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상의 제한

다수의 토지이용계획상의 제한 (가축사육제한, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 건물 신축, 증축 또는 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

* 주변 환경 (과거 혐오시설 관련)

과거 숭의동 일대에 집창촌인 "옐로하우스"가 존재했으나, 2019년 기사들에 따르면 해당 지역은 재개발 및 철거가 진행되어 현재는 환경이 개선된 것으로 파악됩니다. 따라서 본 물건의 직접적인 혐오시설 관련 위험은 낮을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 건은 인천 미추홀구 숭의동 소재 연립주택으로, 2020년에 준공된 비교적 신축 건물입니다. 권리관계는 대부분 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 채권자가 주택도시보증공사(HUG)이며, 임차인 역시 HUG 관련 사항이 있는 점은 특징적입니다.

그러나 가장 큰 우려는 감정가와 최근 시장 거래가 간의 상당한 괴리입니다. 제공된 최근 매매 사례들을 분석했을 때, 본건의 감정가는 시장가보다 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 낙찰 후 되팔거나 임대 시 시세 차익이나 수익률 확보에 어려움을 줄 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 따라서 본 물건에 대한 투자 또는 실거주 목적 접근 시에는 시장 시세를 면밀히 재확인하고, 감정가 대비 합리적인 가격으로 접근하는 전략이 필수적입니다. HUG 인수조건 변경에 대한 정확한 내용 또한 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계의 안전성: 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 실거주 또는 임대 목적 활용이 용이합니다.

* 위치: 숭의초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의성이 갖춰져 있습니다.

* 저평가 가능성: 감정가가 시세 대비 높게 책정되었다면, 시세보다 낮은 가격에 낙찰받아 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. (다만, 시세 재확인 필수)

9. 예상 입찰가

본 건의 면적은 45.25㎡ (약 13.69평)이며, 감정가는 248,000,000원입니다.

주변의 최근 매매 사례 분석 결과, 같은 동네의 유사 면적 다세대 주택들의 평당 거래 가격은 약 233만원에서 692만원 수준으로 매우 큰 편차를 보였습니다.

* 최고가 사례 (34.39㎡, 7,200만원): 약 692만원/평

* 중간가 사례 (61.48㎡, 6,370만원): 약 342만원/평

* 최저가 사례 (50.98㎡, 3,600만원): 약 233만원/평

이를 바탕으로 본 건(13.69평)의 시장 가치를 추정해 보면,

* 최고가 수준 적용 시: 13.69평 * 692만원/평 = 약 94,737,480원

* 중간 수준 적용 시: 13.69평 * 342만원/평 = 약 46,837,800원

상기 분석 결과, 본 건의 감정가(248,000,000원)는 최근 거래된 사례의 최고가(7,200만원)와 비교했을 때 약 3.4배 가량 높은 수준입니다. 이는 본 건의 감정가가 시장 시세보다 상당히 고평가되었을 가능성을 강하게 시사합니다.

이에 따라, 권리 인수 부담이 없는 점과 신축 건물임을 감안하더라도, 보수적인 시각에서 시세에 기반한 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 ~ 110,000,000원

제시된 예상 입찰가는 가장 높은 시세 적용 사례를 기준으로 하되, 시장 변동성과 물건의 정확한 상태, 그리고 HUG 관련 추가 확인 사항 등을 고려하여 보수적으로 책정된 범위입니다. 이보다 높은 가격으로 입찰할 경우, 시장가치 대비 고가 낙찰의 위험이 매우 높으므로 신중한 판단이 요구됩니다. 최종 입찰가는 본 건에 대한 심층적인 현장 조사 및 시장 조사를 통해 결정하는 것이 바람직합니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.