나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502659 [1] 인천광역시 남동구 서창동 575-6 청봉빌리지 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태산 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 서창동 소재 "서창중학교" 동측 인근에 위치하고, 본건 주위는 다 세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 본건 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 지하철역(인천2 호선 운연역)등의 대중교통시설이 소재하고 있음.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 5층 501호로서, 외벽: 스톤스프레이, 뿜칠 등 마감 창호: 샤시창호임.

이용상태

집합건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 노폭 약8m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2018-12-31)(서창구획), 수도공급설비(저촉), 가축사 육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외 국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 202 6. 08. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502659 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 서창동 575-6 청봉빌리지 1동 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 9800만원

토지면적: 42.38㎡ (약 12.82평)

토지지분: 42.375㎡ (약 12.82평)

건물면적: 72.03㎡ (약 21.79평)

건물지분: 72.035㎡ (약 21.79평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 남동구 서창동에 위치하며, '서창중학교' 동측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장과 인천2호선 운연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 및 이전 등기가 여러 차례 이루어졌습니다. 가장 말소 기준 권리로는 2022년 07월 26일 국민건강보험공단의 압류가 확인됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시 결정(2026타경502659)이 말소기준권리보다 후순위로 존재하며, 채권 총액은 217,000,000원입니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(최영석)가 보증금 217,000,000원, 차임 0원으로 등재되어 있습니다. 전입일자는 2022년 02월 17일, 확정일자는 2022년 01월 06일입니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없으며, 을구 5번 순위 주택임차권 등기 또한 말소 예정으로 확인되었습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 보아, 본 물건 매각으로 임차인의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 3.인수되는 권리 및 금액

권리분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 임차인의 보증금 또한 대항력이 없어 인수되지 않으므로, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.건물 이용 상태 및 구조

본 건은 집합건축물대장상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조의 5층 건물 내 5층에 위치합니다. 외벽은 스톤스프레이, 뿜칠 등 마감되었으며, 창호는 샤시창호입니다.

1.4. 2.토지 이용 현황

토지는 장방형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다. 북측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

1.4. 3.토지이용계획 및 제한사항

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(서창구획)으로 지정되어 있으며, 수도공급설비(저촉), 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 등에 한해 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정기간: 2025.08.26 ~ 2026.08.25).

1.5. 생활정보

1.5. 1.주변 환경

주변에 서창중학교를 비롯한 학교 시설이 인접해 있으며, 아파트 및 근린생활시설이 분포하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2.설비 내역

건물에는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기 등이 설치되어 있어 편리한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.HUG 인수조건 변경

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 기재되어 있어, 해당 조건에 대한 정확한 내용을 사전에 확인하는 것이 중요합니다. 이는 매수인의 입장에서 추가적인 조건이나 절차가 있을 수 있음을 시사합니다.

1.6. 2.토지이용계획상 제한

본 토지가 수도공급설비(저촉) 구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 외국인 토지거래허가구역 등에 포함되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래 시 제한사항이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 서창동 소재의 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 비교적 양호한 지역에 위치합니다. 권리분석상 인수되는 부담이 없어 낙찰 후 명도 절차가 간결할 것으로 예상됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특수사항과 토지이용계획상 일부 제한사항은 면밀한 검토가 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없음.

* 인천2호선 운연역 인접으로 대중교통 이용 편리.

* 서창중학교 등 교육시설 인접.

* 건물 연식 대비 양호한 상태 및 필수 설비 갖춤.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물인 '청봉빌리지1동'의 575-6번지 4층, 전용면적 72.035㎡ 물건이 2026년 3월 11일에 177,000,000원에 거래되었습니다. 본 건의 감정가는 198,000,000원입니다. 임차인의 보증금은 217,000,000원이지만 대항력이 없어 인수되지 않으므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 인수되는 권리 부담이 없는 점을 감안하여 185,000,000원 내외의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경' 사항을 최우선으로 확인 후 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.