나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502629 [1] 인천광역시 부평구 부평동 222-3 에이치.비엘림캐슬 13층1305호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국토 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역(인천1호선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 부평시장역) 등이 소재하여 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건물 내 제13층 제1305호로서, (사용승인일: 2019.03.11) 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등, 내벽: 몰탈 위 페인팅 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호: 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비(도시가스), 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 기계식주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형과 가까운 토지로서, 업무시설·공동주택·근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 중앙분리대가 설치된 포장도로(시장로) 및 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로(부흥로334번길)와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.) 등임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이나, 등기사항전부증명서 을구 순위번호 3번에 임차권설정(임차보증금 (1)금215,000,000, (2)금225,000,000원 등)과 관련된 내용이 있으니 경매 시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 현황

2.1. 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2026타경502629 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 222-3 에이치.비엘림캐슬 13층1305호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 188,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

2.2. 면적

* 토지면적: 7.94㎡ (약 2.40평)

* 건물면적: 58.14㎡ (약 17.59평)

2.3. 건축물 정보

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상17층 건물

* 사용승인일: 2019년 3월 11일

* 건물명: H.B엘림캐슬

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평시장역(인천1호선)' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설, 시장 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천1호선 부평시장역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 남동측으로 노폭 약 25미터 내외의 포장도로(시장로)와 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로(부흥로334번길)와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2026타경502629)이며, 이는 등기부상 말소기준권리가 됩니다.

* 등기현황:

* 갑1: 이현봉 외 1명 소유권보존 (2019.03.14)

* 갑2: 전현정 공유자전원지분전부이전 (2020.03.31)

* 을3: 장유진 주택임차권 (20215,000,000원, 2020.02.05 확정, 2020.03.20 전입, 2024.04.16 배당신고) - 말소 예정

* 갑5: 주택도시보증공사 강제경매 (225,000,000원, 2026.04.02 접수) - 말소기준권리

* 임차인 현황:

* 임차인: 장 (주택도시보증공사)

* 보증금: 225,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 3월 20일

* 확정일자: 2020년 2월 5일

* 배당신고일자: 2024년 4월 16일

* 대항력: 없음

* 비고: 주택임차권 등기가 말소되는 권리로 처리되었으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출된 상태입니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다.

* 인수되는 보증금: 0원

5. 상권분석

* 본건 소재지는 인천1호선 부평시장역 역세권에 위치하여 유동인구가 많고 상업시설이 밀집해 있습니다.

* 주변에 시장, 근린생활시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다.

* 오피스텔, 상가 등 다양한 용도의 건물이 밀집한 상업지구의 특성을 보입니다.

6. 생활정보

* 교통: 인천1호선 부평시장역 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 인근 시장, 대형마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 오피스텔, 다세대주택 등이 혼재하여 주거 환경이 안정적인 편입니다.

* 기타: 건물 내에는 위생, 급배수, 난방(도시가스), 승강기, 소방, 화재탐지, 기계식 주차 설비 등이 완비되어 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 명시되어 있어, HUG(주택도시보증공사) 관련 인수 조건의 상세 내용 확인이 필요합니다. 이는 경매 절차 또는 낙찰 후 인수 조건에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대차 관계가 미상으로 표기되어 있으나, 을구 3번 순위로 주택임차권 설정이 등기되어 있었습니다. 다만, 해당 임차권은 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석되어 인수 위험은 낮습니다.

* 토지 이용계획: 과밀억제권역, 외국인 주택용도 취득 제한 구역(2026.8.25까지) 등에 해당하여 향후 건축 또는 소유권 이전 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 인천1호선 부평시장역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 입지 및 교통, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 권리들이 대부분 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

* 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 적절한 입찰가 산정을 통해 투자가치를 확보할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부평시장역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 배후수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축 오피스텔: 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 상품성이 우수합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소되는 권리가 다수 있어 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

* 상업지역: 다양한 근린생활시설 및 상업시설과 인접하여 투자 가치가 높습니다.

10. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 5월: 59.98㎡, 17,000만원 (약 283.4만원/㎡)

* 2025년 12월: 59.16㎡, 17,500만원 (약 295.8만원/㎡)

* 2026년 6월: 78.88㎡, 24,500만원 (약 310.6만원/㎡)

* 물건의 전용면적은 58.14㎡로, 최근 유사 면적의 매매가는 17,000만원 ~ 17,500만원 수준입니다.

* 감정가는 18,800만원으로, 최근 거래 사례 대비 소폭 높게 책정되었으나, 2026년 6월의 거래 사례(78.88㎡, 24,500만원)를 볼 때 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 인수되는 보증금이 없으므로, 감정가(18,800만원)를 기준으로 입찰가를 고려하되, 최근 실거래가 수준을 참고하여 보수적으로 접근하는 것이 advisable합니다.

* 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 약 18,500만원으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.