나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502611 [1] 인천광역시 남동구 간석동 216-19 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 12층1204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.04.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '간석오거리역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 업 무시설(오피스텔), 다세대주택 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철(간석오거리역) 등이 소재 하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 13층 건 중 12층 1204호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일마감 등임. 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

본건은 공부상 도시형생활주택임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 주차설비(기계 식,자주식) 등이 되어있는 것으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 평지로서, 기준시점 현재 도시형생활주택(원룸형주택) 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 간석동 216-19 :일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환 경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-08-11) (문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대 상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대미상임. 2) 기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 사건번호: 인천지방법원 2026타경502611 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 216-19, 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 12층1204호

건물 용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평지붕, 13층 중 12층

건물 면적: 12.37㎡ (약 3.74평)

토지 면적: 3.90㎡ (약 1.18평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산강제경매

감정가: 46,000,000원

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 인천광역시 남동구 간석동에 소재하며, '간석오거리역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 업무시설(오피스텔) 및 다세대주택 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(간석오거리역) 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

접근성: 간석오거리역이 인접해 있어 대중교통 이용이 용이하며, 이를 통한 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

총 채권액: 53,500,000원 (주택도시보증공사)

매각으로 소멸되는 권리:

을구 5번 주택임차권 (천유경): 보증금 53,500,000원. 전입 2022-05-27, 확정 2022-04-29, 배당신고 2024-07-10. 대항력은 없으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정입니다.

갑12 강제경매 (주택도시보증공사): 본 건의 말소기준권리입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (주택임차권은 HUG의 말소 동의로 소멸 예정)

인수 보증금: 0원.

4. 상권분석

주변 시설: 간석오거리역 인근으로 업무시설 및 상업시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권이 활성화되어 있습니다.

유사 물건 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 경우

* 2026년 3월 거래, 전용면적 64.73㎡, 1억 7,300만원

* 2026년 3월 거래, 전용면적 47.56㎡, 1억 2,000만원

* 2026년 3월 거래, 전용면적 34.65㎡, 5,500만원

으로 확인됩니다.

본 물건은 도시형생활주택으로 전용면적이 12.37㎡(약 3.74평)으로 매우 작아 직접적인 비교는 어렵습니다. 다만, 간석오거리역 역세권이라는 입지적 장점을 고려할 때, 소형 주거 공간으로서의 수요는 존재할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주거 형태: 본건은 공부상 도시형생활주택(원룸형 주택)입니다.

인근 편의시설: 간석오거리역 주변 상업지역에 인접하여 은행, 마트, 병원, 식당 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

주변 환경: 업무시설, 다세대주택 등이 혼재되어 있으며, 현재 확인된 정보상 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 선순위 임차권: 주택임차권이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸됩니다. 인수 부담은 없으나, HUG 인수조건 변경에 대한 세부 내용을 추가 확인하는 것이 좋습니다.

소형 면적: 본건은 전용면적 12.37㎡(약 3.74평)으로 매우 협소하여, 투자 및 실거주 활용에 제한이 있을 수 있습니다.

건물 용도 복합: 도시형생활주택 및 오피스텔 등으로 복합 사용되는 건물로, 관리 측면에서의 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천지방법원 2026타경502611 사건으로, 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 도시형생활주택입니다. 간석오거리역 역세권이라는 탁월한 입지 조건을 갖추고 있으며, 감정가는 4,600만원으로 소액 투자가 가능한 물건입니다.

권리 분석 결과, 임차권은 HUG의 말소 동의로 인해 매각으로 소멸되어 인수되는 권리는 없습니다.

물건의 주요 특징은 12.37㎡(약 3.74평)이라는 매우 작은 전용면적입니다. 이는 투자 수익률이나 실거주 편의성 측면에서 중요한 고려 사항입니다.

주변 시세는 유사 면적의 직접적인 비교는 어렵지만, 역세권 소형 주거 공간으로서의 가치를 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 간석오거리역 도보 이용 가능한 초역세권으로 교통 및 상권 이용이 편리합니다.

낮은 감정가: 4,600만원으로 소액 투자가 가능하며, 초기 자본 부담이 적습니다.

권리상 안전: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가집니다.

소형 면적 활용: 1인 가구 임대수익, 소규모 투자 목적 등 다양한 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 4,600만원을 기준으로 평가합니다.

주변 다세대주택의 최근 실거래가(1㎡당 약 160만~267만원)를 참고하면, 본 건의 감정가는 1㎡당 약 370만원 수준으로, 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 소형 평형의 희소성, 간석오거리역 역세권이라는 입지적 강점을 고려해야 합니다.

일반적으로 소형 주거 공간의 경우, 감정가 대비 낙찰가율이 80% ~ 100% 범위에서 결정될 수 있습니다.

이를 바탕으로 예상 입찰가 범위를 산정하면 다음과 같습니다.

* 감정가 기준 하단: 4,600만원 * 0.8 = 3,680만원

* 감정가 기준 상단: 4,600만원 * 1.0 = 4,600만원

종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 경쟁력 있는 입찰가는 3,800만원 ~ 4,600만원 수준으로 예상됩니다. 실제 입찰 시에는 현장 시세, 경쟁률, 향후 임대 시장 전망 등을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.