나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502658 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1142-2 대명어반스테이 11층1110호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2026.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천광역시청" 남측 인근의 구분건물로서, 인근은 주상지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 22층 건물 내 제11층 제1110호로서 외벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 가장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 1면으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 방화지구 , 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구) , 광로2류(폭 50m~70m)(2019-06-10)(접합) , 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.))) 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '호별배치도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면 도시하였습니다. 2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태로 보아 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

본건은 인천광역시 남동구 구월동 1142-2번지에 위치한 대명어반스테이 오피스텔입니다.

건축물대장상 건물명은 대명어반스테이이며, 준공은 2018년입니다.

정확한 주소는 인천광역시 남동구 미래로 30 (구월동) 입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 3.08㎡ (약 0.93평) 입니다.

건물면적은 19.45㎡ (약 5.88평) 이며, 이는 전유면적 19.4535㎡와 거의 동일합니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502658 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 79,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시청 남측 인근에 위치하며, 주변은 주상지대로 상업 및 업무 기능이 복합된 지역입니다.

제공된 정보에 따르면 주변에 혐오시설에 대한 구체적인 언급은 없습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 등이 소재하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

등기부등본 요약에 따르면, 소유권이전, 신탁등기 말소, 매매, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 변동이 있었습니다.

말소기준권리는 갑4번 압류 (남동구, 2025-05-19) 입니다.

대부분의 등기 권리는 말소될 예정이거나 말소된 상태입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (유화연)

보증금: 110,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-06-07

확정일자: 2022-05-16

배당신고일자: 2024-07-10

대항력: 없음

본건의 임차인인 유화연은 대항력이 없으며, HUG(주택도시보증공사)의 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 주택임차권은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 말소 기준 권리 및 인수/소멸 권리

말소기준 권리: 남동구(인천광역시)의 압류 (갑4, 2025-05-19)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (주택임차권은 HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.)

4. 상권분석

인천광역시청 인근의 주상복합지역으로, 관공서 및 다양한 상업시설이 밀집한 지역에 속해 있어 기본적인 상권 유동인구가 기대됩니다. 오피스텔의 주요 용도인 업무 및 주거 기능의 수요가 꾸준히 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

건물 내 기본적인 전기, 위생, 급배수, 승강기 설비가 구비되어 있습니다.

내부 상태는 폐문부재로 인해 정확한 확인은 어려웠으나, 일반적인 수준으로 평가되었습니다.

6. 잠재적 리스크

*HUG 인수조건 변경, 선순위임차권* 이라는 특이사항이 있으나, 임차인 현황상 대항력이 없고 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

폐문부재로 인해 내부 마감 상태나 관리 상태를 직접 확인하지 못했으며, 이는 입찰 전 현장 조사 시 반드시 점검해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

인천광역시청 인근의 입지 좋은 오피스텔로, 비교적 최근 연식(2018년 준공)과 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다. 권리상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 내부 확인 불가 및 HUG 관련 특이사항에 대한 주의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천광역시청 인근의 우수한 입지

* 비교적 최근 연식의 신축급 오피스텔

* 권리상 인수 부담이 거의 없는 명확한 권리 관계

* 79,000,000원의 감정가 대비 시세 비교 분석을 통한 투자 기회

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 면적(19.45㎡)이 유사한 호실이 2026년 3월 21일에 78,000,000원에 거래되었습니다. 감정가는 79,000,000원입니다.

이러한 시세 및 감정가를 고려할 때, 예상 입찰가는 78,000,000원에서 82,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 권리 분석, 내부 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.