나이스옥션 법원경매 인천 2026타경502624 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 642-20 8층802호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한국씨티 · 평가일 2026.04.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 "제물포역"남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 오피스텔, 공동주택,학교 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철역 등이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 8층 건물로서, 외벽 ; 몰탈 위 드라이비트 등 마감 창호 : 샷시창호 등입니다.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)입니다.

설비내역

위생설비,급배수설비,난방설비,승강기설비,주차장 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서, 공동주택, 제2종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 남측으로 도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2025-12-08) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18),가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청2010.2.19)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>,중점경관관리구역(2023-09-20),중점경관관리구역(2023-09-20)(미고제2023-156호),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

-건물 외벽에 '2동'으로 표기됨
-미납관리비 독촉장[단전·단수 예고장]이 현관문에 부착되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2026타경502624 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 642-20 8층802호

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 185,000,000원

토지면적: 13.49㎡ (약 4.08평)

건물면적: 49.88㎡ (약 15.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

건물 외벽 표기: '2동'으로 표기됨

건축물 사용승인일: 2013년 11월 14일

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 "제물포역" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 공동주택, 학교 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(제물포역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

토지 이용: 대체로 정방형의 토지로서, 공동주택 및 제2종 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 남측으로 도로가 접해 있습니다.

토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

등기부상 말소기준권리는 미추홀구(인천광역시)의 압류(갑3)입니다.

채권자 HUG의 강제경매(갑5) 외 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

을구 3번의 주택임차권(권리자: 김 , 보증금 195,000,000원)이 등기되어 있으나, HUG의 말소 동의 확약서가 제출되었으며, 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 195,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-22

* 확정일자: 2022-11-15

* 배당신고일자: 2025-01-13

* 대항력: 없음

4. 상권분석

본건은 제물포역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 주변의 근린생활시설 및 상업시설 이용이 용이한 지역입니다.

주변 연립/다세대 주택 최근 매매 사례(2026년 5월)를 보면, 49.85㎡(약 15.1평) 규모의 연립주택이 90,000,000원에 거래되었으며, 32.76㎡(약 9.9평) 규모의 다세대주택은 45,000,000원에, 38.23㎡(약 11.6평) 규모의 다세대주택은 50,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 감정가(185,000,000원)는 최근 주변 시세 대비 상당히 높게 책정되어 있습니다. 이는 건물의 신축 연도(2013년 준공) 등 건축 연한의 차이에서 기인할 수 있으나, 시세와의 괴리가 커 신중한 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 제물포역(지하철) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 인근 근린생활시설, 상업시설 이용 편리.

* 주거환경: 아파트, 오피스텔, 공동주택 밀집 지역으로 주거 환경 양호.

* 교육시설: 주변 학교 소재.

6. 잠재적 리스크

* 미납관리비: 현관문에 미납관리비 독촉장 및 단전·단수 예고장이 부착되어 있어, 미납관리비 규모 확인 및 납부 여부에 대한 검토가 필수적입니다. 신규 소유자에게 미납 관리비 승계 여부를 법적 검토를 통해 명확히 파악해야 하며, 단전·단수 위험이 존재합니다.

* 건물 외벽 표기: '2동'으로 표기된 점은 건물 관리 및 호수 파악에 혼란을 줄 수 있으며, 건물 구조상 특이사항이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 괴리: 최근 주변 유사 물건의 실거래가와 감정가 간 상당한 차이를 보여, 낙찰 후 시세 차익 실현에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 제물포역 인근에 위치한 비교적 신축(2013년 준공) 도시형생활주택으로, 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없어 보입니다.

다만, 미납관리비 및 단전·단수 예고장 부착은 실질적인 리스크 요인이므로, 해당 금액과 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

최근 거래된 주변 연립/다세대 주택 시세와 감정가 사이에 큰 차이가 존재하므로, 면밀한 현장 조사와 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

주변 시설에 대한 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 제물포역 인근으로 향후 지역 개발 가능성 및 교통 편의성 우수.

* 신축 건물: 2013년 준공으로 비교적 신축이며, 건축 연한이 오래된 주변 건물들과 차별화됨.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 185,000,000원입니다.

최근 거래 사례를 볼 때, 동일 면적대의 신축 건물이더라도 감정가보다는 현저히 낮은 가격대로 형성될 가능성이 높습니다.

주변 53.85㎡ 연립주택이 90,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(49.88㎡, 2013년식)의 적정 시세는 100,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 추정됩니다.

여기에 미납관리비 관련 예상 비용, 명도 절차 비용 등을 고려해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 수준에서 신중하게 접근하는 것을 제안합니다.

가장 보수적인 접근으로는 110,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

권리분석상 인수되는 보증금은 0원입니다.

*예상 입찰가: 115,000,000원 (시장 상황 및 리스크 고려하여 조정 필요)*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.