나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경119 [1] 경기도 의정부시 녹양동 146-16 신세계빌리지 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한솔 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 의정부시 녹양동 소재 "의정부고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 각급 학교, 종합체육시설, 관공서, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하 는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량으로 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 녹양역(지하철 1호선)이 소재하는 등 교통 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 6층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 도시형생활주택-단지형다세대주택으로 조사됨. (후첨"내부구조도" 등 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화설비, 도시가스에 의한 난방설비 , 기계식 주차설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상토지는 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-07-16)(접합 ), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구 역(의정부고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -현장조사를 위해 방문하였으나, 이해관계인의 부재로 인하여 내부 확인을 하지 못하였음. 공부상 도시형생활주택으로 육안에 의한 관찰 및 인근 탐문조사상 현황 역시 공부와 동일한 것으로 조사됨. 건축물현황도, 육안에 의한 관찰 등을 참고하여 건축물현황도상 평면도를 첨 부하였으나 실제 내부구조와 상이할 수 있는바 경매진행시 재확인 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경119 (1)

소재지: 경기도 의정부시 녹양동 146-16 신세계빌리지 4층 401호

물건종별: 도시형생활주택

감정평가액: 143,000,000원

건물면적: 45.53㎡ (약 13.77평)

토지면적: 22.20㎡ (약 6.71평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

건축물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축물 사용승인일: 2017년 (건축물대장 상 사용승인일 기준)

총 층수: 6층 건물 중 4층

1.1. 입지조건

소재지는 경기도 의정부시 녹양동 소재 "의정부고등학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 각급 학교, 종합체육시설, 관공서, 다세대주택, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 근거리에 녹양역(지하철 1호선)이 소재하여 교통 편의성은 보통입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2017년 8월 23일 접수된 신한은행 근저당 (채권최고액 145,200,000원)입니다.

경매개시결정 채권자는 신한은행이며, 채권금액은 105,788,791원입니다.

이 외 등기부 상 갑구의 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 상속 및 압류 내역 등이 확인되나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이므로 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

인수되는 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 확인되었습니다. (임차인 현황 보증금 합계: 0원)

임대 관계는 미상이며, 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가했습니다. 공부상 현황과 동일하게 조사되었으나, 실제 내부 구조는 건축물현황도 상 평면도와 상이할 수 있으므로 경매 진행 시 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

주변 시세 정보 (2026년 5월 기준, 유사 건물 매매 사례):

* 65.77㎡ (약 19.9평): 120,000,000원 (약 182만원/㎡)

* 33.51㎡ (약 10.1평): 74,000,000원 (약 221만원/㎡)

* 56.16㎡ (약 17.0평): 80,000,000원 (약 142만원/㎡)

상기 매매 사례들을 볼 때, 본 물건(45.53㎡, 약 13.77평)의 경우 ㎡당 시세는 약 140만원에서 220만원 사이로 추정됩니다. 특히 33.51㎡ 면적의 경우 ㎡당 221만원으로, 본 물건 면적과 비교 시 유사하거나 약간 높은 수준의 시세 적용이 가능해 보입니다. 56.16㎡ 사례의 경우 ㎡당 142만원으로 시세가 낮게 형성된 점은 특이사항으로 고려해야 합니다.

건축물대장상 신세계빌리지는 2011년 건축 허가, 2017년 사용 승인을 받았습니다.

1.4. 생활정보

교통: 녹양역(1호선) 인근에 위치하며 버스정류장 접근성도 양호한 편입니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 생활 편의성은 보통입니다.

교육시설: 의정부고등학교 북측 인근에 위치하여 교육 환경도 양호한 편입니다.

주차: 기계식 주차 설비가 설치되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

내부 확인 불가: 현장 방문 시 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 내부의 마감 상태, 설비 작동 여부, 누수 등 하자 여부를 낙찰 후 인수하게 될 수 있습니다.

감정가와 시세의 괴리: 본 물건의 감정가는 143,000,000원이나, 제공된 주변 시세 사례들을 종합적으로 고려할 때, ㎡당 시세는 약 140만원 ~ 220만원 수준으로 추정되어 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(의정부고), 과밀억제권역 등 토지 이용에 관한 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 의정부시 녹양동에 위치한 도시형생활주택으로, 비교적 최근인 2017년에 사용 승인되어 신축에 가까운 건물입니다. 권리 관계 또한 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지에 위치하며, 1인 가구 또는 소규모 가구의 실거주 및 임대 수익 목적 투자 모두 고려해볼 수 있습니다. 다만, 내부 상태 확인이 불가능한 점과 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2017년 사용 승인으로 연식이 짧아 내부 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

실거주 및 임대 수익 기대: 도시형생활주택으로 1인 가구 실거주 수요가 꾸준하며, 소형 주택 임대 시장에서 수익 창출 가능성이 있습니다.

합리적인 가격 투자 가능성: 감정가 대비 주변 시세가 낮게 형성되어 있어, 시장 가격에 근접한 금액으로 낙찰받을 경우 시세 차익 또는 높은 수익률 확보가 기대됩니다.

1.8. 예상입찰가

본 건의 감정가는 143,000,000원입니다. 제공된 주변 매매 사례를 바탕으로 ㎡당 시세를 약 180만원 ~ 200만원으로 가정할 경우, 본 건(45.53㎡)의 적정 시세는 약 81,600,000원에서 91,100,000원 내외로 추정됩니다.

내부 상태 미확인, 감정가와 시세의 괴리, 그리고 향후 시장 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 약 88,000,000원으로 제안합니다. 본 금액은 보수적으로 산정한 시세 범위 내 가격이며, 투자 결정 전 현장 방문을 통한 정확한 시세 및 물건 상태 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.