나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60772 [1] 경기도 파주시 야당동 153-44 새한주택 115동 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영산 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 본건과 유사한 다세대/연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외 벽: 드라이비트 및 돌붙임 마감 등 내 벽: 미상임. 창 호: 샷시 창호 등으로 조사됨.

이용상태

대상물건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

대상물건은 기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, "공동주택" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 남서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8. 26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

물건 비고

2024.12.23.자 제108384호 주택임차권등기에 대하여 임차인 이예빈의 승계인 주택도시보증공사가 2026.5.21.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

본 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 새한주택 115동 4층 401호 연립/다세대 주택입니다.

1.1. 사건 및 물건 개요

* 사건 번호: 고양지원 2026타경60772 (1)

* 물건 종별: 연립주택 (공동주택)

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주 * (실제 채권자는 주택도시보증공사)

1.2. 소재지 및 건물 현황

* 소재지: 경기도 파주시 야당동 153-44 새한주택 115동 4층 401호

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호

* 건축 연도: 2014년

1.3. 면적 및 평가 정보

* 감정가: 201,000,000원

* 토지 면적: 60.66㎡ (약 18.35평)

* 토지 지분: 60.665㎡ (약 18.35평)

* 건물 면적: 53.10㎡ (약 16.06평)

* 건물 지분: 53.1㎡ (약 16.06평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

* 대상 물건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 본건과 유사한 다세대/연립주택, 단독주택, 각종 근린생활시설, 창고, 농경지 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

* 대상 물건까지 차량 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

* 2026년 8월 26일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으므로, 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

* 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2026타경60772) 접수일자 2026년 5월 27일이 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인 이 : 보증금 160,000,000원, 전입일자 2020-12-18, 확정일자 2020-12-02. 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 165,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함), 전입일자 2020-12-18, 확정일자 2022-11-22. 대항력 없음.

* 임차인 이 : 보증금 0원, 전입일자 2025-09-16. 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다.

* 임차인 허 : 보증금 0원, 전입일자 2025-09-29. 대항력 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 임차인입니다.

3.3. 특이사항 (HUG 확약 등)

* 2024년 12월 23일자 제108384호로 등기된 주택임차권(임차인 이 )에 대하여, 임차인 이 의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 2026년 5월 21일자로 확약서를 제출하였습니다.

* 해당 확약서 내용은 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약하는 내용입니다. 이로 인해 임차보증금 관련 리스크는 상당 부분 해소될 것으로 보입니다.

* 공동담보 물건에 해당됩니다.

4. 시세 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

* 최근(2026년 7월) 주변 실거래가 정보 분석 결과, 유사 면적(약 16~17평)의 연립/다세대 주택 거래가는 150,000,000원에서 180,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

* 2015년식, 1층, 56.035㎡(약 16.95평) 물건이 150,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 885만원)

* 2015년식, 2층, 57.45㎡(약 17.38평) 물건이 180,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 1035만원)

* 2019년식, 3층, 65.1㎡(약 19.69평) 물건은 285,000,000원에 거래되었으나, 연식 및 면적이 상이하여 직접 비교는 어렵습니다.

4.2. 본 물건과의 비교 분석

* 본 물건은 2014년식 (12년차), 4층 (최상층), 53.10㎡ (약 16.06평)의 면적을 가지고 있습니다.

* 최신 거래 사례 대비 연식은 유사하거나 약간 오래되었으나, 건물 상태 및 층수(최상층) 등은 고려 대상입니다.

* 본 물건의 면적(16.06평)을 기준으로 주변 평당가를 적용 시, 약 142,000,000원에서 166,000,000원 범위의 시세를 추정할 수 있습니다.

4.3. 현 시세 기준 종합 평가

* 감정가는 201,000,000원으로, 최근 실거래가 및 평당가 기준보다는 높은 수준입니다.

* HUG의 확약서 제출로 인해 임차 보증금 인수 부담이 없다는 점은 긍정적입니다.

* 대항력 있는 임차인 2명(보증금 0원)에 대한 최종 인수 여부 확인이 필요하나, 보증금액이 없어 잠재적 부담은 크지 않을 것으로 보입니다.

5. 생활 편의 정보

5.1. 주거 환경 및 설비

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비를 갖추고 있습니다.

* 주위 환경은 주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

5.2. 주차 정보

* 해당 건물(새한주택) 전체 주차 대수는 19대입니다.

6. 잠재적 위험 요소

6.1. 대항력 있는 임차인 관련 리스크

* 임차인 이 및 허 는 보증금 0원으로 등재되어 있으나 대항력이 있어, 명도 과정에서 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 법규 및 행정 관련 리스크

* 본 물건 소재지는 2026년 8월 26일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 계약 시 허가 절차를 확인해야 합니다.

* 공동담보 물건으로, 다른 담보 물건의 경매 진행 상황이 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변에 혐오 시설에 대한 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않습니다.

7. 종합 의견

HUG의 적극적인 확약서 제출로 인해 임차인 관련 주요 리스크가 상당 부분 해소된 점은 매우 긍정적입니다. 대항력 있는 임차인 2명(보증금 0원)에 대한 명확한 처리 방안을 매각물건명세서를 통해 최종 확인하는 것이 중요합니다. 건물 연식이 12년차로 있으나, 야당동 지역의 주거 수요와 주변 시세 추세를 고려할 때, 적정 가격에 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래 허가구역 지정 기간 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* HUG 확약으로 인한 임차 보증금 인수 부담 제거.

* 야당동 지역의 주거지로서의 수요와 향후 시세 상승 가능성.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 미기재로 인한 잠재적 인수 부담 완화.

* 최상층이라는 점을 고려한 매수세 형성 가능성.

9. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 201,000,000원

* 최근 실거래가(16~17평형): 150,000,000원 ~ 180,000,000원

* 본 물건 면적(약 16.06평) 및 연식(2014년식), 층수(4층)를 고려할 때, 최근 거래된 유사 물건들의 가격대를 참고하여 입찰가 산정.

* HUG 확약으로 인한 보증금 인수 부담 없음.

* 보증금 0원인 대항력 있는 임차인 2명 존재.

* 주변 시세를 고려하여, 보수적인 관점에서 본 물건의 예상 입찰가는 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 제안합니다.

이는 주변 시세와 본 물건의 특징, 그리고 HUG의 확약 내용을 종합적으로 고려한 예상가이며, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사를 통해 최종 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.