나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60835 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 1978 미주7차아파트 나동 6층606호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "현산중학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 6층 건내 제6층 제606호로서, (사용승인일 : 1990.11.26.) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중이며 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통해 외곽공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1) 일산동1978 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(현산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(현산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역(2025-12-23)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 2), 4), 5), 6) 일산동1981, 1986, 1990, 2001 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(현산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역(2025-12-23)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 3) 일산동1984 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역(주거,상업,공업,녹지(자연취락지구))및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(현산중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(현산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 소규모주택정비 관리지역(2025-12-23)<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

물건 비고

2024.4.15.자 제47684호 주택임차권등기에 대하여 임차인 조희재의 승계인 주택도시보증공사가 2026.7.9.자 확약서(보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에게 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소해 줄 것을 확약함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 소재지 및 기본현황

* 사건번호: 고양지원 2026타경60835 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 1978 미주7차아파트 나동 6층606호

* 용도: 아파트

* 건물명: 미주7차아파트 나동 606호

* 사용승인일: 1990년 11월 26일

* 감정가: 210,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2.2. 면적 정보

* 토지면적: 42.41㎡ (약 12.83평)

* 건물면적: 80.01㎡ (약 24.20평) (공급면적 기준)

* 토지 지분: 42.407㎡

* 건물 지분: 80.01㎡

3. 입지조건

3.1. 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 "현산중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지이용계획 및 규제사항

* 지역지구: 제2종일반주거지역

* 도로: 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m미만) 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(현산중학교, 현산초등학교), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸되지 않는 권리

* 말소기준권리: 전북은행 가압류 (2025.02.21.)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 본건은 통상적인 경매 절차에 따라 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (단, 별도 명시된 내용 없음)

4.2. 임차인 현황

* 임차인: 조

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.03.18

* 확정일자: 2022.02.03

* 배당신고일자: 2024.04.15

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 조 의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 2026.07.09. 잔존임차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4.3. 등기부현황 요약

* 소유권이전: 김영이, 김혜순, 신미섭 등 (2002.05.31. ~ 2024.03.27.)

* 주택임차권: 조희재 (을13, 2024.04.15. 말소)

* 가압류: 전북은행, 경기신용보증재단, 신한카드 (2025.02.21. ~ 2025.04.30. 말소)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (갑9, 2026.03.27. 말소)

* 등기부채권 총액: 243,443,984원

5. 상권분석

본건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지역에 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 주변 학군으로는 현산중학교, 현산초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 양호합니다.

6. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능

* 교육시설: 현산중학교, 현산초등학교 인접

* 주변환경: 아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도에 접함

7. 잠재적 리스크

* HUG(주택도시보증공사)의 임차보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 사실상 없으나, 해당 확약서의 법적 효력 및 말소 절차 진행 상황을 최종적으로 확인하는 것이 중요합니다.

* 건축연도 1990년으로 비교적 노후된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등 특정 대상에 대한 규제이므로 내국인 일반 매수자에게는 직접적인 영향이 적을 것으로 판단됩니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 고양시 일산서구의 주거지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 보통 수준입니다. 특히 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 관련 확약서 제출로 인해 매수인이 부담해야 할 잠재적 리스크가 크게 해소된 점이 가장 큰 장점입니다. 모든 권리가 소멸되는 강제 경매 물건으로, 소유권 이전이 비교적 명확할 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

* HUG의 임차보증금 반환청구권 포기 확약으로 인한 '무인수' 조건에 가까운 권리 상태.

* 최근 매매 사례를 고려할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 기대 가능.

* 건축된 지 30년이 넘어 재건축/리모델링 등 미래 가치 상승 잠재력 보유 (소규모주택정비 관리지역).

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료를 분석한 결과, 유사 면적의 아파트 매매가는 2026년 1월~2월 기준으로 약 160,000,000원에서 200,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다. 본건의 감정가는 210,000,000원으로, 이는 최근 최고가 거래액과 유사하거나 다소 높은 수준입니다. 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 현재 시장 상황 및 감정가를 종합적으로 판단하여 경쟁력 있는 입찰가를 산정해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 205,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 및 감정가를 고려한 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.