나이스옥션 법원경매 고양 2026타경1699 [1] 경기도 고양시 덕양구 화정동 851 달빛마을아파트 201동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 ‘화수중·고등학교’ 북측 인근에 위치하고, 인근은 대단위 아파트 단지로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

구 분 내 용 비 고 구 조 철근콘크리트조/ 평슬라브지붕 ‘달빛마을아파트 제201동’ 규 모 지상17층 외 벽 몰탈 위 페인팅 마감 등 창 호 하이샷시 창호 등

이용상태

제3층 제304호 아파트(방3, 주방, 거실, 욕실, 현관 등) 후첨“내부구조도”참조

설비내역

위생 및 급·배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건은 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 건부지[아파트]로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건은 서측으로 노폭 약 30미터, 북측으로 노폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통해 인근지역으로 연계 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역,지구단위계획구역(화정능곡택지개발),대로2류(폭30m~35m)(접합),대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(고양화수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(유경유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(화수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(유경유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화수고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(화수중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미 상 임.

물건 비고

공유지분 매각임. 공유자의 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각절차에서 우선매수권을 행사할 수 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2026타경1699 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 화정동 851 달빛마을아파트 201동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 80,000,000원

토지면적: 41.94㎡ (약 12.68평)

토지지분: 9.3192902㎡ (약 2.82평)

건물면적: 59.65㎡ (약 18.04평)

건물지분: 13.25423㎡ (약 4.01평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 고양시 덕양구 화정동 소재 ‘화수중·고등학교’ 북측 인근에 위치하며, 대단위 아파트 단지로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접 토지 및 도로 대비 등고·평탄한 사다리형 토지로서, 건부지(아파트)로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 서측으로 노폭 약 30미터, 북측으로 노폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이를 통해 인근 지역으로 연계 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발), 대로2류(폭30m~35m), 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(고양화수초등학교, 유경유치원, 화수고등학교, 화수중학교), 절대보호구역(유경유치원, 화수고등학교, 화수중학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각 (총괄표제부, 표제부, 전유부 정보 기반)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (접수일자: 2010-11-29, 권리자: 대한생명보험주식회사, 권리금액: 91,000,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 존재 가능성은 물건명세서에 명시되어 있으나, 해당 물건에는 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 이순애

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1996-08-16

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 등기부채권 총액: 91,000,000원

* 구분건물감정평가요약:

* 건물구조: 철근콘크리트조 / 평슬라브지붕 (지상 17층)

* 이용상태: 아파트 (방3, 주방, 거실, 욕실, 현관 등)

* 설비내역: 위생 및 급·배수설비, 지역난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖춤.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 대단위 아파트 단지로 형성된 지역으로, 기본적인 주거 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 아파트 단지 정보: 화정달빛마을2단지부영, 11동, 1391세대, 1996년 7월 20일 사용승인.

* 최근 매매 시세 (전용면적 약 49.95㎡ 기준):

* 2026년 7월: 267,000,000원 (16층)

* 2026년 7월: 210,000,000원 (17층)

* 2026년 7월: 275,000,000원 (1층)

* 최근 전월세 시세 (전용면적 약 50㎡ 기준):

* 2026년 7월: 보증금 190,900,000원 (6층)

* 2026년 7월: 보증금 178,500,000원 (13층)

* 2026년 7월: 보증금 202,400,000원 (15층)

1.4. 생활정보

* 편의시설: 아파트 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 편의시설이 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 화수중·고등학교, 유경유치원 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유지분 매각: 본 물건은 토지와 건물의 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 법적·관계적 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 이순애 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 0원, 차임 0원이라는 특이한 조건으로 계약되어 있습니다. 실제 계약 내용 및 명도 진행 시 추가적인 법적 검토 및 확인이 필수적입니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 보증금 미납 시 이후 절차에서 행사할 수 없다는 주의사항이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 화정동에 위치한 대단지 아파트의 지분 매각 건으로, 주변 인프라 및 교통 여건이 양호한 편입니다. 권리분석상 말소기준권리 외 인수되는 권리는 없어 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재 및 특이한 계약 조건(보증금/차임 0원)은 명도 및 권리관계 파악에 있어 면밀한 주의를 요합니다. 또한, 공유지분 매각이라는 점을 감안하여 향후 다른 공유자와의 관계 설정 및 협의가 중요할 것으로 판단됩니다. 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대단지 아파트 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요 확보가 가능합니다.

* 준수한 교통 및 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 감정가 대비 시세 차익 실현 가능성을 검토해 볼 만합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 아파트의 지분 매각으로, 감정가는 80,000,000원입니다. 최근 동일 단지 유사 면적(전용면적 약 49.95㎡)의 실거래가가 210,000,000원에서 275,000,000원 사이임을 고려할 때, 본건의 지분 비율(건물면적 약 59.65㎡, 토지면적 약 41.94㎡에 대한 지분)을 감안한 시장 가치는 감정가와 유사하거나 일부 상승 여력이 있을 수 있습니다. 대항력 있는 임차인 존재 및 공유지분 매각의 특수성을 고려하여, 감정가격을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

예상 입찰가 범위: 75,000,000원 ~ 95,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.