나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60830 [1] 경기도 고양시 일산서구 일산동 1655 일신건영아파트 102동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 '일산고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 지역으로서 제반 주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황 은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트경사지붕 지상 26층건 내 제2층 제201호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호 : PVC 샷시 등 창호임.

이용상태

본건은 공부상 아파트(방3, 욕실2, 주방 및 거실, 발코니 등)으로 등재되어 있음. (※ 자세한 이용상황은 후첨 '건물내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 소방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 아파트 건부 지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 개설된 포장도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일산동 1655 :제3종일반주거지역(2024-04-19), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로1류(폭 10m~ 12m)(2024-04-19)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제 한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(성모유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(일산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-0 6-11)(한뫼초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-06-11)(한뫼초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토 지) 일산동 2139 :제3종일반주거지역(2024-04-19), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~ 20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자 연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-0 6-11)(일산고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-06-11)(한뫼초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구 역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토 지)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

2026.6.29. 주택도시보증공사로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 사건번호: 고양지원 2026타경60830 (1)

소재지: 경기도 고양시 일산서구 일산동 1655 일신건영아파트 102동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 348,000,000원

토지면적: 40.22㎡ (약 12.17평)

건물면적 (전용면적): 84.99㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트명: 일신건영아파트 (일산휴먼빌)

사용승인일: 2003년 12월 22일

건축물 개요:

총괄표제부 기준, 총 대지면적 32,217.4㎡, 연면적 111,229.535㎡, 최고 26층 규모의 아파트 단지이며, 총 822세대가 거주하고 있습니다. 총 주차 대수는 826대입니다.

102동은 철근콘크리트구조의 지상 26층 건물이며, 해당 물건은 2층 201호입니다.

1.1. 입지조건

2.

3. 위치 및 주위환경:

* 본 건은 경기도 고양시 일산서구 일산동 소재 '일산고등학교' 서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

4.

5. 교통상황:

* 본 건까지 차량의 출입이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

6.

7. 토지이용계획 및 제한상태:

* 제3종일반주거지역, 소로1류, 중로2류 등과 접하고 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대/절대보호구역 (성모유치원, 일산고등학교, 한뫼초등학교), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상) 등의 제한이 있습니다.

8.

9. 인접 도로상태:

* 단지 내에 개설된 포장도로가 외곽 공도와 잘 연계되어 있습니다.

10.1. 권리분석

2.

3. 말소기준권리:

* 의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2026타경60830)이 말소기준권리이며, 접수일자는 2023년 12월 08일입니다.

4.

5. 임차인 현황:

* 임차인: 박무호

* 보증금: 360,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 11월 29일

* 확정일자: 2021년 08월 12일

* 배당신고일자: 2023년 12월 08일

* 비고: 대항력 없음.

6.

7. HUG 인수조건 변경 및 확약서:

* 2026년 6월 29일, 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인 박무호의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

8.

9. 등기부요약:

* 소유권 이전:

* 2004년 02월 02일: 조영재

* 2012년 06월 22일: 최효규

* 2013년 03월 29일: 조수정 (매매)

* 주택임차권:

* 2023년 12월 08일 접수, 권리자 박무호, 권리금액 360,000,000원 (전입 2021-11-29, 확정 2021-08-12). 이 권리는 말소 예정입니다.

* 강제경매:

* 2026년 04월 01일 접수, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 360,000,000원. (말소기준권리)

10.

11. 인수 보증금 합계:

* 0원. HUG의 확약서 제출로 인해 임차인 박무호의 보증금에 대한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

12.

13. 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 해당사항 없습니다.

14.1. 상권분석

2.

3. 본 물건은 주거용 아파트로서, 주변에 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

15.1. 생활정보

2.

3. 주변 환경:

* 아파트 단지, 각급 학교, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 주거 환경이 양호합니다.

4.

5. 교통:

* 차량을 이용한 이동이 편리하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용 또한 수월합니다.

6.

7. 교육:

* 일산고등학교, 한뫼초등학교, 성모유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

8.

9. 편의 및 부대시설:

* 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

10.1. 잠재적 리스크

2.

3. 임차인 관련 인수 부담:

* 임차인 박무호가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 매수인에게 직접적인 임차보증금 반환 의무는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 그러나, 임차권 등기 말소 절차 진행상 예상치 못한 문제가 발생할 가능성은 항상 존재하므로 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

4.

5. 토지이용계획상 제한:

* 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상) 등으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 거래 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

6.

7. 건축물 노후도:

* 2003년 사용승인을 받은 건물로, 건축 후 상당 시간이 경과하여 향후 재건축 또는 리모델링 시기를 고려해야 할 수 있습니다.

11.1. 종합 의견

2.

3. 본 물건은 경기도 고양시 일산서구 일산동에 위치한 아파트로, 주변 교육 및 교통 환경이 우수하며 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.

5. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 해소된 점은 큰 장점으로 작용할 것으로 보입니다.

6.

7. 다만, 임차인과의 명도 진행 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 변수들과 법적 절차의 원활한 진행 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

12.1. 투자 포인트

2.

3. HUG의 확약으로 인한 임차보증금 인수 리스크 해소.

4.

5. 안정적인 주거 환경 및 우수한 교육, 교통 접근성.

6.

7. 향후 지역 개발 및 정비 사업 추진 시 시세 상승 가능성 보유.

13.1. 예상 입찰가

2.

3. 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 25일, 84.988㎡ (전용면적) 거래가: 299,500,000원

* 2026년 5월 2일, 70.983㎡ (전용면적) 거래가: 315,000,000원

* 2026년 6월 15일, 70.983㎡ (전용면적) 거래가: 349,000,000원

4.

5. 본 건의 감정가는 348,000,000원이며, 가장 유사한 면적(84.988㎡)의 최근 실거래가는 299,500,000원입니다.

6.

7. 임차보증금 인수 금액이 없는 점을 고려할 때, 최근 실거래가 중 가장 낮은 가격을 기준으로 보수적인 접근이 가능합니다.

8.

9. 종합적으로 판단 시, 본 건의 입찰가는 290,000,000원에서 310,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

10.

11. 권장 입찰가: 290,000,000원 ~ 310,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.