나이스옥션 법원경매 고양 2026타경60848 [1] 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 156-1 성원아파트 101동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 "봉일천초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건내 제15층 제1506호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등 창 호 : 샷시 창호등임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(소2-금촌37(08.3.12))(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(소2-금촌39(08.3.12) )(접합),가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호 구역(봉일천초등학교, 반드시 파주교육지원청에 재확인 바람,TEL 031-940-7245)<교육환경보 호에 관한 법률>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역((2009.11.26))<한강수계 상수원수질개 선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

본 건은 고양지원에서 진행하는 2026타경60848 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 농협은행입니다.

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 156-1 성원아파트 101동 15층 1506호

용도: 아파트

준공 연도: 1997년 5월 20일

1.3. 면적 정보

토지 대지지분: 28.64㎡ (약 8.66평)

건물 공급면적: 84.89㎡ (약 25.68평)

전용면적: 59.59㎡ (약 18.03평) - 최근 매매 사례 기준

1.4. 감정가

감정가: 230,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리 소재 "봉일천초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 단지 및 건물 정보

아파트명: 봉일천성원

총 동수: 2개동

총 세대수: 347세대

최고 층수: 20층 (본건은 15층)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브 지붕

주차: 총 104대 (지상 12대, 지하 11대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 임차인 하 (보증금 34,000,000원, 차임 없음)과 임차인 하 (보증금 34,000,000원, 차임 없음)이 등재되어 있습니다.

두 임차인 모두 전입일자는 2020년 7월 6일이나, 확정일자는 각각 2025년 5월 20일, 2025년 2월 20일로 기재되어 있습니다.

또한, 권리분석상 두 임차인 모두 "대항력 없음"으로 명시되어 있습니다.

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 4월 27일 접수된 농협은행 주식회사의 근저당권(을10)입니다.

등기부등본상의 모든 권리(근저당, 임차권, 가압류 등)는 본 경매 절차를 통해 말소될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리 유무

상기 권리분석 결과, 경매로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 생활 편의

본건이 위치한 봉일천리 일대는 아파트 단지와 주택 밀집 지역으로, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 봉일천초등학교가 있어 도보 통학이 가능한 학군입니다.

다만, '상대보호 구역'에 해당하므로 교육환경 보호에 관한 법률 관련 사항은 파주교육지원청에 재확인할 필요가 있습니다.

5.2. 주거 편의 시설

아파트 단지 내 부대복리시설이 갖추어져 있으며, 주변 근린생활시설을 통해 생활에 필요한 편의를 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가는 230,000,000원이지만, 최근 2026년 3월부터 5월까지의 실거래가는 140,000,000원에서 160,000,000원 사이에 형성되어 있어, 감정가와 실거래가 간 상당한 차이가 존재합니다. 입찰 시 시세 조사에 신중해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한사항

본 건은 토지거래계약허가구역 (2025.8.26~2026.8.25)에 해당합니다. 특히 외국인 등의 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택 취득 시 허가 대상이 될 수 있으므로, 입찰 전 관련 내용을 확인해야 합니다. 또한, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

6.3. 건물 노후화

1997년에 준공되어 25년 이상 경과한 노후 아파트로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 파주시 조리읍 봉일천리에 위치한 성원아파트 101동 15층 물건으로, 권리상 인수 부담은 없는 것으로 보입니다. 주변에 초등학교가 있고 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 다만, 감정가와 최근 시세 간의 큰 차이, 건물 노후화, 토지거래허가구역 지정 등의 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 권리상 인수 부담 없음.

* 초등학교 인접 및 기본적인 생활 편의 시설 확보.

* 최근 실거래가를 반영한 합리적인 입찰 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(140,000,000원 ~ 160,000,000원)와 감정가의 큰 괴리를 고려할 때, 감정가보다는 현재 시장가 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

이에 본 건의 예상 입찰가는 160,000,000원으로 제안합니다.

이는 최근 실거래가 수준을 반영한 가격이며, 단, 본 물건의 정확한 가치 판단을 위해 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 진행하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.