나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70553 [1] 경기도 의정부시 민락동 735-5 송산푸르지오 107동 20층 2002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 소재 "의정부 경전철 어룡역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 의정부 경전철 어룡역 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 박공지붕 20층 내 20층 2002호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등 공동주택으로서의 제반설비 등을 갖추고있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 노폭 약 15미터 및 서측으로 노폭 약 8미터 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산지구), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2013-06-28)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육 제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송현고) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(충의중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(오동초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(충의중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> , <추가기재>건폐율:50%이하,용적률:220%이하,층수:25층이하12층이상,건축물용도:아파트60㎡ 초과85㎡이하(자세한사항은 주택과에서 확인)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경70553 (1)

* 소재지: 경기도 의정부시 민락동 735-5 송산푸르지오 107동 20층 2002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 458,000,000원

* 건물 면적: 84.97㎡ (약 25.71평), 건물 지분 84.973㎡

* 토지 면적: 48.60㎡ (약 14.72평), 토지 지분 48.604㎡

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 주OOOOOOO (HUG 인수 조건 변경)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 박공지붕 (20층 중 20층)

* 사용 승인일: 2005년 1월 24일

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 의정부시 민락동 735-5 송산푸르지오 107동 20층 2002호

* 주변 환경: 본건은 경기도 의정부시 소재 "의정부 경전철 어룡역" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 의정부 경전철 어룡역과 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 본건 남측으로 폭 약 15미터, 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(송산지구), 소로2류, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(송현고, 오동초, 충의중), 절대보호구역(오동초, 충의중), 과밀억제권역에 해당합니다. 건폐율 50% 이하, 용적률 220% 이하, 층수 25층 이하 (12층 이상) 적용됩니다. 건축물 용도는 60㎡ 초과 85㎡ 이하 아파트입니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2022년 3월 25일 접수된 오케이저축은행 근저당권 (을9, 130,800,000원)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 염 : 보증금 350,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2021년 3월 31일, 확정일자 2021년 2월 4일. 배당신고일자 2025년 4월 2일.

* 대항력: 없음.

* 비고: 임차인은 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 확약서를 2026년 7월 1일자로 제출하였습니다. 이에 따라 낙찰자가 인수하는 임차 보증금은 0원입니다.

* 등기부채권 총액: 530,800,000원

* 주택도시보증공사 (강제경매): 350,000,000원

* 오케이저축은행 (근저당): 130,800,000원

* 반점순 (근저당): 50,000,000원

* 특이사항: HUG 인수 조건 변경이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건이 위치한 민락동은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역으로, 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 유동인구: 아파트 단지 거주민 위주의 소비 활동이 이루어지며, 경전철역 및 버스 정류장 인근으로 유동인구가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 부대시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 마트, 병원, 학원 등 다양한 상업 시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 송현고, 오동초, 충의중 등 학교가 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주거 단지 정보: 송산푸르지오 아파트는 2005년 1월에 입주했으며, 총 706세대로 구성되어 있습니다. 본건이 속한 107동은 20층 건물입니다. 주차는 총 279대 가능하며, 지하 전기차 충전기 34대가 설치되어 있습니다.

* 아파트 면적 정보: 본건은 전용면적 84.97㎡ (약 25.71평)입니다. (분양 면적은 제공된 정보에 명시되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사)가 채권자이자 인수 주체로서, 인수 조건 변경 사항에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 변경 내용에 따라 매각 절차나 인수 조건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 세금 및 공과금: 압류권자(포천세무서장)가 있는 관계로, 낙찰 후 미납된 세금(재산세 등) 또는 공과금의 승계 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 명도: 임차인 염 씨는 대항력이 없고 명도 동의 확약서를 제출했으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 의정부시 민락동에 위치한 송산푸르지오 아파트로, 경전철 어룡역 인근에 자리하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 주거 입지를 자랑합니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 염 씨의 경우 대항력이 없고 명도 동의 확약서를 제출하였기에 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* HUG 인수 조건 변경 사항은 추가적인 확인이 필요하며, 이 점을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 전반적으로 권리 관계가 깨끗하고 명도 부담이 적어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 명도 용이성: 임차인의 대항력 부재 및 명도 동의 확약서 제출로 인해 명도 관련 리스크가 낮습니다.

* 인수되는 보증금 없음: 권리상 인수 부담이 없어 순수 투자금 회수에 유리합니다.

* 우수한 입지 및 주거 환경: 경전철역 인근으로 편리한 교통과 함께 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* HUG 보증 건: HUG가 채권자인 경우, 일반적으로 매각 절차가 안정적으로 진행될 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 실거래가 분석:

* 2026년 6월 24일: 40,400만원 (84.97㎡, 7층)

* 2026년 7월 17일: 38,500만원 (84.97㎡, 13층)

* 2026년 7월 1일: 40,500만원 (84.97㎡, 18층)

* 최근 실거래가 평균: 약 39,800만원

* 감정가: 458,000,000원

* 종합적인 고려사항: 본건은 HUG 인수 조건 변경이라는 특이사항이 있으며, 최근 실거래가 수준을 고려할 때 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 임차인 인수 부담이 없는 점과 입지 조건을 감안하여, 최근 실거래가 평균치를 상회하는 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 390,000,000원 ~ 420,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.