나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70615 [1] 경기도 포천시 신읍동 158 삼광연립 에이동 OOOOOO 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 신읍동 소재 '경기도의료원 포천병원' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 용이하고, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로 외 벽 : 벽돌 마감, 페인트 마감 등 내 벽 : 벽지 마감 등 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

연립주택으로 이용중이며, 상세사항은 후첨 '건물개황도' 참조.

설비내역

난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 삼광연립 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 대로3류, 북서측으로 소로3류에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(2022-09-27)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(2016-06-08) (국지도로)(접합) 가축사육제한구역(2023-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26) ((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70615 (1)

소재지: 경기도 포천시 신읍동 158 삼광연립 에이동 1층103호

건물명: 삼광연립 A동 103호

용도: 연립주택

건축년도: 1985년 09월 11일

총 층수: 3층

해당 층: 1층

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

감정가: 65,000,000원

1.2. 토지 정보

토지 면적: 70.22㎡ (약 21.24평)

토지 이용 현황: 삼광연립 건부지로 이용 중

토지 형상: 사다리형 평지

1.3. 건물 정보

건물 면적: 61.44㎡ (약 18.59평)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물

외벽: 벽돌 마감, 페인트 마감 등

내벽: 벽지 마감 등

창호: 샷시 창호 등

설비: 난방 설비 되어 있음

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

위치: 경기도 포천시 신읍동 소재 '경기도의료원 포천병원' 남동측 인근에 위치

주변 환경: 근린생활시설, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재하는 지역

교통 상황: 제반 차량 접근 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임

인접 도로 상태: 북동측으로 대로3류, 북서측으로 소로3류에 각각 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 대로3류, 소로3류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역

3. 권리분석

채권자: 사재숙외 1명

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2023-02-21, 금27,500,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음

말소 예정 권리:

* 국민은행 근저당 (2023-02-21)

* 의정부지방법원 강제경매 (2026-03-30)

인수되는 권리: 없음

임차인 현황:

* 임대관계 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임대관계가 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 사항입니다. 금액이 미상이라도 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 보증금 등의 권리를 주장할 수 있으므로 인수되는 임차인이 있는지 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 경기도 포천시 신읍동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 내 수요에 기반한 소규모 상권으로 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

의료 시설: 경기도의료원 포천병원 남동측 인근에 위치하여 의료 접근성이 양호합니다.

교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

주변 시설: 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 정온한 생활 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임대 관계가 확인되지 않아 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 본 물건은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어(2025-08-26까지) 관련 규제 사항을 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시 신읍동에 위치한 연립주택으로, 지역 내에서는 무난한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보이나, 임차인 현황이 미상인 점은 명도 시 유의해야 할 사항입니다. 감정가 6,500만원을 기준으로 주변 시세를 면밀히 분석하여 신중한 입찰 전략을 세울 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 가격대: 감정가가 6,500만원으로, 주변 시세와 비교하여 가격 메리트가 있는지 확인해 볼 필요가 있습니다.

* 안정적인 주거지: 연립주택으로, 꾸준한 주거 수요가 있는 지역입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 권리들은 소멸될 예정이므로 권리 분석상의 부담은 적습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례:

* 삼보빌라 (1997년식, 75.01㎡): 2026년 7월 20일, 8,000만원

* 예원하이츠빌라 (1990년식, 77.04㎡): 2026년 7월 13일, 6,400만원

* 에넥스빌라 (1996년식, 60㎡): 2026년 7월 7일, 8,800만원

본건은 1985년식으로 비교적 오래되었으나, 건물의 전용면적(61.44㎡)은 에넥스빌라(60㎡)와 유사한 수준입니다. 예원하이츠빌라(77.04㎡)의 거래가(6,400만원)는 본건의 감정가(6,500만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 삼광연립 단지 자체의 최신 매매 정보는 없으나, 유사 연립/다세대 주택의 2026년 7월 거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 현재 시세를 반영하는 수준으로 보입니다.

임차인 인수 보증금이 0원이고, 명도 관련 리스크를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 시세 변동 가능성과 잠재적 리스크를 감안하여, 감정가 수준 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 5,800만원 ~ 6,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.