나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4264 [1] 서울특별시 강서구 마곡동 1553 슈베르트빌 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 「마곡중학교」 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대·연립주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남서측 근거리에 지하철역(9호선: 신방화역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 보통임.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상6층 지하1층건 내 제5층 제502호로서 (사용승인일: 2020.07.30) - 외벽: 석재붙임 마감 등, - 내벽: 벽재도배 및 일부 타일붙임 등, - 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택(방2, 욕실, 거실, 주방, 발코니, 현관 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 주상용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,제2종일반주거지역(조건부기지역으로도시계획과확인요함),중요시설물보호지구(공항),소로2류(폭8m~10m)(접합),가축사육제한구역(지역경제과확인요망)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역(수평표면)<공항시설법>,상대보호구역(2015-03-01)(강서교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,상대보호구역(강서교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역(2014-08-01)(강서교육청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지및군사시설보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인등.용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트기간:2025.10.20.~2026.12.31)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4264 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 부동산 정보

소재지: 서울특별시 강서구 마곡동 1553 슈베르트빌 제5층 제502호

용도: 다세대주택 (집합건축물대장상 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 등재)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 6층 건물 내 5층 502호

사용승인일: 2020년 07월 30일

1.3. 면적

토지면적: 19.20㎡ (약 5.81평)

토지지분: 19.2㎡ (약 5.81평)

건물면적: 29.07㎡ (약 8.79평)

건물지분: 29.07㎡ (약 8.79평)

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 270,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 마곡동 소재 「마곡중학교」 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대·연립주택 및 근린생활시설 등이 밀집한 주상지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

남서측 근거리에는 지하철 9호선 신방화역이 위치하며, 간선·지선 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로 상황

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 개설되어 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역, 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 상대/절대보호구역(교육환경보호법), 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인, 아파트·연립·다세대 등)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

(참고: 토지이용계획 및 제한상태에 대한 상세 내용은 반드시 관할 관청에 재확인하시기 바랍니다.)

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

집합건물 등기부등본상 확인되는 주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 을구 3번: 주택임차권 (임차인: 이소현, 임대차보증금: 295,000,000원, 전입일자: 2020.12.18, 확정일자: 2020.12.04)

* 갑 7번: 강제경매 (권리자: 이소현, 경매개시결정일: 2026.04.02, 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4264)

* 갑 6번: 압류 (말소기준권리, 2026.03.13)

3.2. 임차인 현황 및 인수 관계

본건에는 대항력 있는 임차인 이소현 씨가 존재합니다.

해당 임차인의 임대차보증금은 295,000,000원이며, 전입일자(2020.12.18)가 말소기준권리(2026.03.13)보다 앞서고, 확정일자(2020.12.04)도 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 매수인이 인수하게 됩니다.

특이하게도, 본 경매의 채권자(이OO)와 대항력 있는 임차인(이소현)은 동일인으로 확인됩니다. 이는 임차인이 자신의 보증금 회수를 위해 강제경매를 신청한 것으로 보입니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 03월 13일 접수된 갑 6번 압류(송파세무서장) 건입니다.

본 경매에서 낙찰 시, 말소기준권리보다 선순위인 권리(을구 3번 주택임차권)는 매수인에게 인수되며, 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 서울 강서구 마곡동에 위치하며, 주변은 주거와 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

최근 마곡지구 개발과 함께 신축 건물들이 다수 들어서고 있어 지역 가치가 상승하고 있는 추세입니다.

주상지대로서 직주근접의 이점을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 편의시설

건축물대장상 '도시형생활주택(단지형다세대)'으로 분류되며, 2020년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

내부 구조는 방 2개, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등으로 구성되어 있어 소형 주택으로서의 기능을 갖추고 있습니다.

위생설비, 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 등 기본적인 편의시설이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 교육시설: 북동측 인근에 마곡중학교가 위치하며, 교육환경보호구역으로 지정된 학교들이 주변에 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

* 교통시설: 지하철 9호선 신방화역이 도보 거리에 있어 서울 시내 접근성이 우수합니다.

* 기타: 공항 관련 보호구역에 속해 있어 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있으나, 이는 마곡동 일대 전반적인 특징입니다. 주변에 공원 및 상업시설이 개발 중이거나 예정되어 있어 생활 편의성이 향상될 것으로 기대됩니다. (주변 혐오시설 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

본 건의 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 이소현 씨의 보증금 295,000,000원 인수 문제입니다.

만약 경매 매각대금으로 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다.

6.2. 감정가 대비 임차 보증금

본건의 감정가는 270,000,000원이나, 인수해야 할 임차 보증금은 295,000,000원으로 감정가를 초과합니다.

이는 물건의 실제 가치가 임차인의 보증금에 미치지 못하거나, 낙찰가율이 임차 보증금을 상회해야 매수인이 손실을 면할 수 있음을 시사합니다.

6.3. 기타 법적/행정적 제한

토지이용계획상 공항 관련 보호구역, 토지거래허가구역 등 다수의 제한 사항이 존재하므로, 관련 법규 및 규정을 반드시 확인하고 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 신축된 다세대주택으로, 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 여건도 보통 수준으로 평가됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금(295,000,000원)을 매수인이 인수해야 하는 상황이며, 이는 감정가(270,000,000원)를 초과하는 금액입니다.

또한, 임차인이 직접 경매를 신청한 점으로 미루어 볼 때, 임차인이 보증금을 회수하는 데 어려움을 겪었을 가능성이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 높은 위험 부담을 안고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

* 마곡지구 인근: 마곡지구의 개발 수혜를 잠재적으로 받을 수 있는 지역입니다.

* 편리한 교통: 지하철 9호선 신방화역 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 면적 및 건축 연도의 다세대주택은 3.3㎡당 약 645만원 수준으로 거래되었습니다.

이를 기준으로 본건 건물 면적 29.07㎡에 적용하면, 해당 물건의 순수한 시장 가치는 약 187,400,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 본건은 임차인 이소현 씨의 보증금 295,000,000원을 매수인이 인수해야 하므로, 실질적인 총 취득 비용은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

이 점을 감안할 때, 투자자가 보증금 손실 없이 최소한의 본전이라도 찾기 위해서는 최소 295,000,000원 이상의 가치를 인정받아야 합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액으로서, 감정가인 270,000,000원을 기준으로 하되, 실제 시장 가치 및 인수해야 할 보증금과의 간극을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 물건의 실질적 가치와 인수 금액을 고려하여 295,000,000원 이상으로 입찰가를 설정하는 것을 권장합니다. 이 경우에도 총 취득 비용은 590,000,000원(295백만원 낙찰가 + 295백만원 인수 보증금)에 달하므로, 향후 되팔 때 시장 가격을 매우 신중하게 예측해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.