나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경155 [1] 경기도 양주시 광적면 석우리 715-9 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2026.04.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 광덕면 석우리 "광적면행정복지센터" 북측 인근에 위치하며 부근은 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성된 성숙중인 주택지대임.(가납택지개발지구내)

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며 버스 등 일반대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인근토지와 평탄한 세장형 토지로서 주상용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약8m정도의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전구역(4구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전구역(위임지역 40M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(위임지역15M)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘트리트구조 철근콘크리트지붕 2층 건물로서 일반적인 관리상태는 보통임. 외벽: 페인팅 등 마감 내벽: 타일, 벽지 등 마감 창호: 알미늄샷시 창임.

이용상태

1층: 근린생활시설 2층: 주택(내부개황도 참조)

설비내역

급배수시설, 상하수설비 및 도기가스 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2026타경155 (1)

* 소재지: 경기도 양주시 광적면 석우리 715-9

* 용도: 근린주택 (1층 근린생활시설, 2층 주택)

* 감정가: 387,314,700원

* 토지면적: 165.00㎡ (약 49.91평)

* 건물면적: 149.89㎡ (약 45.34평)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 양주시 광적면 석우리 "광적면행정복지센터" 북측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설 및 공동주택 등으로 형성된 성숙 중인 주택지대입니다. (가납택지개발지구 내)

2.2. 교통

차량 출입이 용이하며, 버스 등 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 도로

남측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 도시계획: 소로2류 (폭 8m~10m) (국지도로) (접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역 (모든 축종 제한), 비행안전구역 (4구역, 위임지역 40M), 제한보호구역 (위임지역 15M), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 채권자

주요 채권자는 삼성골드대부주식회사이며, 경매 신청 채권자는 신우신용협동조합입니다.

3.2. 말소기준권리

* 토지: 2015년 01월 22일 접수된 삼성골드대부주식회사 근저당권 (을4)

* 건물: 2016년 08월 01일 접수된 삼성골드대부주식회사 근저당권 (을1)

상기 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리 및 기타 부수적인 권리들이 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않으나, "물건명세서 참고사항"에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있습니다. 다만, 등기부상 지상권 설정(을5)은 말소된 것으로 확인됩니다. 입찰 전 반드시 권리 관계를 재확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 보입니다.

3.5. 임차인 관련 주의사항

현재 인수되는 임차인이 없는 것으로 파악되나, 현황 조사 시 파악되지 않은 임차인이 존재하거나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있습니다. 이러한 경우 대항력 유무 및 보증금 회수 방안에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

본 건물은 1층 근린생활시설, 2층 주택으로 이용 가능한 복합건물입니다. 2016년 7월에 사용승인을 받아 비교적 신축에 속합니다. 현재 1층은 영업을 하지 않는 것으로 파악됩니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 주로 연립 또는 다세대 주택으로, 본건의 근린주택과는 주거 형태 및 규모 면에서 차이가 있습니다.

* 조양전원빌라 (1993년 준공, 50.7㎡): 2026년 3월 50,000,000원에 거래 (약 98.6만원/㎡)

* 대림홈타운 (2012년 준공, 44.9~46.6㎡): 2026년 3~6월 84,000,000원 ~ 87,000,000원에 거래 (약 186.8~187.1만원/㎡)

본건의 감정가는 387,314,700원으로, 건물 면적 기준 약 258.4만원/㎡, 토지 면적 기준 약 234.7만원/㎡입니다. 이는 주변 소형 주택 시세 대비 높은 편이나, 건물의 복합 용도 (근린생활시설 포함), 비교적 신축인 점, 독립적인 건물 형태 등을 고려할 때 타당성이 있을 수 있습니다. 특히 1층 상가의 활성화 여부에 따라 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

광적면행정복지센터가 인근에 위치하며, 개발 중인 주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등)이 점진적으로 갖추어질 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 교육시설

인근 지역은 주택지대이므로 기본적인 교육 시설(초등학교, 중학교 등)이 존재할 것으로 보입니다.

5.3. 주변 환경

주거 밀집 지역으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 불확실성

"물건명세서 참고사항"에 기재된 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"는 추가적인 확인이 필요합니다. 등록된 지상권은 말소되었으나, 미등기 권리나 기타 특이사항이 있을 수 있으므로 철저한 검토가 요구됩니다.

6.2. 용도지역 및 규제

다수의 토지이용 제한(가축사육제한, 비행안전구역, 성장관리권역 등)이 존재하여 향후 개발 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 상가 공실 위험

현재 1층 근린생활시설이 영업을 하지 않는 상태로, 재활성화 및 임대 수익 확보에 대한 면밀한 사업 계획 및 실행이 필요합니다.

6.4. 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 특별히 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양주시 광적면 석우리에 위치한 근린주택으로, 1층 상가와 2층 주택으로 구성되어 있습니다. 2016년 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 일괄매각 대상입니다. 주변 환경은 주택지대 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 교통 및 도로 접근성은 양호합니다. 권리 관계상 특이사항은 없으나, "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 대한 재확인이 필요합니다. 현재 1층 상가 공실 상태이나, 복합 용도의 특성을 살려 상업 및 주거 수익을 동시에 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 다수의 토지 이용 제한이 존재하나, 주택지대 내 입지 조건과 신축 건물의 장점을 고려할 때 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 (근린생활시설 + 주택): 상업 및 주거 수익 동시 추구 가능

* 비교적 신축 건물: 유지보수 비용 절감 및 빠른 활용 가능

* 양호한 입지 조건: 주택지대 내 위치, 도로 접근성 우수

* 일괄 매각: 토지 및 건물 동시 취득으로 활용 용이

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 387,314,700원입니다. 주변 소형 주택 매매 시세를 고려할 때, 본건의 평당 단가는 높게 책정되었으나, 건물의 복합 용도, 신축 연한, 독립 건물로서의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 권리관계상 인수되는 부담이 없고, 1층 상가 활성화 시 높은 수익률을 기대할 수 있다는 점을 고려하면, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰이 권장됩니다.

본 물건에 대한 예상 입찰가는 감정가 대비 약 85% 수준인 330,000,000원으로 제시합니다. 이는 시장 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있으므로, 최종 입찰 결정 전 전문가와 상의하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.