나이스옥션 법원경매 의정부 2026타경70700 [1] 경기도 의정부시 가능동 717-10 소망그랑빌(7차) 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명품 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 가능동 소재 '가능초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있으며 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호로서 외벽: 드라이비트 등 마감, 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측 및 남동측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

가능동 717-10 :제2종일반주거지역(2025-03-10)(제2종일반주거지역), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(가능초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 ‘등기사항전부증명서’상 건물명은 ‘소망그랑빌(7차)’이나 ‘집합건축물대장 표제부’ 상 건물명은 ‘주건축물제1동’으로 상이하며, 현황 건물 외벽에는 ‘소망그랑빌 7차’ 표기되어 있는바 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2026타경70700 (1)

소재지: 경기도 의정부시 가능동 717-10 소망그랑빌(7차) 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 175,000,000원

토지면적: 29.58㎡ (약 8.95평)

토지지분: 29.58㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 60.40㎡ (약 18.27평)

건물지분: 60.4㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 하나캐피탈

특이사항: 구분건물 등기사항전부증명서상 건물명은 ‘소망그랑빌(7차)’이나, 집합건축물대장 표제부상 건물명은 ‘주건축물제1동’으로 상이함. 현황 건물 외벽에는 ‘소망그랑빌 7차’로 표기되어 있음.

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 의정부시 가능동 소재 '가능초등학교' 남서측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호이며, 외벽은 드라이비트 등, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시창호임.

토지 이용: 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 현황 주상용 건부지로 이용 중임.

도로 상태: 동측 및 남동측으로 노폭 약 8~10미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만), 상대보호구역(가능초), 과밀억제권역임.

3. 권리분석

말소기준권리: 삼성생명보험주식회사 근저당 (2021-09-02, 36,000,000원).

소멸되는 권리: 을11 근저당, 갑7 가압류, 갑8 강제경매 등 말소기준권리 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸됨.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (등기사항전부증명서상 권리 외 특이사항 없음)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인 없음.

등기부채권 총액: 79,275,175원 (삼성생명 근저당 36,000,000원 + 하나캐피탈 가압류 43,275,175원 + 하나캐피탈 강제경매 41,301,000원 - 총액 표기 방식에 따라 다소 차이가 있을 수 있으나, 채권 총액이 매각으로 소멸되는 권리에 해당함)

4. 상권분석

지역 특성: 주거 지역으로, 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 다양한 주거 형태가 혼재하고 있으며, 근린생활시설 및 학교가 위치하여 기본적인 상업 기능이 뒷받침됨.

잠재력: 지역 내 재개발 또는 신축 건설 등으로 인한 주거 환경 개선 가능성이 있으나, 현재로서는 안정적인 주거지로서의 특성을 가짐.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 도로망이 잘 갖추어져 있어 차량 이동도 용이함.

교육: 본 건 남서측 인근에 가능초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능함. (교육환경 보호구역에 해당)

편의시설: 주변 근린생활시설 및 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

6. 잠재적 리스크

건물 명칭 혼동: 등기부와 건축물대장상 건물 명칭이 상이하여, 추후 행정 처리나 건물 관리 시 혼동이 발생할 수 있음. 현황은 '소망그랑빌 7차'로 표기됨.

감정가와 시세의 괴리: 본 건의 감정가(175,000,000원)가 최근 유사 물건의 실거래가(210,000,000원 ~ 254,000,000원)에 비해 현저히 낮은 수준으로, 입찰 시 예상보다 높은 경쟁률 또는 고가 낙찰 가능성이 있음.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 환경 분석 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본 건은 의정부시 가능동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 매우 명확하고 인수할 보증금이나 부담해야 할 추가 비용이 없는 안전한 물건입니다.

주변의 주거 환경 및 교통 여건이 양호하며, 특히 가능초등학교 인근이라는 입지적 장점이 있습니다.

가장 주목할 점은 감정가가 최근 시세보다 상당히 낮게 책정되었다는 것으로, 이는 시세 차익을 기대할 수 있는 좋은 기회가 될 수 있습니다. 다만, 이러한 이유로 경쟁이 치열할 수 있다는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

권리관계 분석: 말소기준권리보다 후순위의 권리들이므로, 낙찰자는 모든 빚을 정리하고 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 부담 없음: 인수할 임차보증금이 전혀 없어 명도 및 잔금 납부 후 추가적인 금전적 부담이 없습니다.

낮은 감정가: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮아, 시세 차익을 통한 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

양호한 입지: 주거 지역으로서 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 초등학교와 인접하여 가족 단위 거주에도 적합합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 7월 10일, 2016년 건축된 49.412㎡ 면적의 다세대주택이 210,000,000원(약 4,250,000원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 8일, 2017년 건축된 60.835㎡ 면적의 다세대주택이 254,000,000원(약 4,175,000원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2026년 7월 3일, 1982년 건축된 49.12㎡ 면적의 연립주택이 135,000,000원(약 2,750,000원/㎡)에 거래되었습니다. (건축 연도가 오래되어 비교 대상으로서의 가치는 낮음)

감정가 대비 시세 분석:

본 건의 건물 면적(60.40㎡)은 최근 거래된 60.835㎡ 면적의 다세대주택과 유사합니다. 해당 물건의 거래가(254,000,000원)를 기준으로 본 건의 적정 시장 가치를 추정하면 약 250,000,000원 내외로 볼 수 있습니다. 감정가 175,000,000원은 시장가치보다 상당히 낮은 편입니다.

예상 입찰가 산정:

본 건은 인수할 임차보증금이 0원이므로, 낙찰가 산정 시 추가 비용 부담이 없습니다. 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가(175,000,000원)보다 높은 금액으로 입찰해야 낙찰 가능성이 있습니다. 시장 가치(약 250,000,000원)와 감정가 사이에서 수익률을 고려한 입찰가 책정이 필요합니다.

약 205,000,000원에서 215,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

안정적인 낙찰과 수익 확보를 목표로 한다면, 210,000,000원을 1차 목표 입찰가로 설정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.