나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4457 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 648-11 한울에이치밸리움2차아파트 제1층 제102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2026.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 "등촌역" 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 업무시설, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 남동측 인근에 지하철 9호선 "등촌역"이 소재하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상11층건 내 제1층 제102호외 1개호로서, 외 벽: 석재붙임 마감 등 내 벽: 몰탈 위 페인팅 및 내부 인테리어 마감 등 창 호: 강화유리 및 하이샷시 창호 등임.

이용상태

본 건 공히 공부상 ‘소매점’으로 등재되어 있으며, 현장조사 당시 기호(가)는 공실로, 기호(나)는 미용실(상호: 살롱 하이엔드)로 이용중인 것으로 조사되었음.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 및 기계식 주차장설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 인접도로 대비 등고·평탄한 가장형의 토지로서, 근린생활시설, 오피스텔 및 도시형생활주택(단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 도시철도(9호선)(저촉), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 도시기타용도지역지구기타(가로구역별건축물최고높이:건축과문의)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망), <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31), 도시관리계획 입안중임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기(지상권)있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4457 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 648-11 한울에이치밸리움2차아파트 제1층 제102호

용도: 근린상가

감정가: 458,000,000원

토지면적: 7.26㎡ (약 2.20평)

토지지분: 7.26㎡ (약 2.20평)

건물면적: 24.44㎡ (약 7.39평)

건물지분: 24.44㎡ (약 7.39평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 교통

* 해당 물건은 지하철 9호선 "등촌역" 북서측 인근에 위치하며, 남동측 인근에 "등촌역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있어 다양한 노선 이용이 가능하며, 차량 진출입 또한 용이한 편입니다.

* 강서구 지역은 공항대로를 따라 위치하며, 서부간선도로와의 연계성을 통해 서울 도심 및 외곽으로의 접근성이 좋습니다.

2.2. 주변환경

* 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 "등촌역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 지역은 아파트, 업무시설, 오피스텔, 다세대주택 및 각종 근린생활시설이 혼재되어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 건축물대장상 해당 건물(한울에이치밸리움2차아파트)의 주요 용도는 업무시설이나, 근린생활시설, 오피스텔, 도시형생활주택 등 복합 용도로 이용되고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 준주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역 등에 해당하며, 일부 토지이용계획 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-01-21

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이므로 임대차 계약 내용을 정확히 확인하고 명도 협상에 신중을 기해야 합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 경우, 실제 임대차 관계와 다를 수 있어 추가 확인이 필수적입니다.

3.2. 등기부 요약

* 소유권보존: 김진식 (2020-03-24)

* 말소기준권리: 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2020-03-24, 2,610,000,000원)

* 이후 다수의 압류, 가압류, 근저당권 등이 설정되었으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 채권 총액은 2,824,500,000원입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 해당 물건에는 토지 별도등기(지상권)가 존재하며, 물건명세서상 "구분지상권설정등기(2020.03.24.)는 말소되지 않고, 매수인이 인수함"으로 명시되어 있습니다.

* 따라서, 구분지상권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

4. 상권분석

* 해당 물건은 근린상가로 분류되며, 현장 조사 당시 기호(가)는 공실, 기호(나)는 미용실(상호: 살롱 하이엔드)로 이용 중입니다.

* 지하철 9호선 등촌역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

* 주변에 아파트, 오피스텔, 주택 등 배후 주거 단지가 밀집해 있어 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

* 다양한 근린생활시설이 존재하여 지역 주민들의 소비 활동을 통한 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 등촌역이 도보 거리에 있으며, 인근 다수의 버스 노선을 이용할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변 상업 시설 및 주거 단지가 발달하여 병원, 은행, 마트 등 다양한 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 주변에 서울염창초등학교, 강서고등학교 등이 위치하고 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 지도 및 관련 정보 검색 결과, 물건지 주변에서 명확하게 확인되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 김 의 존재: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있으므로, 인수 여부 및 명도 협상이 필수적입니다.

* 토지 구분지상권 인수: 말소되지 않는 권리로서 매수인이 부담해야 할 사항입니다.

* 건물 일부 공실: 현재 공실 상태인 호실의 공실 장기화 가능성 및 공실 해소를 위한 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 압류, 가압류, 근저당권 등이 설정되었으나, 경매 절차를 통해 소멸 예정입니다. 다만, 권리 분석을 철저히 재확인해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 중요시설물보호지구(공항), 가로구역별 최고높이 제한, 원추표면구역 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 등촌역 역세권이라는 입지적 강점을 가진 근린상가입니다.

* 하지만 대항력 있는 임차인 존재 및 토지 구분지상권 인수라는 명확한 권리상의 부담이 존재합니다.

* 이러한 인수 부담을 감안하여 신중한 접근이 필요하며, 권리 분석 내용을 철저히 재확인하고, 임차인과의 원만한 명도 협상을 최우선으로 고려해야 합니다.

* 향후 상권 활성화 가능성 및 건물 가치 상승 여력을 종합적으로 판단하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 9호선 등촌역 초역세권 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 배후 주거 단지 및 풍부한 유동인구를 활용한 임대 수익 잠재력.

* 적정 낙찰가율 확보 시 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 대항력 있는 임차인(보증금, 차임 미상) 및 토지 구분지상권 인수 부담이 있으므로, 입찰가 산정 시 해당 부담 금액을 제외하고 고려해야 합니다.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율, 명도 비용, 인수되는 권리의 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 현재로서는 상세한 시세 조사 및 권리 가치 평가 없이는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 투자자는 반드시 전문가와 상담하여 심층적인 분석 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.