나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경10605 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 524-3 채움빌 5층501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 운정 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 덕성여자대학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위 환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역 '솔밭공원역-우이신설선'이 소재하는 등 제반 교통 상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평지붕) 6층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 외장 벽돌마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중임. (후면 '내부구조도' 참조) 본건은 이해관계인의 폐문부재로 인하여 내부구조를 확인하지 못한 바, 본건의 내부구조는 집합건축물대장상 건축물현황도 및 외부 관찰 등에 의하여 작성하여 실제 내부구조와는 다소 차이가 있을 수 있으며, 내부상태는 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준하여 평가하였으니, 경매진행 및 입찰시 참고하시기 바람.

설비내역

위생 급배수 설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 16m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 524-3 :도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m 이하), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2024.9.10.~2029.9.9.(지목도로한정)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임. 본건 등기사항전부증명서상 임차권 설정 등기(2024년 6월 14일 제95811호)가 되어 있음.(임차보증금 금189,000,000원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2026타경10605 (1)

서울특별시 도봉구 쌍문동 524-3 채움빌 5층501호

도시형생활주택

감정가: 218,000,000원

토지면적: 20.03㎡ (약 6.06평)

건물면적: 28.58㎡ (약 8.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

건축년도: 2019년

건물층수: 5층 (총 6층)

건물명: 채움빌

1.1. 입지조건

본 건은 서울특별시 도봉구 쌍문동 소재 덕성여자대학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고, 지하철 1호선 '솔밭공원역'이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 북측으로는 폭 약 16m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 고도지구(28m 이하), 중로1류, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 또한, 일부 기간 및 용도에 따라 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으니, 계약 시 확인이 필요합니다.

주변에 특정 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았으나, 상세한 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 주택도시보증공사의 부동산강제경매 사건입니다.

등기사항전부증명서상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2022년 3월 29일자 안산세무서장의 압류(체납징세)로 보입니다.

이후 설정된 가압류, 압류, 강제경매 등의 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

가장 주의 깊게 살펴보아야 할 사항은 임차권입니다. 등기사항전부증명서상 을구 1번 순위로 주택임차권(권리자: 이지선, 보증금: 189,000,000원, 임차권등기일: 2024년 6월 14일)이 존재합니다.

그러나 물건명세서에 첨부된 HUG(주택도시보증공사)의 확약서에 따르면, 임차인은 대항력을 포기하고, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기를 말소하는 것에 동의하였습니다.

또한, 임차인 현황표에서도 해당 임차인(이지선)의 대항력이 '없음'으로 표시되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 산정됩니다.

이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미하며, 권리 관계가 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 쌍문동은 주거 지역으로서, 주거용 부동산의 수요가 꾸준한 지역입니다.

덕성여자대학교가 인근에 위치하여 젊은 유동인구의 유입이 있으며, 이는 원룸, 도시형생활주택 등의 임대 수요에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설이나 백화점 등은 다소 거리가 있습니다.

따라서, 본 물건은 직접 거주용 또는 안정적인 임대 수익을 위한 투자용으로 고려해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 우이신설선 솔밭공원역을 이용할 수 있어 강북 도심 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 다수의 편의점, 마트, 식당 등 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육: 덕성여자대학교가 인접해 있으며, 주변에 초·중·고등학교가 위치하고 있습니다.

* 환경: 비교적 조용한 주택가에 위치하고 있어 주거 환경은 무난한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 모아타운 정비사업 가능성: 본건 쌍문동 524-3번지 일대는 모아타운 사업 추진 지역으로, 조합설립인가 이전 단계에 있습니다. 향후 정비사업 진행 여부 및 구체적인 사업 계획에 따라 부동산 가치에 변동이 있을 수 있으므로, 이에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 2,260,000,000원으로 상당히 높은 편이나, 이는 본 물건 단독이 아닌 복수의 채무 또는 대출이 포함된 것으로 보이며, 매각으로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차권 관련 합의: 임차권이 존재하나, 대항력을 포기하고 보증금 반환 청구권을 포기한다는 확약서가 제출되어 있어 낙찰자에게 미치는 영향은 미미할 것으로 보입니다. 다만, 관련 서류 및 합의의 법적 효력을 철저히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2019년 사용승인)의 도시형생활주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 대학가 인근에 위치하여 직주근접성이 좋은 편입니다.

가장 큰 장점은 임차인과의 보증금 인수 관련 합의가 명확히 이루어져 있어, 낙찰자의 금전적 부담이 없다는 점입니다.

다만, 해당 지역의 모아타운 정비사업 진행 가능성은 장기적인 가치 상승 또는 변동의 요인이 될 수 있으므로, 사업 진행 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차 보증금 미인수: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 확약으로 인해 낙찰자의 인수 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이며, 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권 및 대학가 인근: 솔밭공원역 및 덕성여자대학교 인근에 위치하여 실거주 및 임대 수요가 있을 것으로 기대됩니다.

* 개발 호재 가능성: 모아타운 사업 추진 지역으로, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보와 물건의 특징을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가(218,000,000원)를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 볼 때, 단위 면적당 가격은 대략 1,400만원에서 2,000만원 사이로 형성되어 있습니다. 본 물건의 면적(약 8.65평)과 신축 연식(2019년)을 고려하면, 감정가가 시장가에 비해 다소 높게 책정되었을 가능성도 있습니다.

그러나 임차인 인수 부담이 없고, 추후 개발 가능성도 있는 점을 감안하면, 합리적인 수준의 입찰이 가능할 것으로 보입니다.

이에, 예상 입찰가는 175,000,000원에서 195,000,000원 사이로 제안하며, 입찰 희망가는 185,000,000원으로 산정해 볼 수 있습니다.

이는 낙찰자의 추가적인 비용(취득세, 명도 비용 등)과 명도에 소요될 시간 등을 감안한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.