나이스옥션 법원경매 서울북부 2026타경93 [1] 서울특별시 강북구 수유동 486-695 2층2호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2026.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "혜화여자고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 전철역(화계역, 우이신설선)이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제2호로서, 외벽 : 벽돌쌓기 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 바닥 : 장판깔기 및 타일붙임 등, 창호 : PVC계열합성수지창호 및 알루미늄샤시 등으로 마감됨.

이용상태

주거용 (방2, 거실 및 주방, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

북동측하향 완경사의 가장형토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2026타경93 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 수유동 486-695 2층2호

용도: 다세대주택

감정가: 103,000,000원

토지면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

건물면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진O

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 수유동 소재 "혜화여자고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 연립주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 전철역(화계역, 우이신설선)이 소재하는 등 대중교통여건은 보통시됨.

건물 구조 및 이용 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 내 제2층 제2호로서, 외벽: 벽돌쌓기 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등, 바닥: 장판깔기 및 타일붙임 등, 창호: PVC계열합성수지창호 및 알루미늄샤시 등으로 마감됨. 주거용(방2, 거실 및 주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비 내역

개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추었음.

토지 형상 및 이용 상태

북동측하향 완경사의 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로에 접함.

토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 자연경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025. 8. 26. ~ 2026. 8. 25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (아파트, 지정기간: 2025. 10. 20. ~ 2026. 12. 31.).

주변 시설

주변은 주거 밀집 지역으로 근린생활시설과 교육시설(혜화여자고등학교)이 위치하고 있어 생활 편의성이 양호한 편임. 현재까지 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2021년 9월 8일 접수된 근저당권(채권자: 임관혁, 채권최고액: 45,000,000원)임. 본 경매 절차를 통해 위 근저당권 및 그 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황

* 임차인: 진혁 (대항력 있음)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-30

* 확정일자: 2021-08-09

* 배당신고일자: 2026-03-30

매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. 본 사건의 채권자(진O)와 임차인(진혁)은 동일인으로 추정되며, 임차인의 보증금 채권을 근거로 한 강제경매 사건임.

인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않으나, 대항력 있는 임차인의 잔여 보증금 인수 가능성이 존재함.

권리분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 110,000,000원이 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 존재함. 그러나 해당 임차인이 채권자로서 강제경매를 신청하였기에, 낙찰가의 규모에 따라 임차인의 보증금 전액 회수 여부가 결정될 것으로 보임.

1.3. 상권분석

주변 상권

본건 소재지는 다세대주택, 연립주택, 단독주택이 혼재하는 주거 지역이며, 인근에 근린생활시설 및 교육시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

최근 매매 사례 (2026년 7월 기준)

* 서울특별시 강북구 수유동 448-27 (상아주택, 2009년식, 60.88㎡): 26,650만원 (약 437.7만원/㎡)

* 서울특별시 강북구 수유동 567-33 (북한산드림빌, 2015년식, 44.5㎡): 20,000만원 (약 449.4만원/㎡)

* 서울특별시 강북구 수유동 455-17 (세윤하이츠(A), 1993년식, 41㎡): 15,000만원 (약 365.8만원/㎡)

본건(30.69㎡)의 감정가는 103,000,000원으로, 최근 실거래가 평균 (약 417.6만원/㎡)으로 환산 시 약 128,150,000원 수준임. 따라서 감정가는 시세 대비 낮게 평가되었을 가능성이 있음.

1.4. 생활정보

교통

인근에 노선버스정류장이 있고, 근거리에 지하철 우이신설선 화계역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 차량으로의 접근성 또한 양호함.

교육

"혜화여자고등학교"가 남측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요함.

편의시설

근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인 인수 부담

임차인 진혁이 대항력을 가지고 있으며, 보증금 110,000,000원이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 잠재적 위험이 존재함.

토지이용계획 제한

자연경관지구, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 제한이 따를 수 있음.

건축물 노후화

건축물대장상 사용승인일이 1989년 12월 22일로, 건축물이 노후화되어 있어 향후 리모델링 또는 유지보수에 추가 비용이 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 강북구 수유동에 위치한 다세대주택으로, 혜화여고 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 대중교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 감정가는 103,000,000원이지만, 최근 실거래 사례를 분석한 결과 면적 대비 시세는 약 128,150,000원 수준으로 평가되어 감정가가 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 진혁이 존재하며, 해당 임차인이 채권자로서 강제 경매를 신청했다는 점입니다. 임차인의 보증금은 110,000,000원이며, 만약 경매 낙찰가로 보증금 전액을 충당하지 못할 경우, 그 차액은 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 입찰 시 이 점을 반드시 고려해야 합니다. 또한, 토지이용계획상 여러 제한 사항이 존재하므로 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 대비 시세 상승 여력

최근 실거래가 분석 결과, 감정가가 시세 대비 낮게 평가되었을 가능성이 있어 시세 차익을 기대할 수 있음.

안정적인 주거 지역

다세대주택 밀집 지역으로, 상대적으로 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있음.

교통 편의성

우이신설선 화계역 및 버스 정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 103,000,000원, 임차인 보증금 110,000,000원, 그리고 최근 시세 분석 결과 (약 128,150,000원)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 최소화하고, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하기 위해서는 최소 110,000,000원 이상으로 입찰가를 고려해야 할 것입니다.

최근 실거래가 평균가(약 417.6만원/㎡)를 적용한 잠재적 시장가치는 약 128,150,000원 수준입니다.

따라서, 안전 마진을 고려하여 115,000,000원 ~ 130,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (단, 임차인의 최종 배당 결과 및 법원 결정에 따라 변동될 수 있음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.