나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4363 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 OOOOOO OOOOOO OOO OOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이앤공감 · 평가일 2026.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철7호선 "광명사거리역"이 소재하는 등 제반교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 내 제5층 제501호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건은 공동주택(다세대주택)으로 이용중인것으로 추정됨.

설비내역

본건은 위생·급배수시설, 난방시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택, 11세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

본건은 제시외건물ㄱ)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4363 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 361-10 대우스위트힐 제5층 제501호

용도: 다세대주택

감정가: 391,000,000원

토지면적: 38.03㎡ (약 11.50평)

토지지분: 38.03㎡ (약 11.50평)

건물면적: 68.65㎡ (약 20.77평)

건물지분: 68.65㎡ (약 20.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOOO

2. 입지조건

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "개웅중학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 "광명사거리역"이 근거리에 소재하여 교통 이용은 무난한 편입니다.

남측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

본건은 2026년 4월 2일 신한카드에 의해 신청된 강제경매(2026타경4363)로 진행됩니다.

말소기준권리는 신한카드의 강제경매개시결정등기(2026-04-02)입니다.

집합건물 등기부상 소유권보존은 2011년 7월 26일에 정재수 외 1명 명의로 이루어졌으며, 이후 공유자전원지분전부이전, 소유권이전(2013-12-12, 박제흥), 협의분할에 의한 상속을 통한 소유권이전(2021-03-12, 박계영) 등의 변동이 있었습니다.

등기부상 현재까지 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

물건명세서에 따르면 제시외 건물(면적 15.00㎡)이 포함되어 매각됩니다.

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 개요로만 제공되어 상세 파악이 필요합니다. 이는 본건 매각 후에도 해당 권리가 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 될 수 있음을 의미하므로 매우 주의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 주변 역시 유사한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

최근 실거래 정보를 보면, 2026년 7월 서울 구로구 개봉동 330-8번지 소재 2002년식 다세대(전용면적 51.48㎡)가 25,000만원에 거래되었습니다.

또한, 2026년 7월 서울 구로구 개봉동 108-5번지 소재 1982년식 연립(전용면적 61.19㎡)도 25,000만원에 거래되었습니다.

이러한 주변 시세는 본건의 면적(68.65㎡)과 비교할 때, 평당 약 1,350만원에서 1,605만원 수준의 시세로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본건의 전용면적(약 20.77평)에 적용하면, 시장가치는 약 2억 8천만원에서 3억 3천만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

감정가는 3억 9천1백만원으로, 최근 실거래가 및 추정 시장가치보다 높게 평가되어 있습니다.

5. 생활정보

본건은 개웅중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 인접해 있습니다.

지하철 7호선 광명사거리역 및 버스정류장 등 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

건물 구조는 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 내 5층으로, 위생·급배수 및 난방 시설이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물 포함: 건축물대장과 차이가 나는 제시외 건물(15.00㎡)이 존재하며, 이는 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 미소멸 지상권: "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 명시된 점은 낙찰자가 인수해야 하는 부담으로 작용할 수 있으며, 이는 재산권 행사나 추후 매각 시 큰 제약이 될 수 있습니다. 지상권의 존속 기간, 내용, 지료 등을 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역 지정 기간(2025.8.26~2026.8.25)이 최근 만료되었으나, 향후 관련 규제 변화 여부 및 투명성에 대한 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로, 현재 점유자가 있을 경우 명도 협상에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 무난한 편입니다.

그러나 높은 감정가 대비 최근 실거래가 및 추정 시장가치가 상대적으로 낮으며, 특히 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재, 불법 건축물(제시외 건물)의 포함 여부 등 중대한 리스크 요인이 다수 존재합니다.

이러한 권리상 하자와 건물 상태에 대한 면밀한 현장 조사 및 법률적 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 개봉동 지역의 잠재적 주거 가치: 재개발 또는 지역 개발 계획이 있다면 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 수익형 부동산으로서의 가능성: 만약 권리 관계 및 건물 상태 문제가 해결될 경우, 임대 수익 창출을 고려할 수 있습니다. (다만, 현재 임대 관계는 미상입니다.)

9. 예상 입찰가

제시된 정보를 종합적으로 고려할 때, 본건의 가장 큰 리스크는 매각 후에도 소멸되지 않는 지상권의 존재와 제시외 건물입니다. 이는 부동산 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다.

최근 주변 다세대주택의 실거래가가 약 2억 5천만원 수준임을 감안하고, 위와 같은 중대한 권리 및 하자 위험을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

권리 분석 및 현장 답사를 통해 지상권의 구체적인 내용과 제시외 건물의 법적 문제를 명확히 파악한 후, 감정가(3억 9천1백만원) 및 추정 시장가치(약 2억 8천만원 ~ 3억 3천만원)와의 괴리를 고려하여 매우 보수적으로 접근할 것을 권고합니다.

리스크를 감안한 예상 입찰가는 대략 2억 7천만원에서 3억 2천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 잠재적인 명도 비용, 법률 자문 비용, 원상복구 비용 등을 포함한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.