나이스옥션 법원경매 서울서부 2026타경50376 [1] 서울특별시 은평구 역촌동 76-15 유니캐슬 2층203호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아산 · 평가일 2026.04.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 역촌동 소재 "서울시립서북병원" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 바, 제반 교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 2층 203호로서, 외 벽 : 석재붙임 및 스톤뿜칠 마감 등, 내 벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택, 단지형다세대)으로 이용중임. 별첨 "호별배치도 및 내부구조도 " 참조.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 주차장시설, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 평탄한 2필 일단의 가장형 토지로서 다세대주택(도시형생활주택, 단지형 다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약12~15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조 구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에 관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①주택임차권 되어 있음. 임차보증금 금230,000,000원 ②기타 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2026타경50376 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 역촌동 76-15 유니캐슬 2층 203호

건물명: 유니캐슬

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건축년도: 2014년

토지면적: 18.81㎡ (약 5.69평)

토지지분: 18.81㎡ (약 5.69평)

건물면적: 29.99㎡ (약 9.07평)

건물지분: 29.99㎡ (약 9.07평)

감정가: 231,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부등본상 갑11)

2. 입지조건

주위환경: "서울시립서북병원" 동측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 12~15미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역(7층 이하), 소로3류(폭 8m 미만)

3. 권리분석

말소기준권리: 서민금융진흥원 가압류 (접수일자: 2022-06-30)

매각으로 소멸되는 권리: 을4 주택임차권(이다람), 갑6 가압류(서민금융진흥원), 갑7 압류(금천구), 갑10 압류(은평구), 갑11 강제경매(주택도시보증공사) 등 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (개요상 지상권 관련 언급 있으나 해당 사항 없음)

주요 권리 내역:

* 주택임차권

권리자: 이다람 (주택도시보증공사)

보증금: 230,000,000원

전입일자: 2022-03-11

확정일자: 2022-02-04

배당신고일자: 2024-03-14

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사로부터 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출됨.

등기부채권 총액: 237,889,189원

4. 상권분석

주변에 다수의 주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능은 갖추고 있음.

도보 이용 가능한 거리에 서울시립서북병원이 위치하여 생활 편의성이 양호한 편임.

정확한 상권 분석을 위한 추가적인 데이터(유동인구, 업종 분포 등)는 부족함.

5. 생활정보

교통: 인근 버스정류장 이용이 용이하며, 차량 진출입도 가능한 수준임.

편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능.

주변시설: 서울시립서북병원, 단독/다세대/아파트 밀집 지역.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025.10.20.~2026.12.31. 임. 현재 잔금 납부 시점(2026년 9월)에서는 허가 구역 내에 해당하므로, 잔금 납부 전 허가 여부를 확인해야 함.

임차인 보증금: 주택임차권(HUG)의 보증금 230,000,000원은 등기부상 및 임차인 현황상 대항력이 없는 것으로 분석됨. 다만, 계약 조건 및 제출된 확약서 내용에 대한 면밀한 검토가 필요함.

혐오시설: 주변 지도 검색 결과, 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 은평구 역촌동에 위치한 도시형생활주택(유니캐슬)으로, 감정가는 2억 3,100만원임.

말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리관계는 비교적 명확함.

핵심 고려 사항은 대항력 없는 주택임차권(HUG)의 존재와 토지거래허가구역 지정으로 인한 잔금 납부 관련 허가 필요성임.

8. 투자 포인트

서울 서부권 소형 주거 상품으로 실수요 및 투자 수요를 기대할 수 있음.

권리관계가 명확하여 명도 진행 시 특별한 문제 발생 가능성이 낮음 (대항력 없는 임차인).

건축연도(2014년) 대비 비교적 신축에 속하며, 도시형생활주택으로서의 장점 보유.

9. 예상 입찰가

감정가: 231,000,000원

주변 실거래가 분석:

* 29.52㎡ (9.07평), 1991년 건축: 149,000,000원 (약 16.43만원/평)

* 25.81㎡ (7.81평), 2012년 건축: 155,000,000원 (약 19.84만원/평)

* 48.3㎡ (14.61평), 2016년 건축: 330,000,000원 (약 22.59만원/평)

본건(29.99㎡)의 감정가는 231,000,000원 (약 25.47만원/평)으로, 유사 면적의 최근 실거래가(14,900만원) 대비 높게 책정되어 있음.

임차인 보증금 230,000,000원은 대항력이 없어 인수 대상이 아님.

보수적인 접근 및 주변 시세 반영 시, 16,000만원 ~ 18,000만원 범위에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적임.

최근 실거래가 14,900만원을 기준으로, 본건의 면적 및 건축년도(2014년)를 고려하여 보수적으로 165,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 입찰가를 산정해볼 것을 제안함. (인수 보증금 0원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.