나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4378 [1] 서울특별시 금천구 독산동 301-15 제2층 제205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한강 · 평가일 2026.04.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위환경은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 제8층 중 제2층 제205호로서, (사용승인일 : 2022.01.26) 외벽 : 시멘트 몰탈 위 타일붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄산 가장형 평지로서, "오피스텔 및 부대시설" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭10m~12m)(2024-06-27)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4378 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 301-15 제2층 제205호

용도: 오피스텔

감정가: 235,000,000원

토지면적: 9.47㎡ (약 2.86평)

토지지분: 9.467㎡ (약 2.86평)

건물면적: 21.93㎡ (약 6.63평)

건물지분: 21.93㎡ (약 6.63평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2022년 01월 26일

1.2. 건축물 현황

건축물 종류: 오피스텔 (업무시설)

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

층수: 지하 1층, 지상 8층 중 제2층 제205호

총 호수: 49호

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "세일중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위 환경은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량으로 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 수도권 전철 1호선 독산역 및 신안산선 독산역(예정)을 이용할 수 있습니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

본건은 토지 및 건물 일괄매각으로 진행됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권 개요 없음)

말소기준권리: 서울남부지방법원 강제경매개시결정 (2026타경4378), 접수일자: 2026.03.30, 권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 220,000,000원.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(천 )

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 03월 30일

확정일자: 2022년 03월 08일

배당신고일자: 2024년 06월 05일

대항력: 없음

3.3. 권리분석 요약

집합건물 등기부 요약상 을구3번 주택임차권(천두은, 220,000,000원)은 말소 예정이며, 채권자는 주택도시보증공사로 강제경매를 신청했습니다. 채권자이자 임차인인 주택도시보증공사(HUG)는 매각으로 인해 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 매수인에게 임차보증금 반환 채무가 인수되지 않습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, "오피스텔 및 부대시설"의 건부지로 이용 중입니다.

4.2. 토지이용계획

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역, 소로1류, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 공항시설법상 장애물제한표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

4.3. 주변 편의시설

홈플러스 금천점, 롯데마트 맥스 금천점 등 대형 마트 및 쇼핑 시설이 인근에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

단지 남서측 인근에 세일중학교가 위치하며, 서울두산초등학교, 가산중학교 등 다수의 교육시설이 소재하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 주변 환경

금천구청역 및 독산역이 인접해 있어 교통이 편리하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 특수성

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로 존재하며, 매각 조건에 따라 임차인의 대항력이 포기되었습니다. 이는 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 의미하나, 관련 조건에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상 제한

토지이용계획상 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 법규의 적용을 받고 있어, 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 도시 지역의 특성상 잠재적인 환경 요소를 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2022년 사용승인)된 오피스텔로, 금천구 독산동의 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 세일중학교와 가깝고 주변에 대형마트 등 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다. 권리분석상 임차인(HUG)의 대항력이 없어 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 토지이용계획상의 다수 제한 사항과 HUG 관련 특수 조건은 매각 진행 시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 양호합니다.

* 매수인에게 임차보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖춘 입지입니다.

* 인근에 세일중학교 등 교육시설이 위치하여 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 235,000,000원이며, 주변 유사 오피스텔의 시세는 약 1억 8천만원에서 2억 3천만원대(21.93㎡ 기준, 2025-2026년 기준)로 형성되어 있습니다. 본건은 2022년 준공된 신축급으로 상품성이 우수하며, 임차보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정할 수 있습니다.

현 시세 및 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 215,000,000원 수준으로 판단됩니다. (이는 희망 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 시장 상황 및 경쟁률을 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.