나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4464 [1] 서울특별시 금천구 가산동 345-29 대륭테크노타운19차 제8층 제812호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유림 · 평가일 2026.04.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철 1,7호선 가산디지털단지역 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 지식산업센터,업무시설 및 근린생활시설등이 소재하고 있어 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 진입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1,7호선 가산디지털단지역이 소재하고 있어 대중 교통 이용상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 3층 지상 20층 건물 내 제8층 제812호로 외벽 : 복합판넬 및 강화유리마감등 내벽 : 페인팅마감 등 창호 : 샷시창호

이용상태

건축물대장 상 "공장(지식산업센터)"로 이용중임.

설비내역

급배수설비,위생설비,승강기설비,소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 서측으로 노폭 약 20M내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2021-10-28), 중로1류(폭 20m~25m)(2021-10-28)(접합), 일단의공업용지조성사업지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 국가산업단지(2012-07-05)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 서울특별시 금천구 가산동 345-29번지, 대륭테크노타운19차 건물 내 제8층 제812호에 소재한 지식산업센터입니다.

본건의 사건번호는 서울남부지방법원 2026타경4464 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 사용승인은 2017년 12월 06일입니다.

감정가는 432,000,000원입니다.

토지 면적은 23.93㎡ (약 7.24평)이며, 건물 면적은 92.40㎡ (약 27.95평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

채권자는 유에이치케이제육차유동화전문입니다.

특이사항으로는 유동화 물건이며 별도 등기가 존재합니다.

2. 입지조건

본건은 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역에서 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다수의 지식산업센터, 업무시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 활발한 상업 및 업무 지구를 형성하고 있습니다.

차량 진입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2018년 1월 25일 접수된 국민은행 근저당(을1)입니다.

을구 1번부터 3번까지의 근저당과 갑구 3번부터 8번까지의 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등기들은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '을구 13번 지상권 설정등기'가 명시되어 있으나, 제공된 등기부 요약에는 을구 13번의 상세 내용이 누락되어 있어 이에 대한 철저한 확인이 반드시 필요합니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 명도 진행 시 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

가산디지털단지는 서울을 대표하는 IT 및 지식산업의 중심지로, 수많은 기업과 근로자들이 밀집해 있어 상업 활동이 매우 활발합니다.

본건이 위치한 대륭테크노타운 19차는 이러한 산업단지 내에 자리하고 있어, 관련 업종의 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

주변에 다양한 근린생활시설과 업무시설이 있어 직장인들을 위한 편의시설 및 서비스 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리하며, 지하철 1, 7호선 가산디지털단지역과 다수의 버스 노선을 통해 서울 시내 및 수도권 전역으로의 접근성이 우수합니다.

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하나, 대규모 공원이나 녹지 공간은 부족한 편입니다. 다만, 최근 녹지 공간 조성 및 도시 환경 개선 노력이 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건 및 별도 등기 사항이 있어 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

가장 큰 리스크 요인은 물건명세서에 기재된 '을구 13번 지상권 설정등기'로, 매각으로 소멸되지 않을 가능성이 있으므로 반드시 정확한 내용을 파악해야 합니다.

토지이용계획상 산업시설구역에 해당하여, 향후 사업 범위나 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

주변에 대형 녹지 공간이 부족하여 쾌적한 환경에 대한 기대치는 낮을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 가산디지털단지역 초역세권에 위치한 지식산업센터로서, 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

활발한 배후 수요와 산업단지 내 위치로 인해 투자 가치 및 임대 수익 창출 가능성이 높다고 판단됩니다.

그러나, '을구 13번 지상권'의 존재 가능성, 유동화 물건 및 별도 등기 등의 특이사항은 본건의 가치를 판단하고 명도 및 관리 계획을 수립함에 있어 매우 신중한 접근이 필요합니다.

철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 리스크를 명확히 파악하고, 이를 해결할 수 있는 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지역 초역세권의 탁월한 입지 조건

* 다수 지식산업센터 밀집 지역으로 풍부한 임대 수요 기대

* 활발한 업무 단지 내 위치로 인한 장기적인 가치 상승 잠재력

* 건물 연면적 대비 토지 지분이 명확하여 권리 분석 용이 (단, 지상권 확인 필수)

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 인수 보증금 0원을 제외하고, 현장 조사를 통한 시세 파악, 잠재적 리스크(특히 지상권, 별도 등기, 임대 관계 미상 등) 해소 비용, 취득세, 법무사 비용, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 시세 조사, 현장 조사, 그리고 상세 권리 분석 결과를 바탕으로 신중하게 산정하는 것이 권장됩니다. (본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.