나이스옥션 법원경매 서울남부 2026타경4485 [1] 서울특별시 금천구 독산동 986-2 지오빌 제비동 제5층 제503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.04.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 5층 내 제5층 제503호로써 (사용승인일: 2011.02.21) 외벽: 벽돌쌓기 마감 등입니다. 창호: 알루미늄 프레임의 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 등고평탄한 가장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 5미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 없습니다.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2026타경4485 (1)

* 소재지: 서울특별시 금천구 독산동 986-2 지오빌 제비동 제5층 제503호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 277,000,000원

* 토지면적: 23.74㎡ (약 7.18평)

* 건물면적: 37.01㎡ (약 11.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2011년 02월 21일

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 금천구 독산동 소재 "문성초등학교" 남동측 인근에 위치.

* 주변환경: 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통.

* 교통: 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 소재하여 교통상황은 보통.

* 도로: 본건 북측으로 폭 약 5미터의 도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 시설에 해당됨.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 바에 따르면, 본건 주변에 현저한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 01월 25일 포천세무서장의 압류.

* 소유권: 이향숙(보존), 안금세(이전), 주식회사대성하우징(이전) 순으로 소유권 변동.

* 주요 권리사항:

* 등기부상 주택임차권(공경식)은 을5 순위로 2022-09-08 접수되었으며, 금액은 194,000,000원입니다. 해당 임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 말소 예정 권리: 압류(포천세무서장, 금천구, 연천군), 강제경매(주택도시보증공사).

* 총 권리채권액: 194,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 공

* 보증금: 194,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-05-08

* 확정일자: 2020-05-11 (등기부 기준)

* 배당신고일자: 2022-09-08

* 대항력: 없음.

* 인수되는 권리: 매각으로 인한 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, '선순위임차권' 표기에 대한 최종 확인 필요)

* 권리분석 요약: 본건은 명확한 말소기준권리(압류)가 존재하며, 대항력 없는 임차인 및 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없을 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 해당 물건이 위치한 금천구 독산동 지역은 주거지역으로서 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등이 혼재하는 일반적인 주거 상권입니다.

* 주변에 문성초등학교가 있어 교육시설 접근성이 있습니다.

* 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 생활 편의는 갖추어진 지역입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)의 접근성은 파악하기 어려우나, 일반적인 주거지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육시설: 문성초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능할 것으로 보입니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량으로의 접근도 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건: 임차인 공경식과 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 하고 있습니다. 이는 매수인이 임차인의 미배당 보증금을 인수하지 않아도 됨을 의미하나, 관련 서류 및 법적 효력에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

* '선순위임차권' 언급: 권리분석상 대항력 없는 임차인으로 임차권은 말소 예정이나, '선순위임차권'이라는 특이사항 표기는 잠재적 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 법률 검토를 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 건축물 노후도: 2011년 준공으로 약 15년차 건물이므로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 토지이용계획상의 각종 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 여러 법적 제한 사항이 있어 향후 재건축 또는 증축 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 서울 금천구 독산동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 2억 7천 7백만원입니다.

* 권리분석상 명확한 말소기준권리(압류)가 존재하며, 후순위 권리 및 대항력 없는 임차인의 권리는 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

* 특히, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건은 매수인의 보증금 인수 부담을 덜어주는 긍정적인 요인입니다.

* 다만, '선순위임차권'이라는 모호한 표기나 HUG 조건 변경 등에 대한 법률적 명확성 확보가 중요하며, 건물 연식에 따른 관리비용 발생 가능성도 고려해야 합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정되었다면, 리스크 관리만 철저히 한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 반환청구권 포기 조건으로 인한 매수인의 보증금 인수 부담 최소화.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들의 소멸로 인한 권리관계의 명확성.

* 실거주 또는 소형 투자 목적으로 접근 시, 입지 및 가격 메리트 검토 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 주변 다세대 및 연립주택 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적대의 시세는 약 6.4억원/㎡ ~ 10.9억원/㎡ 범위로 파악됩니다.

* 본건의 건물면적 37.01㎡에 이러한 시세를 적용 시, 약 2억 4천만원 ~ 4억원 범위의 시장 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

* 감정가는 2억 7천 7백만원이며, 이는 최근 시세 범위 내에서 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 임차인의 보증금 반환청구권 포기 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에, 권리관계의 명확성을 고려하여 감정가 수준 또는 그 이상으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 290,000,000원 (2억 9천만원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.