나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경123312 [1] 서울특별시 양천구 신월동 68-18 덕수펠리체 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진영감정 · 평가일 2024.07.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 위치하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철역(화곡역)이 소재하는 등 대중교통편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 층/지상 6층 건내 제4층 제402호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등(탐문조사)
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 삼각형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건의 남서측으로 소로, 북서측 및 북측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신월동 68-18, 68-1 공히
도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 도로(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 수평표면구역<공항시설법> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 참고사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경123312 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 68-18 덕수펠리체 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 219,000,000원

토지면적: 17.35㎡ (약 5.25평)

토지지분: 17.35㎡ (약 5.25평)

건물면적: 26.95㎡ (약 8.15평)

건물지분: 26.95㎡ (약 8.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

주변환경: 본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신월초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

교통상황: 본 건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 화곡역이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통임.

토지 형상 및 이용 상태: 본건은 2필지 일단의 삼각형 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로 상태: 본 건의 남서측으로는 소로, 북서측 및 북측으로는 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

등기부현황 요약:

말소기준권리: 갑4 (2023.04.24. 가압류 - 주택도시보증공사)

소멸 예정 권리: 갑4, 갑5, 갑6. 을구 3번 주택임차권은 매수인에게 인수됨.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 2023.05.02. 제72508호 주택임차권.

임차인 현황:

임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 178,500,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-03-12

확정일자: 2019-02-20

배당신고일자: 2023-05-02

대항력: 있음

주의사항: 본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함.

집합건물 등기부 요약:

소유권 이전: 문현정 (2015-06-01), 박현숙 (2019-03-13)

주택임차권: 박예선 (2023-05-02, 178,500,000원, 인수)

가압류: 주택도시보증공사 (2023-04-24, 1,949,000,000원, 말소기준권리)

압류: 양천세무서장 (2024-01-10, 말소)

강제경매: 주택도시보증공사 (2024-01-10, 178,500,000원, 말소)

등기부채권 총액: 2,127,500,000원

1.3. 상권분석

건물 용도: 다세대주택

주변 이용 현황: 단독주택, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역.

시장 동향:

최근 매매 사례 (2026년 7월 기준):

* 신월동 91-2, 고센아트빌(2016년 준공): 29.88㎡ (약 9.04평), 2층, 210,000,000원.

* 신월동 457-8, 진영이례맨션B(2003년 준공): 57.74㎡ (약 17.47평), 3층, 245,000,000원.

* 신월동 44-21, 우일빌라(1988년 준공): 41.18㎡ (약 12.46평), 2층, 140,000,000원.

본건 건물 면적(26.95㎡)은 비교적 작은 편에 속하며, 가장 유사한 면적의 고센아트빌(29.88㎡)이 2.1억원에 거래된 점을 볼 때, 본건의 감정가 2.19억원은 주변 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됨.

하지만 대항력 있는 임차인 보증금 1.785억원을 인수해야 하는 점을 고려하면, 실질적인 투자 비용은 더 높아지므로 시세 분석 시 해당 금액을 반드시 반영해야 함.

1.4. 생활정보

주변 시설: 신월초등학교 인근에 위치하며, 지하철 화곡역 및 버스정류장이 가까워 생활 편의성이 양호함.

혐오시설: 현재 조사된 정보 및 외부 검색 결과, 본건의 직접적인 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음. (단, 양천구 지역 내에 자원회수시설(쓰레기 소각장)이 위치해 있으며, 과거 관련 주민 갈등이 있었던 사례가 있으나, 해당 물건지와의 직접적인 연관성은 파악되지 않음.)

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수: 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 임차인의 보증금 178,500,000원 중 전액 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 실제 총 투자 비용이 크게 증가할 수 있음.

복잡한 권리관계: 다수의 가압류, 압류, 임차권 등이 설정되어 있어 권리 분석 및 말소 기준권리 파악, 인수되는 권리에 대한 정확한 이해가 필수적임.

건물 노후도: 정확한 건축 연도가 명시되어 있지 않으나, 주변 유사 건물 중 1988년 준공된 사례가 있어 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치하며, 초등학교와 대중교통 이용이 용이한 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

그러나 본 건의 핵심적인 특징은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액을 매수인이 인수할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이는 실제 낙찰가 외에 추가적인 자금 부담을 발생시키므로, 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

등기부상 권리관계는 말소기준권리 파악 후 신중한 분석이 필요하며, 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상되나 임차권은 인수 조건입니다.

주변 다세대주택 시세를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 보일 수 있으나, 임차인 보증금 인수 부담을 감안하면 투자 매력도가 낮아질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

신월초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치.

지하철 화곡역 이용이 편리하여 교통 여건 우수.

소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 219,000,000원

인수해야 할 임차인 보증금: 178,500,000원

최근 주변 시세 (2026년 7월): 29.88㎡ 면적의 고센아트빌이 210,000,000원에 거래됨.

분석:

본건의 감정가(2.19억원)는 최근 거래된 유사 면적 물건(2.1억원)과 비슷한 수준입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1.785억원을 인수해야 하므로, 순수 부동산 가치에 임차인 보증금이 추가되는 점을 고려해야 합니다.

실질적인 총 투자 비용은 낙찰가 + 인수 보증금으로 계산되므로, 시세 대비 높은 총 투자 비용이 발생할 수 있습니다.

따라서, 임차인 인수 부담을 감안하여 무리한 고가 입찰은 지양해야 하며, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가 이하 또는 유사한 수준에서 신중하게 결정해야 합니다.

최종 예상 입찰가: 180,000,000원

(본 금액으로 낙찰될 경우, 총 실질 투자액은 약 358,500,000원(180,000,000원 + 178,500,000원)이 됩니다. 이는 유사 면적의 최근 매매가 2.1억원보다 훨씬 높은 금액이므로, 임차인 인수 조건이 매우 부담됨을 시사합니다.)

주의: 본 예상 입찰가는 현재 시점의 정보와 시장 상황을 토대로 산출된 것이며, 실제 입찰 경쟁률 및 시장 변동에 따라 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 금액은 반드시 재확인 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.