나이스옥션 법원경매 장흥 2024타경300 [1] 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 650-8 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 "해당산업단지" 내에 위치하며, 부근은 읍소재지 내 소재하는 공업용, 공업나지 등이 혼재하는 산업단지로 일반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지 및 인접도로와 등고평탄한 유사 사다리형(대체로 정방형) 평지로, 공업용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남동측으로 광대한면임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반공업지역 , 도시계획구역 , 지구단위계획구역(2015-05-07) , 대로2류(폭 30m-35m)(2015-05-07)(전라남도)(접합), 가축사육제한구역(300m 제한구역_도로 (돼지,닭,오리,메추리,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(300m제한구역(소,사슴,양,말,염소,산양))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 일반지방산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 공장설립승인지역(0 - - )(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

제시외 건물(종물 및 부합물) (ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-일련번호 2(가) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물(높이:9.3m)로,
내외벽 : 그라스울판넬잇기 마감 등
바닥 : 에폭시 페인트 마감 등
창호 : 하이샷시창호임.

-일련번호 2(나), 2(다) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로,
외벽 : 판넬잇기 마감 등
내벽 : 우레탄 마감 등
바닥 : 하드너 마감 등

-일련번호 2(라) 일반철골구조 기타지붕(판넬) 단층 건물로,
외벽 : 그라스울판넬잇기 마감 등
내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등
바닥 : 아스타일, 장판 마감 등
창호 : 하이샷시창호임.

이용상태

-일련번호 2(가) 공장.
-일련번호 2(나), 2(다) 저온창고.
-일련번호 2(라) : 사무실, 숙소, 구내식당, 화장실 등으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 「지적 및 건물개황도」,「사진용지」와 같이 제시외 건물(종물 및 부합물) (ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함 매각
- 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구 포함 매각(감정평가서 참조)
- 목록 1. 휀스(메쉬) 포함 매각
- 목록 3, 4 공부상 '공장'이나 현황 '저온창고'로 이용중
- 목록 5. 공부상 '공장'이나 현황 '사무실, 숙소, 구내식당, 화장실 등'으로 이용중
- 기계·기구 (1) DRY ICE 제조시스템 특성상 잦은 고장등으로 일반적인 수리 및 교체등의 사유로 인하여 세부상세내역 및 성능 등은 확인 요함
- 목록 2. 공장 내 소재 기계·기구 목록 (1) DRY ICE 제조시스템외 별도의 권원 미상의 드라이 아이스를 제조하기 위한 기계기구 및 부대설비는 매각 제외(감정평가서 제시외 기계기구 참조)
- 장흥군 사실조회 결과, 목록 금지사항 부기등기는 보조금 교부결정 취소 후 이행보증보험회사로부터 금액 일부를 환수 받았고 미환수액은 체납처분예정으로 재산처분의 제한을 받지 않는다고 함(중요재산이 아님). 이 사건 경매절차로 인한 소유권 취득시 중앙관서의 장의 승인이 필요하지는 않으나, 농공단지에 위치한 토지이므로 본건 부동산 취득시 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제40조에 의거 장흥바이오식품산업단지 관리기관인 장흥군과 입주계약 체결 또는 입주계약을 체결하지 못한 경우에는 제3자에게 양도하여야 한다고 함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 장흥지원 2024타경300 (1)

소재지: 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 650-8

용도: 공장

감정가: 2,150,011,880원

토지면적: 5511.20㎡ (약 1,667.19평)

건물면적: 885.74㎡ (약 267.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 및 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계·기구(DRY ICE 제조시스템 등) 포함 매각. 현황 저온창고, 사무실, 숙소 등으로 이용 중.

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 "해당산업단지" 내에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 인근은 읍 소재지 내에 위치한 공업용지, 공업나지 등이 혼재하는 산업단지로 일반적인 주위환경은 보통입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 교통사정은 보통입니다.

* 토지형상: 인접토지 및 인접도로와 등고평탄한 유사 사다리형(대체로 정방형) 평지로, 공업용 건부지입니다.

* 도로: 본건 남동측으로 광대한 면이 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 일반공업지역, 도시계획구역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m-35m), 가축사육제한구역, 일반지방산업단지, 공장설립승인지역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 을1: 2022-06-24 농협은행주식회사 근저당권 (채권액 2,376,000,000원)

* 기타 권리 현황 (매각으로 모두 소멸 예정):

* 갑1: 2012-06-07 전남개발공사 소유권보존

* 갑2: 2022-01-03 주식회사미종월드 소유권이전 (매매)

* 갑3: 2024-08-05 농협은행 임의경매개시결정 (채권액 1,869,371,489원)

* 을1-4: 2024-09-13 신용보증기금 1번근저당권일부이전공동담보목록

* 갑5: 2024-09-30 서울보증보험주식회사 가압류 (채권액 162,453,060원)

* 갑7: 2024-10-08 서울보증보험 가압류 (채권액 147,034,800원)

* 갑8: 2025-08-05 국민건강보험공단 압류

* 갑9: 2026-02-27 장흥군 압류

* 등기부채권 총액 (토지/건물): 2,685,487,860원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계는 미상입니다.

* 결론: 말소기준권리인 농협은행의 근저당권을 기준으로 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 임차인 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 용도: 본건은 전라남도 장흥군 장흥읍 해당리 "해당산업단지" 내에 위치한 공장 건물 및 토지입니다.

* 현황: 공부상 '공장'으로 되어 있으나, 현황은 목록 3, 4의 경우 '저온창고'로, 목록 5의 경우 '사무실, 숙소, 구내식당, 화장실 등'으로 이용 중입니다.

* 산업단지 특성: 일반 지방산업단지로, 공업 용지 및 시설이 혼재되어 있어 산업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

* 분석: 해당 산업단지의 전반적인 활성화 정도, 관련 업종의 집적도, 향후 발전 가능성 등을 파악하는 것이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 산업단지 내 위치 특성상 일반적인 주거생활 편의시설과의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

* 건물 현황 이용 상태에 따라 구내 식당, 숙소 등은 존재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 기계·기구 관련: DRY ICE 제조시스템의 특성상 잦은 고장, 일반적인 수리 및 교체 사유로 인한 세부 내역 및 성능 확인이 필요합니다. (목록 기계·기구 (1))

* 매각 제외 물건: DRY ICE 제조시스템 외 별도의 권원 미상의 드라이 아이스를 제조하기 위한 기계기구 및 부대설비는 매각에서 제외될 수 있습니다. (목록 2)

* 농공단지 규제: 본건 부동산은 농공단지에 위치하므로, 취득 시 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」 제40조에 의거 장흥바이오식품산업단지 관리기관인 장흥군과 입주 계약을 체결해야 합니다. 입주 계약을 체결하지 못할 경우 제3자에게 양도해야 합니다.

* 보조금 관련: 과거 보조금 교부결정 취소 후 일부 환수되었으며, 미환수액은 체납처분 예정으로 재산 처분의 제한을 받지 않습니다. 중요재산이 아니므로 소유권 취득 시 중앙관서 장의 승인은 필요하지 않습니다.

* 현황과 공부상 용도 차이: 목록 3, 4, 5의 경우 공부상 '공장'이나 현황이 '저온창고', '사무실, 숙소 등'으로 이용 중이므로, 실사 및 건축물대장과의 일치 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 장흥군 소재 산업단지 내 공장 건물 및 토지로, 토지, 건물, 제시외 건물, 그리고 공장 및 광업재단저당법상의 기계·기구 일체가 일괄 매각 대상입니다. 권리 관계는 말소기준권리인 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이므로 비교적 명확합니다. 다만, 현황 이용 상태가 공부와 상이하고, 포함된 기계·기구의 실제 상태 및 관련 법규(농공단지 입주 규제) 준수 여부가 본건의 가치 평가 및 운영에 중요한 고려 사항이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 토지, 건물, 제시외 건물, 기계·기구를 일괄하여 취득 가능하여 사업 운영의 연속성을 확보할 수 있습니다.

* 산업단지 내 위치하여 공장 운영에 필요한 인프라 접근성이 양호합니다.

* 말소되는 권리가 다수 존재하여 권리 분석이 비교적 용이합니다.

* DRY ICE 제조 시스템 등 특정 설비가 포함되어 있어 관련 업종 투자자에게는 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 감정평가액 2,150,011,880원을 기준으로, 물건의 현황, 시장 상황, 입찰 경쟁률, 본건의 잠재적 리스크(기계 상태, 농공단지 입주 규제 등)를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 결정하는 데 있어 추가적인 인수 비용 부담은 없습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 심층적인 현장 조사, 주변 시세 분석, 유사 물건의 최근 낙찰 사례 검토 등이 필수적입니다.

* 본 보고서에서는 구체적인 금액 제시를 유보하며, 입찰 참여자는 자체적인 추가 분석을 통해 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.