나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51932 [3] 전라남도 고흥군 남양면 월정리 OOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건우감정 · 평가일 2025.08.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1~4)는 전라남도 고흥군 남양면 월정리 소재 ""왕주마을"" 남측 인근에 위치하며,
주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재한 순수 산림지대 및 해안 농경지대로서 주위환경
은 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 자연림으로 이용중임.
기호(2) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 자연림(일부 분묘)으로 이용중임.
기호(3) : 급경사지대내 부정형의 토지로, 자연림(일부 분묘)으로 이용중임.
기호(4) : 완경사지대내 부정형의 토지로, 전(휴경지)으로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지임.
기호(2) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지임.
기호(3) : 농림지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역,
공익용산지, 임업용산지임.
기호(4) : 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(2,3) 지상에 유첨 사진과 같이 분묘가 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 매수신청보증금 미반환), 지분매각, 특별매각조건 있음(공유자 우선매수권행사는 1회로 제한함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51932 (3)

소재지: 전라남도 고흥군 남양면 월정리 358-1

용도: 전 (밭)

감정가: 10,170,000원

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 565.00㎡ (약 170.91평)

토지 지분: 282.5㎡ (약 85.45평)

토지 제시 외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시 외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 고흥군 남양면 월정리 소재 "왕주마을" 남측 인근에 위치하며, 주변은 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다. 순수 산림지대 및 해안 농경지대로 이루어져 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지는 기호별로 상이한 형태 및 이용 상태를 보입니다.

* 기호(1): 완경사지대의 부정형 토지로, 자연림으로 이용 중입니다.

* 기호(2): 급경사지대의 부정형 토지로, 자연림(일부 분묘 포함)으로 이용 중입니다.

* 기호(3): 급경사지대의 부정형 토지로, 자연림(일부 분묘 포함)으로 이용 중입니다.

* 기호(4): 완경사지대의 부정형 토지로, 전(휴경지)으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

지적도상 맹지로서, 인접 도로와의 직접적인 연결이 없는 상태입니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

토지에는 여러 공법상의 제한이 존재합니다.

* 기호(1) 및 기호(2): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지입니다.

* 기호(3): 농림지역, 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 임업용산지입니다.

* 기호(4): 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역입니다.

2.6. 제시외 물건

기호(2) 및 기호(3) 토지 지상에는 분묘가 소재하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리인 근저당권(을1, 접수일자 2015-03-05) 및 기타 권리들은 등기부등본상 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있어, 지상권의 존재 여부 및 인수 여부를 추가로 확인할 필요가 있습니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 따라서 별도의 임차인 인수 문제는 없을 것으로 보입니다.

4. 지역 분석

4.1. 주변 환경

본건이 위치한 고흥군 남양면 월정리는 해안과 산림, 농경지가 어우러진 지역입니다. 특히 월정리에는 해안방풍림이 조성되어 있어 자연 경관이 우수하며, 전원적인 생활 환경을 제공합니다. 인근에는 농가주택과 농경지가 분포하고 있습니다.

4.2. 토지 이용 현황

주변 지역은 주로 농경지, 임야, 자연림 등으로 이용되고 있으며, 일부 분묘가 소재하는 지역도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 다만, 맹지라는 점을 고려할 때 차량 진입로 확보 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

5.2. 주변 환경 특성

해안 및 산림 지역에 인접하여 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 이러한 입지적 특성상 편의 시설이나 기반 시설은 상대적으로 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지

지적도상 맹지이므로, 토지 사용 및 건축 등 개발 행위에 있어 인접 토지 소유자와의 협의를 통한 도로 확보가 필수적입니다. 이는 토지 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 농지취득자격증명

본건 용도가 '전(밭)'이므로, 낙찰 시 농지취득자격증명 제출이 의무화되어 있습니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 반환되지 않고 매각 불허가 결정될 수 있으므로, 사전에 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 지분 매각

토지 전체가 아닌 일부 지분(50%)만 매각 대상이므로, 향후 토지 활용 시 공유자와의 협의 및 분할 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 소유권 행사 및 개발에 복잡성을 더합니다.

6.4. 공유자 우선매수권

특별 매각 조건으로 공유자의 우선매수권 행사 가능성이 있습니다. 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 해당 공유자가 최고가 매수 신고액으로 매수하게 됩니다. 다만, 공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한되며, 매수 보증금 미납 시 다음 매각 기일에 행사할 수 없다는 특별 조건이 있습니다.

6.5. 분묘 소재

기호(2), (3) 토지 지상에 분묘가 소재하고 있어, 이장에 대한 문제 발생 가능성이 있습니다. 이장 비용 및 절차에 대한 추가적인 확인 및 대비가 필요합니다.

6.6. 토지 이용 제한 사항

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 공익용산지, 임업용산지 등 다양한 법적 규제가 있어 토지의 활용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 자연환경보전지역과 수산자원보호구역은 개발 행위에 엄격한 제한을 두고 있습니다.

6.7. 주변 환경 관련 잠재적 이슈

고흥군 남양면 일대에서 폐기물 처리 시설 관련 민원이 발생한 사례가 있으나, 본건 소재지와 직접적인 관련성은 낮을 것으로 추정됩니다. 다만, 해당 지역은 해양 폐기물 소각장 건립 관련 논란이 있었던 지역이므로, 향후 주변 개발 계획 등을 주시할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 고흥군 남양면 월정리의 농경지 일부 지분에 대한 경매 물건입니다. 지분 매각, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 분묘 소재, 복잡한 토지 이용 제한 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 반면, 주변 환경은 해안과 산림이 어우러진 자연 친화적인 곳으로, 전원생활이나 농업 관련 목적에는 부합할 수 있습니다. 감정가가 1,017만원으로 낮게 책정되어 있어, 이러한 제약 사항들을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 낮은 감정가

총 토지 감정가가 1,017만원으로, 지분(50%) 매각이라는 점을 고려하면 매우 낮은 수준에서 경매가 진행될 수 있습니다.

8.2. 권리 관계 명확화

말소기준권리 이하 모든 권리가 말소될 가능성이 높아, 인수되는 권리 부담이 적습니다. (단, 지상권 인수 가능성은 추가 확인 필요)

8.3. 지역 특성 활용 가능성

고흥군은 해양 관광 및 농수산업이 발달한 지역으로, 이러한 지역의 특성을 활용한 사업 (예: 소규모 농업, 주말 농장, 전원생활)에 관심 있는 경우 고려해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 지분 매각이며, 맹지, 농지취득자격증명 필요, 분묘 소재, 다수의 공법상 제한 등 여러 제약 사항이 존재합니다. 따라서 투자의 목적과 리스크 감수 수준에 따라 입찰가가 크게 달라질 수 있습니다.

감정가 10,170,000원의 50%인 약 5,085,000원은 해당 지분의 감정가 수준으로, 이는 입찰가를 산정하는 데 있어 중요한 기준점이 될 수 있습니다. 하지만 앞서 언급된 여러 리스크 요인으로 인해 실제 낙찰가는 감정가보다 현저히 낮을 가능성이 있습니다.

입찰가를 결정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 검토가 필요합니다.

* 인근 유사 토지의 실거래가 및 최근 경매 낙찰가 분석

* 맹지 해소를 위한 도로 확보 가능성 및 예상 비용 산출

* 분묘 이장 비용 및 절차 확인

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 절차 확인

* 각종 토지 이용 제한 사항에 따른 개발 가능성 및 투자 수익률 분석

위와 같은 심층 분석을 통해 본 물건의 실질 가치를 파악하고, 리스크를 충분히 반영한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.