나이스옥션 법원경매 전주 2025타경100 [2] 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 969-3 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산감정 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 소재 ""롯데백화점 전주점"" 서측 인근에 위치하
며, 주위는 백화점, 근린생활시설(상가밀집지대), 아파트단지 등이 혼재하는 전주천 남서향
주변의 정비된상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 남측 인근에 버스승강장 소재 간선도로(온고을로)가 진행하며,
아파트단지, 전주천 등과 중로(온고을로, 여울로)로 구분되는 상가지대 내 소로와 접하며 공
용주차장에 근접하여 일반교통사정 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층~지상4층 중 1층 101호, 102호, 3층 301호로서,
외벽 : 화강석버너구이, 벽돌치장쌓기, 강화유리 등 마감,
내벽 : 내부인테리어, 몰탈위페인팅, 타일 등 마감,
바닥 : 타일, 화강석물갈기 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호1,2(가,나) 1칸으로 조성된 일반음식점, 기호3(다) 2칸으로 분리된 상황으로서 공실임.

설비내역

위생 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 지반 평탄한 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약10미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(서신1), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 산림 하천
전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 기호1(가), 2(나)는 경계구분 없이 1실의 일반음식점용도로 이용중이나 위치
및 규모, 형상 등을 감안하여 분리하고 평가하였으며, 기호3(다)는 별체로 구분하여 2칸으로
본리된 상황으로서 장기간 공실상황임을 감안하여 평가하였음.

물건 비고

별체로 구분하여 2칸으로 분리된 상황으로 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경100 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 송탄농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 969-3, 3층 301호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 533,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 98.73㎡ (약 29.86평)

토지 지분: 98.73㎡ (약 29.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 275.00㎡ (약 83.19평)

건물 지분: 275㎡ (약 83.19평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.5. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복병합사건, 공동담보 물건임.

주의사항: 별도 건물로 구분되어 2칸으로 분리되었으며 현재 공실 상태임. 임대관계는 미상임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동에 소재하며, 롯데백화점 전주점 서측 인근에 위치함. 주변은 백화점, 근린생활시설(상가 밀집지대), 아파트 단지 등이 혼재되어 있는 전주천 남서편의 정비된 상가지대임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 남측 인근에 버스승강장이 소재함. 간선도로인 온고을로가 인근에 있으며, 상가지대 내 소로와 접하고 공용주차장에 근접하여 일반교통사정은 양호한 편임.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

본건 토지는 세장형의 토지로서 지반이 평탄한 상업용 건부지로 이용되고 있음.

2.4. 인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접하고 있음.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(서신1), 소로1류(폭 10m~12m)(접합)에 해당함. 산림, 하천, 전원개발 관련 사항은 관련 부서 확인 및 협의가 필요함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 5번 근저당권 (송탄농업협동조합, 2021-10-21 접수, 180,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 말소 예정 권리

말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리(근저당, 임의경매, 강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

* 을5: 근저당권 (송탄농업협동조합, 180,000,000원)

* 을6: 근저당권 (송탄농업협동조합, 60,000,000원)

* 갑3: 임의경매 (송탄농업협동조합, 899,946,594원)

* 갑4: 강제경매 (이지훈, 120,000,000원)

* 갑5: 압류 (전주시)

3.3. 인수되는 권리

없음. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됨.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 240,000,000원 (을5+을6)

단, 임의경매 채권액(갑3)은 899,946,594원으로, 이는 낙찰 후 인수되는 채무는 아니나 경매 진행의 주요 원인이 됨.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상임. 별도 건물로 구분되어 2칸으로 분리된 상황이며, 장기간 공실 상태임을 감안하여 평가되었음. 금액이 미상인 임대 관계가 존재할 가능성은 낮으나, 공실임을 감안할 때 신중한 접근이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 지역 특성

롯데백화점 전주점과 인접한 중심 상업지역에 위치함. 백화점, 다양한 근린생활시설, 아파트 단지 등이 밀집한 지역으로, 풍부한 유동인구와 배후 수요를 기대할 수 있음. 지역적으로 전주천 남서편의 정비된 상가지대의 이점을 가짐.

4.2. 건물 이용 상태

본건 건물은 1층 101호, 102호, 3층 301호로 구성되어 있으며, 1층 101호, 102호는 일반음식점 용도로 이용 중임. 3층 301호는 별체로 구분되어 2칸으로 분리되었으나 현재 장기간 공실 상태임.

4.3. 잠재적 임대 수익

현재 일부(3층 301호)가 장기간 공실 상태이며 임대 관계가 미상이므로, 안정적인 임대 수익 창출을 위해서는 공실 해소 및 적정 임대료 산정이 필수적임. 상권 활성화 시점 및 경쟁 임대 물건과의 비교 분석이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

롯데백화점 전주점을 비롯한 다양한 상업 및 편의시설이 단지 내 또는 인근에 밀집해 있어 편리한 생활 및 쇼핑이 가능함.

5.2. 교통

인근 간선도로(온고을로) 이용이 편리하며, 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 용이함. 차량 접근성도 양호함.

5.3. 주거 및 기타 환경

주변에 아파트 단지가 많아 주거 배후 수요가 존재하며, 전주천 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 누릴 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

3층 301호가 2칸으로 분리되어 있으며, 장기간 공실 상태로 파악됨. 임대 관계가 미상이라는 점과 맞물려 공실이 장기화될 경우 수익성 악화 및 공실 해소를 위한 추가적인 시간과 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 중복병합 사건

본 건은 중복 병합 사건으로, 경매 절차의 복잡성이나 추가적인 법적 절차 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

6.3. 건물 관리 및 유지보수

집합건물로서 건물 전체의 관리 및 유지보수 상태에 따라 향후 추가적인 비용이 발생할 수 있음. 특히 공실 상태인 부분의 관리 필요.

6.4. 주변 환경 리스크

검색 결과, 전주시 및 완주군 통합 논의 과정에서 혐오/기피시설(쓰레기 매립장, 소각장 등) 이전에 대한 지역 주민들의 민감성이 나타나고 있으나, 본 건 소재지는 이러한 시설과 직접적인 관련성이 낮아 직접적인 혐오 시설로 인한 리스크는 없는 것으로 판단됨.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 완산구 서신동, 롯데백화점 인근의 우수한 입지에 위치한 근린상가 건물임. 입지 조건, 교통 접근성, 주변 상업시설과의 연계성 등은 매우 긍정적임. 권리 분석 결과, 모든 권리가 말소될 예정이어서 인수되는 권리 부담은 없음. 그러나 3층 301호가 장기간 공실 상태이며 임대 관계가 불명확하다는 점, 중복 병합 사건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인임. 향후 적극적인 임대 활동 및 공실 해소를 통해 수익성을 확보하는 전략이 필요함.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 전주 핵심 상권인 롯데백화점 인근에 위치하여 유동인구 및 배후 수요가 풍부함.

* 권리관계의 안정성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리 관계가 깨끗함.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 소유권을 확보할 수 있음.

* 미래 가치 상승 잠재력: 상권 활성화 및 공실 해소 시, 시세 차익 및 임대 수익 증대를 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

감정가: 533,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

본 건의 예상 입찰가는 현재 제시된 감정가를 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

* 현 공실 상태 및 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 수익성 저하 리스크.

* 건물 분리 및 공실 장기화 가능성.

* 중복 병합 사건이라는 점.

* 향후 공실 해소를 위한 임차 맞춤 인테리어, 프로모션 등의 추가 비용 발생 가능성.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현재 시세, 주변 유사 상가의 임대 현황 및 임대료 수준, 공실 해소를 위한 예상 투자 비용 등에 대한 상세한 시장 조사 및 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.