나이스옥션 법원경매 전주 2025타경100 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 969-3 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산감정 · 평가일 2025.02.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 소재 ""롯데백화점 전주점"" 서측 인근에 위치하
며, 주위는 백화점, 근린생활시설(상가밀집지대), 아파트단지 등이 혼재하는 전주천 남서향
주변의 정비된상가지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 남측 인근에 버스승강장 소재 간선도로(온고을로)가 진행하며,
아파트단지, 전주천 등과 중로(온고을로, 여울로)로 구분되는 상가지대 내 소로와 접하며 공
용주차장에 근접하여 일반교통사정 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층~지상4층 중 1층 101호, 102호, 3층 301호로서,
외벽 : 화강석버너구이, 벽돌치장쌓기, 강화유리 등 마감,
내벽 : 내부인테리어, 몰탈위페인팅, 타일 등 마감,
바닥 : 타일, 화강석물갈기 등 마감,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

기호1,2(가,나) 1칸으로 조성된 일반음식점, 기호3(다) 2칸으로 분리된 상황으로서 공실임.

설비내역

위생 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 지반 평탄한 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약10미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(서신1), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 산림 하천
전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 기호1(가), 2(나)는 경계구분 없이 1실의 일반음식점용도로 이용중이나 위치
및 규모, 형상 등을 감안하여 분리하고 평가하였으며, 기호3(다)는 별체로 구분하여 2칸으로
본리된 상황으로서 장기간 공실상황임을 감안하여 평가하였음.

물건 비고

▪일괄매각.
▪경계구분없이 1실의 일반음식점으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 전주지방법원에서 진행하는 2025타경100 (1) 부동산임의경매 사건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동 969-3 1층101호이며, 용도는 근린상가(제2종근린생활시설)입니다.

감정가는 1,280,000,000원입니다.

토지 면적은 73.54㎡ (약 22.25평)이며, 건물 면적은 204.83㎡ (약 61.96평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

경매 구분은 부동산임의경매이며, 채권자는 송OOOOOOO (송탄농업협동조합)입니다.

본건은 중복병합사건, 공동담보로 진행되며, 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 경계 구분 없이 1실의 일반음식점으로 이용 중이라는 점이 있습니다.

건축물대장상 해당 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하 1층부터 지상 4층까지 있으며, 본 건물은 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

건물의 전체 연면적은 1,486.7㎡ (약 449.7평)입니다.

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 서신동에 소재하며, 주변은 "롯데백화점 전주점"이 인접한 상업지역입니다.

백화점, 근린생활시설(상가 밀집지대), 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 전주천 남서향에 위치한 정비된 상가지대입니다.

차량 접근이 용이하며, 남측 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

온고을로와 같은 간선도로와 접하며, 중로 및 소로와도 연결되어 있어 교통 환경은 양호한 편입니다.

토지는 세장형이며 지반이 평탄한 상업용 건부지입니다.

북측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(서신1), 소로1류(폭 10m~12m)에 해당합니다.

주변 환경으로는 롯데백화점, 각종 상업 시설, 주거 단지가 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2020년 8월 12일 접수된 송탄농업협동조합의 근저당권(을4)이며, 채권액은 828,000,000원입니다.

이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

본 건에는 대항력 있는 임차인 김종옥 씨가 존재합니다.

김종옥 씨는 2016년 7월 27일에 전입(사업자등록)하였으며, 보증금 100,000,000원, 차임 2,900,000원입니다.

다만, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

경매 개시 결정은 송탄농업협동조합의 임의경매(갑3, 2025.01.16.)와 이지훈의 강제경매(갑4, 2025.04.16.)가 있습니다.

중복병합사건 및 공동담보로 진행되는 점을 고려하여 권리관계를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 전주시 완산구 서신동의 중심 상업 지역에 위치하고 있습니다.

롯데백화점 전주점과 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 주변에 다양한 근린생활시설과 상업 시설이 밀집해 있습니다.

아파트 단지와도 인접하여 주거 배후 수요 또한 확보하고 있습니다.

현재 1층 101호, 102호는 경계 구분 없이 1실의 일반음식점으로 이용 중이며, 3층 301호는 2칸으로 분리되어 장기간 공실 상태인 것으로 파악됩니다.

이는 상권 내에서의 수요는 존재하나, 개별 호실의 활용도 및 임대 공백이 발생할 수 있음을 시사합니다.

주변 상권의 활성화 정도와 본 건의 임대 용이성을 고려한 분석이 필요합니다.

주변에 식당, 편의시설 등이 다양하게 분포하고 있습니다.

인근 지역에서 직접적으로 우려할 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

5. 생활정보

롯데백화점 전주점이 인접해 있어 쇼핑, 문화생활 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

각종 은행, 병원, 음식점 등 근린생활시설이 밀집해 있어 일상생활에 필요한 모든 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

간선도로인 온고을로와 가까워 차량을 이용한 이동이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스 승강장이 인근에 있어 대중교통 이용이 수월합니다.

주변에 아파트 단지가 많아 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 김종옥 씨가 존재하나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 조사되었습니다. 그럼에도 불구하고 임대차 관계의 복잡성으로 인한 잠재적 이슈는 있을 수 있으므로, 임대차 계약 및 권리 관계에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

본 건은 중복병합사건 및 공동담보로 진행되는 만큼, 복잡한 권리 관계 및 채권 관계를 면밀히 파악해야 합니다.

현재 3층 301호가 장기간 공실 상태로, 임대 수익 창출에 영향을 줄 수 있습니다. 공실 해소를 위한 전략 수립이 필요합니다.

1층 101호, 102호는 경계 구분 없이 1실로 이용 중이라는 점은 실제 이용 및 향후 분할, 임대 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 서신동의 우수한 입지를 자랑하는 근린상가로, 롯데백화점 인접이라는 지리적 이점과 발달된 상권으로 인해 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

건축물 구조 및 주변 교통 환경 또한 양호한 편입니다.

다만, 복잡한 권리 관계, 대항력 있는 임차인 존재(보증금 미인수), 일부 공실 등의 잠재적 리스크 요소를 가지고 있습니다.

이러한 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 현장 조사 및 면밀한 권리 분석을 통해 투자 가치를 판단해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

탁월한 입지: 롯데백화점 인접, 상업지구 내 위치하여 풍부한 유동인구와 안정적인 임대 수요 확보 가능성이 높습니다.

넓은 규모: 연면적 1,486.7㎡ (약 449.7평)의 건물 규모는 다양한 업종의 입점 유치를 통해 임대 수익률을 높일 수 있는 잠재력을 지닙니다.

편리한 교통: 주요 간선도로 인접 및 대중교통 접근성이 뛰어나 방문객 및 이용객의 접근성을 높여줍니다.

상권 잠재력: 현재 일부 공실이 존재하나, 상권 활성화 및 효율적인 임대 전략을 통해 충분히 해소 가능할 것으로 보이며, 향후 임대료 상승 여력도 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1,280,000,000원입니다.

인수되는 임차인의 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정에 직접적인 영향을 미치지 않습니다.

예상 입찰가는 감정가, 주변 시세, 건물 상태, 임대 수익률, 권리 분석 결과, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

구체적인 예상 입찰가는 별도의 상세 분석 및 현장 조사를 통해 산출되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.